园区转型催生3万亿资金缺口 钱荒暗涌恐难突围
发布时间：2014-12-19
来源：搜狐焦点产业新区
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“钱荒”席卷上海产业园区。
11月26日，包括银行、担保、证券、基金公司、投资、融资租赁、小贷、互联网金融等金融业态的共计60余家机构聚集在上海某园区，时隔几日，在上海市经信委、上海市金融办和闸北区人民政府的撮合下，市北高新、张江集团等上海园区高管，申银万国、民生银行等一众金融机构高管聚首上海市北高新园区，共议的正是园区钱事。
园区转型 催生3万亿资金缺口
上海市经济信息化委工业管理处处长周强估计，上海产业园区的资金需求量将超过3万亿。这个数字从何而来?谋求转型是产业园区资金饥渴症的重要起因。
粗略估算，上海拥有约1000平方公里的产业用地，包括已建成的产业园区753平方公里、仓储用地77平方公里;预计可新增的产业用地120平方公里;以及部分研发总部和商务办公用地;这些产业用地的发展状况良莠不齐，平均来看，2013年上海全市工业用地单位产值约为70亿，但部分园区的单位产值不足20亿。“上海工业园区的产值统计数字是5.5万亿(合计二、三产)，单讲工业产值为2.4万亿，漕河泾、张江等做得好的园区，单位产值能达到200亿/平方公里，这意味着，有相当一部分园区徘徊在土地利用的极低水平线上”，上实城开董事局主席倪建达说。
2013年10月，上海市人民政府办公厅印发了《上海市工业区转型升级三年行动计划(2013-2015年)》，建设具有“新产业、新业态、新技术和新模式的“新型园区”被明确提出，对资金的渴求也成为“刚需”。
周强将上海产业园区的资金需求划分为三个“一万亿”。
“一级开发层面，按照三分之二计算，意味着三四百平方公里的产业园区要转型升级，目前存量土地厂房的回购价格在100-200万/亩，如果政府来腾笼换鸟、收储，整个一级开发回购市场的资金需求量就在1万亿以上。”
“二级运营层面，上海产业用地开发强度不高，容积率约在0.6左右，未来产业用地的容积率提升是必然趋势，假设容积率提升50%到0.9，提升100%到1.2，按照2000元—3000元的开发成本来算，这个融资需求又在1万亿以上。”
“第三个层面，企业运营中的投融资需求。如果一级土地开发建设、园区载体建设和开发运营通过金融助力被有效打通，培育和引进产业，新增大量新企业，也将产生巨量的资金需求”。
双重约束 旧模式难以为继
钱从哪里来?
“以前不管是地方商业银行，还是四大国有银行，只要政府融资，基本上都会全力以赴支持，现在难了，融资平台要关掉，不能新增，还要对原来的债务提出还款计划，这对园区建设是一个挑战”，倪建达指出。
对大多数产业园区来说，开发建设资金多依靠土地融资和政府投入获得，通过平台公司募集，以新贷款覆盖旧贷款滚动开发。
2014年，《预算法》修订及《关于加强地方政府性债务管理的意见出台》(国发[2014]43号文)对产业园区旧有的融资模式构成影响。所谓的43号文，其主要内容包括，建立“借、用、还”相统一的地方政府性债务管理机制;赋予地方政府依法适度举债融资权限;推广使用政府与社会资本合作模式(PPP);剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务;政府债务不得通过企业举借，企业债务不得推给政府偿还。
中国投资咨询公司蒋学伟介绍，在运作机制上，政府性的园区开发公司实质上是一种地方投融资平台，将受到43号文的影响。目前，园区开发主要包括两种方式：一是政府主导，一是市场主导，前者最为普遍。政府通过招商引资、土地出让等方式引入企业，在园区设立具有行政管理功能的管委会，同时设立国有开发公司，通过开发公司实现开发意图。上海的张江高科技园区、陆家嘴金融区、上海临港产业区等，都由相应的开发区公司进行开发，包括上海张江集团、上海陆家嘴集团、上海临港经济发展集团等。
“国务院43号文，将长久影响各级政府的经济运作模式，对省市以及区政府、镇政府来说，效应越来越明显，将来地方融资平台受到约束、地方债使用受到限制，在合乎监管的前提下，产业园区如何和金融机构做好对接，是个大挑战”，周强指出。
在这种情况下，要获得园区转型升级所需要的资金，探索投融资体制创新，发掘与金融机构的合作机会以及引导社会资本的进入，就成为必然。“上海市经信委、上海市金融办筹划搭建的上海产业园区沙龙平台，其目的就是要动员社会力量共同参与推动本市产业园区发展工作”，上海市经信委副主任徐子瑛说。
多重掣肘 资金闭环难题待解
产业园区的巨额资金需求被推向市场，如何找钱?
