产业地产一周要闻播报：明年土地价格仍上涨 企业效益难以改观

1、菜鸟网络在东莞建10万亿在线零售总额开放物流网【点击查看详情】

    12月18日，东莞市人民政府与菜鸟网络科技有限公司、北京银泰置地商业有限公司签署投资合作框架协议。东莞市委副书记、市长袁宝成，副市长贺宇，菜鸟网络副总裁姜胤浩，银泰集团总经理郑勇强等出席签约仪式。此次联姻东莞，菜鸟网络带来中国智能骨干网节点项目和华南区域O2O体验式购物中心项目。

    根据双方签署的合作框架协议，菜鸟网络计划在清溪镇和水乡经济区分别投资建设以大数据、网络金融、信息服务、云计算等为技术平台的新型物流仓储基地，配套电子商务、创意设计及相关产业集群办公设施和生活社区。

    菜鸟网络系由阿里巴巴集团牵头，联合银泰集团、复星集团、富春集团、快递业龙头“三通一达”(即申通、圆通、中通、韵达快递公司)、顺丰等多家企业及产业资本共同出资、于2013年年中成立的科技企业，计划首期投资人民币1000亿元。

    根据企业成立时设立的发展愿景，菜鸟网络将通过自建、共建、合作等多种模式，用5至8年的时间，建造现代化仓储设施，打造一张能支撑10万亿在线零售总额开放的社会化智能物流网络(中国智能骨干网)。该网络以开放、共享的互联网数据应用平台，为所有物流企业提供服务，并通过社会化资源高效协同机制，提升社会化物流能力，实现在全中国任何一个地区24小时内送货必达。

2、园区转型催生3万亿资金缺口 钱荒暗涌恐难突围【点击查看详情】

    在上海市经信委、上海市金融办和闸北区人民政府的撮合下，市北高新、张江集团等上海园区高管，申银万国、民生银行等一众金融机构高管聚首上海市北高新园区，共议的正是园区钱事。上海市经济信息化委工业管理处处长周强估计，上海产业园区的资金需求量将超过3万亿。这个数字从何而来?谋求转型是产业园区资金饥渴症的重要起因。2013年10月，上海市人民政府办公厅印发了《上海市工业区转型升级三年行动计划(2013-2015年)》，建设具有“新产业、新业态、新技术和新模式的“新型园区”被明确提出，对资金的渴求也成为“刚需”。

    “以前不管是地方商业银行，还是四大国有银行，只要政府融资，基本上都会全力以赴支持，现在难了，融资平台要关掉，不能新增，还要对原来的债务提出还款计划，这对园区建设是一个挑战”，倪建达指出。对大多数产业园区来说，开发建设资金多依靠土地融资和政府投入获得，通过平台公司募集，以新贷款覆盖旧贷款滚动开发。2014年，《预算法》修订及《关于加强地方政府性债务管理的意见出台》(国发[2014]43号文)对产业园区旧有的融资模式构成影响。在这种情况下，要获得园区转型升级所需要的资金，探索投融资体制创新，发掘与金融机构的合作机会以及引导社会资本的进入，就成为必然。

3、社科院：明年土地价格仍上涨 企业效益难以改观【点击查看详情】

    2014年度创新工程重大科研成果•《经济蓝皮书：2015年中国经济形势分析与预测》发布会在京举行。

    蓝皮书指出，从国内看，经济增长内生动力不强，下行压力仍然存在。一是需求增长面临较多制约。从投资来看，制造业投资受部分行业产能过剩问题突出、企业经济效益下滑等因素影响，未来投资意愿和能力受到一定影响，而新兴产业投资增长尽管较快，但规模不大，尚难以抵消传统行业投资放缓的影响。在经济增长放缓，政府收入增长乏力，土地出让收入减少，同时地方政府支出刚性增加、债务偿还压力较大的条件下，基础设施投资继续高增长难度较大。

    二是传统行业产能过剩问题仍将比较突出。2014年第三季度，规模以上工业企业产能利用率为78.7%，同比下降0.9个百分点，仍处于近四年的较低水平。三是企业生产经营面临困难较多。2014年前三季度，规模以上工业企业实现利润总额同比增长7.9%，增速比上半年回落3.5个百分点。企业库存大幅增加，企业间拖欠的现象增多，加剧了企业资金紧张状况。未来在市场需求不旺、产能过剩问题突出的同时，劳动力、土地资源要素价格仍将趋势性上涨，企业效益难以明显改观。特别是，在目前我国以大型银行为主的融资环境下，大型金融机构为小微企业服务的动力不足，而小微企业受自身贷款条件限制，借款利率远高于贷款基准利率，有的年化利率甚至超过25%，融资难、融资贵的问题短期内难以明显缓解，企业生产经营困难状况仍将持续。

4、粤港澳服贸自由化对接 广东自贸区将成国家试验新战场【点击查看详情】

    在澳门回归15年前夕，内地与香港、澳门《关于建立更紧密经贸关系的安排》(下称“CEPA”)升级——经过11次补充协议，突破了服务业瓶颈，实现了粤港澳地区的全面一体化。   

    近日商务部分别与港澳签署了《服务贸易自由化的协议》。两份《协议》都将于2015年3月1日起正式实施。值得关注的是，这两份《协议》是内地首次以准入前国民待遇加负面清单的方式签署的自由贸易协议。通过此项安排，广东和香港、澳门，将在明年实现货物贸易、服务贸易的全面自由化。

