产业地产未来是一片蓝海?豪赌产业地产可能最先死掉

    廉价的产业用地一度让不少开发商满怀期许。在他们看来，产业地产就像一片蓝海，大有可为。事实果然如此吗?

    “未来最先死掉的，一定是豪赌产业地产的开发商。”百世金谷实业有限公司总经理刘文军对此不以为然。

    刘文军认为，最可怕的是不少传统开发商盲目进入产业地产领域，以为轻易就可分得一块大蛋糕。

    说到产业地产的开发模式，一般是以地方政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。继而以地产开发为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设。

    中投顾问把产业地产按照运作主体分为五大类：传统地产商转型进入的新兴模式(万科、绿地);大型制造企业自建自用为主的园区模式(富士康、海尔);专业产业地产开发商运营模式(联东U谷);地方政府主导的产业园区模式(苏州工业园);外资基金主导的产业地产运作模式(普洛斯)。

    上述五类模式均有大批的效仿者，有的仅仅是进行简单地复制。记者走访北京周边的一些产业园区发现，“挂羊头卖狗肉”迹象非常明显。一些园区打着京津冀产业一体化的幌子，实际大行其道的却是纯房地产开发。

    对于一些名实不符的园区开发，随着后续的项目建设以及招商期的到来，种种弊端暴露无遗。一方面是招不来企业，这中间原因较为复杂，例如一些传统开发商并不了解产业地产路径，往往只注重项目开发，而忽视了更为关键的服务。而实际情况是，企业落户办理、税收减免优惠等政策则关乎入驻企业的切身利益。

    另外一方面，资金容易遇到瓶颈，因为产业地产的融资认可度并不高，开发企业的资金链就更容易出现断裂，进而导致“产城合一”成为空谈。如果没有产业、人口的聚集，单纯靠卖房则难以持续发展。特别是很多产业园的位置均远离市区，对于置业人群缺乏吸引力。

    在这种情况下，园区开发烂尾的情况时有发生。由于产业地产并不等同于传统的住宅开发，因此要想找到接手的下家难度很大。从这个意义上说，豪赌产业地产有可能赔得血本无归，绝非危言耸听。

    产业地产的原本属性是打造服务于企业成长、发展壮大的平台，而不是因地价便宜便进行房地产开发的投机领域。毕竟“产业”二字才是产业地产发展的核心，产业地产未来的发展趋势应是“产业化”而绝非“地产化”。

    根据中投顾问的解读，在产业地产开发中，华夏幸福、联东U谷的发展模式均属于有得有失。

    华夏幸福按照链条式产业新城模式，从一级开发、基础设施到招商、二级开发和产业引导等形成闭环。不过，其存在缺乏对产业强有力的控制，异地扩张存在困难，产业投资和服务收入占比较少，内生增长性不强以及产业地产专业人才不足等问题。

    联东U谷则按照“标准化+高周转”模式，走低利润、规模化和标准化的高周转道路。其不足在于资产管理运营、产业引导把控和金融操作三方面的能力有限。

    有业内人士认为，目前我国的产业地产开发正处于加速化、标准化、竞争化阶段。与此同时，产业地产发展的矛盾也日趋明显和激化。比如，缺乏统一标准、融资渠道匮乏、拿地难度加大、政策法规差异、异地复制困难、泡沫问题初显、政商关系风险等，都促使产业地产转型箭在弦上。

    要不要去“地产化”，业内也存在一定争议。比如有观点认为，光有产业的发展壮大，而不能有效解决园区就业人员的居住、生活、购物等需求，那么这样的产业并不会为城市崛起带来实实在在的价值。

    反过来说，如果在产业地产领域放任其大规模开发房地产项目，又容易出现局面失控，进而形成“鬼城”、空城。如果只有一个超前的规划，而没有产业的有效引入，那么产业地产就会演变成一场卖地运动，开发商可能最终也深陷其中而无法自拔。

    业界公认的原则是，在未来的产业地产开发、运营中，那些没有招商基础、缺乏明确定位的园区很难实现大的发展。至于有人不经调查研究就武断地认为，产业地产是住宅开发商转型的一根救命稻草，这种说法显然是夸大其词。

    笔者认为，如果不能把握开发节奏，做到产城合一、有节有度，那么产业地产开发商的苦日子或许就在明天。