未来三年深圳将有2300万平方米产业园区入市
发布时间：2014-12-16
来源：南方都市报
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仲量联行最新数据显示，深圳现有存量产业园区995万平方米，未来3年深圳还将有1356万平方米工业园区陆续入市，形成深圳产业园区供应的高峰，其中龙岗以近800万平方米的体量高居榜首。业内人士分析，未来几年内，市场不会出现明显过剩，但去化速度会放缓，冷热不均现象会增强。
每年新增供应过400万平方米
近日，南都记者采访仲量联行华南区工业地产部总监张宁获悉，未来3年，深圳产业地产共有新增供应1356万平方米，年新增入市超过400万平方米。若将深圳现有995万平方米存量产业园区计入在内，未来3年深圳市场将有2351万平方米产业园区可供企业选择，其中，南山和龙岗是重镇，占据存量近八成，占新增供应逾五成。即便如此，张宁表示，体量小于3万平方米的园区尚未纳入统计范围。
为什么有如此巨大的产业园区体量?戴德梁行工业部董事严其发认为，主要和深圳产业结构调整相关，“新推出来的基本都是研发办公，几乎没有生产，生产功能在逐渐弱化，研发办公部分包括创意设计部分，这些功能在加强”。
除了和政府规划出让地块计划有关，张宁分析也和市场需求有关。从2007年以来，尽管存量一直在增加，但是需求也一直呈现单边上涨的行情，即便是在2009年经济危机时也没有下跌。对于开发商而言，由于产业地产对于地方来说可以促进区域发展，带来税收和就业，拿地更容易，规模也更大，也是业内人士认为这也是近年来传统开发商涉足产业地产的重要因素。
目前供销两旺，未来或冷热不均
尽管目前不少园区可以交出九成出租率的成绩单，但是面对未来的巨量供应，严其发表示，冷热不均几难避免。“由于深圳产业基础较好，需求仍很旺盛，虽然供需匹配需要过程，但整体不会出现明显的供过于求现象。”他分析，更有可能出现的是冷热不均，“一些地铁口附近，配套较好的产业园区，去化速度会比较快，但是一些核心区域之外的产业园区，虽然价格有优势，但是片区整体供应量较大，市场吸收需要更多时间，园区的空置率会有所增加。”
张宁对未来市场则持更为乐观的态度。她表示，今年的市场比去年更好，大约是从去年第三季度开始，租赁需求有比较大的增长，包括一些外资企业，去年有些计划延迟，今年则重启了租赁计划，未来或仍将供需两旺。
产业开发商向产业运营商转型
“未来有些产业开发商会把更多收益放在后期，比如现在房租收益占九成，以后可能会逐渐放低到六成，介入的程度会更深。”对于未来产业园区的前景，严其发分析，未来产业园区会提供更多服务，包括研发、实验室、交流平台、资金支持等，形成自己的生态圈，增加与企业之间的黏性。
天安数码城集团于去年9月在深圳前海注册成立股权投资基金管理公司，目前以孵化器运营、风险投资、地产基金为三大主营业务。深圳市投控产业园区园区开发运营有限公司亦有50亿元产业基金，未来还会启动天使投资基金，增强企业孵化能力。正中置业集团董事副总裁林培汉也表示，正中去年也已成立创新科技服务有限公司，主要做V C投资，此前开发运营的科兴科技园也筹备了10亿元的高科技投资基金，未来准备投入旗下园区企业。