    记者从相关人士处了解到，在广东申请自贸区之初的最大卖点，便是对港合作，深圳前海主打的也是深港服务业合作。但是受多方制约，这几年落实情况并不理想。不久前，国务院常务会议明确在广东、天津和福建特定区域再设三个自贸区。但通过此次CEPA的升级，也是客观上落实了粤港澳自贸区的内容。商务部网站信息也显示，此次CEPA升级，是市场开放与深化改革同步推进。为切实推进自由化的工作，内地各有关部门已会同广东省对香港探索建立健全与负面清单管理模式相适应的相关配套制度，将为广东与香港基本实现服务贸易自由化提供制度保证。

5、深圳创业者机会来了 未来三年深圳2300万平米产业园区入市【点击查看详情】

    最新数据显示，未来3年，深圳产业地产共有新增供应1356万平方米，年新增入市超过400万平方米。若将深圳现有995万平方米存量产业园区计入在内，未来3年深圳市场将有2351万平方米产业园区可供企业选择，其中，南山和龙岗是重镇，占据存量近八成，占新增供应逾五成。体量小于3万平方米的园区尚未纳入统计范围。

    为什么有如此巨大的产业园区体量?专家分析从2007年以来，尽管存量一直在增加，但是需求也一直呈现单边上涨的行情，即便是在2009年经济危机时也没有下跌。对于开发商而言，由于产业地产对于地方来说可以促进区域发展，带来税收和就业，拿地更容易，规模也更大，也是业内人士认为这也是近年来传统开发商涉足产业地产的重要因素。

    尽管目前不少园区可以交出九成出租率的成绩单，但是面对未来的巨量供应，冷热不均几难避免。“由于深圳产业基础较好，需求仍很旺盛，虽然供需匹配需要过程，但整体不会出现明显的供过于求现象。”专家分析，更有可能出现的是冷热不均，“一些地铁口附近，配套较好的产业园区，去化速度会比较快，但是一些核心区域之外的产业园区，虽然价格有优势，但是片区整体供应量较大，市场吸收需要更多时间，园区的空置率会有所增加。”

6、广州：首次明确部分工业用地可建设公租房【点击查看详情】

    一方面房价上涨，寸土寸金；一方面工业用地利用率低，目前广州（楼盘）单位土地面积GDP产出尚不到新加坡的1/6、香港的1/8，若能有效盘活现有存量低效工业用地，将释放出巨大发展能量……为此，广州市法制办《广州市提高工业用地利用效率试行办法（征求意见稿）》提出不少创新之举：对于一类、二类工业用地，可以在产业区块内规划一定比例的居住用地，用于建设公租房，解决产业工人的居住需求。

    办法鼓励产业区块工业用地内的行政办公及生活服务设施集中统一设置，但严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。办法还首次以文件的形式明确：对于一类、二类工业用地，可以在产业区块内规划一定比例的居住用地，用于建设公租房，解决产业工人的居住需求。单个工业建设项目用地所需行政办公及生活服务设施用地面积不得大于项目总用地面积的7%或建筑面积不得大于工业项目总建筑面积的14%。改建、扩建工业项目的，其配套公共服务设施应当与工业厂房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。

7、产业地产未来是一片蓝海?豪赌产业地产可能最先死掉【点击查看详情】

    廉价的产业用地一度让不少开发商满怀期许。在他们看来，产业地产就像一片蓝海，大有可为。事实果然如此吗?记者走访北京周边的一些产业园区发现，“挂羊头卖狗肉”迹象非常明显。一些园区打着京津冀产业一体化的幌子，实际大行其道的却是纯房地产开发。

    对于一些名实不符的园区开发，随着后续的项目建设以及招商期的到来，种种弊端暴露无遗。一方面是招不来企业，这中间原因较为复杂，例如一些传统开发商并不了解产业地产路径，往往只注重项目开发，而忽视了更为关键的服务。而实际情况是，企业落户办理、税收减免优惠等政策则关乎入驻企业的切身利益。

    另外一方面，资金容易遇到瓶颈，因为产业地产的融资认可度并不高，开发企业的资金链就更容易出现断裂，进而导致“产城合一”成为空谈。如果没有产业、人口的聚集，单纯靠卖房则难以持续发展。特别是很多产业园的位置均远离市区，对于置业人群缺乏吸引力。在这种情况下，园区开发烂尾的情况时有发生。由于产业地产并不等同于传统的住宅开发，因此要想找到接手的下家难度很大。从这个意义上说，豪赌产业地产有可能赔得血本无归，绝非危言耸听。

8、国家级经开区：退出机制倒逼转型【点击查看详情】

    商务部外国投资管理司副司长邱丽新说，对于个别国家级经济技术开发区，如果在未来发展中出现长期滞后、社会稳定或重大环保问题，应该建立退出机制。这是时隔8年后，商务部对国家级经开区退出机制的再一次重提。2006年9月，商务部发布了《中国国家级经济技术开发区发展报告(2006)》，《报告》称，要研究制定滚动管理办法和退出机制，对办得不好和不符合国务院要求的国家级经济技术开发区要“黄牌”警告，甚至撤销。

　　时至今日，经开区从当年的80个到现在的218个，不但没有减少反倒成倍地增长。“根据商务部开发区管理处每年统计的国家级开发区排名情况，长期在后面的开发区有的达不到国家级开发区的标准。有可能会给予警告，甚至‘摘帽子’的处罚。具体操作要等商务部的执行细则出来。”中国开发区协会秘书长告诉记者，退出机制对于一些发展滞后的开发区是一种警告。