国务院近日发布的《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》也提出，支持国家级经开区同投资机构、保险公司、担保机构及商业银行合作，建立投保贷序时融资安排模式，并鼓励有条件的经开区探索与社会资本共办“区中园”。
业内人士分析指出，当前，园区开发公司的融资渠道较为单一，政府资金及银行类资产占据主要比重，资产负债率高，融资成本高。
在此条件下，金融混搭，使用多元多层次的资本是最直接的路径。开发贷、商业贷款、信托类融资贷款、险资的债权计划或资产支持计划、证券公司的专项资产管理计划、各类理财产品的转化投资以及各种房地产投资基金(包括境外)资金，都可以为园区融资所用，并根据不同的特性，形成金融产品组合。
谋求运营公司上市则可打通园区的直接融资渠道。近期，上海临港集团拟打包旗下部分园区开发业务借壳上市，在上海，园区开发类的上市公司还包括市北高新、外高桥、浦东金桥等。临港集团董事长刘家平在接受媒体采访时指出，临港集团还将考虑建立园区开发基金，“以前我们主要向银行贷款，现在考虑的是能不能把社会上的资源和国资对接，这样可以有效降低我们的负债率。”
在香港上市的上实城开还把目光锁定境外资本。上实城开今年收购了上海世贸商城，“收购价是45亿港元，现今营业收入3.6亿，也就是说收益率在7-8%之间，扣掉一些硬性费用，收益率只有4%左右，放在国内显然没法做”，倪建达介绍，“但我们在海外借到了3.98%的资金，只要收益可以覆盖这3.98%，就有盈利。”
而要获得资本的青睐，产业园区项目“可融资”是前置条件。
中投发展参与了昌平新城科技商务区(TBD)的开发，该园区占地55平方公里，为一二级联动开发。中投发展有限责任公司董事长陈良秋认为，新形势下，必须从“园区开发投资主体能融资”向“园区开发项目可融资”转变。陈良秋指出，“无论做大的园区还是园中园项目，都要关注项目本身的可融资性”。“可融资”意味着项目要回归金融的本质，捋顺现金流、损益、开发时序等关键问题。以此为前提，金融的切入才是顺当的。在这个角度理解，曾经被忽视的“资本规划”当成为园区开发运营主体的必备技能，且“资本规划”应被前置，与产业园区的“空间规划”和“产业规划”有机结合，实现“三规合一”。
资产证券化则是形成园区融资闭环的重要一环，甚至是产业园区融资的终极出路。
“要拉长旧有的链条，形成一级开发、二级建设、三级运营和四级的资产证券化或金融产品化，保证投资从现金回到现金，形成资金闭环”，陈良秋指出，否则，大量资金积压在园区无法满足回报要求，资金供应就会出现问题。
这种模式实际上已有较成熟的运作范本。国际范围内，以普洛斯、嘉民、丰树等为代表的一批工业地产商，近年间快速发展，其背后的金融杠杆就功不可没——通过资产打包、REITs等金融渠道对接资产证券化，快速有效地解决资金问题。这种模式广为国内的产业园区学习和推崇。不过，由于行业环境和相关法律配套并不健全，产业园区的资产证券化在国内尚处于摸索阶段。
对产业园区的融资困境而言，资金闭环不关恐难突围。
