2013年是中国房地产不平静的一年，我们清楚地记得：2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控新政“国五条”，再次重申严格执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投机性购房。这是继2011年之后中央再次提出的要求各地公布年度房价控制目标，也是2009年以来中国房地产第五次调控。

  受新“国五条”特别是20%差额征税政策的影响，宁波二手房市场同其它城市一样，陷入了疯狂地火爆局面，房地产交易中心人满为患，交易量创历史纪录。在接下来的二个月里，共有包括宁波在内35个城市发布了各自的地方细则。其中，对于新“国五条”争议最大、影响最强的20%差额征税政策，多地方政府都保持回避态度，执行基本按照老政策为主，政策明朗后全国包括宁波楼市逐步恢复正常。

  宁波楼市向好 创新成未来市场新趋势

  已过去的2013年前三个季度，除了疯狂的二手房天量成交期外，宁波房地产市场总体还是较为平稳的：土地方面，外来开发商对宁波土地比较看好，今年又有一些新的大房企进入宁波，如新世界、复星、招商、华侨城等。虽然土地不断有新房企进入宁波，但是各地块成交价格大多比较合理，没有像北京、上海一线城市那样不时有“地王”出现；楼市方面，宁波房地产价格不像北京、上海那样仍不停地上涨，也不像温州、海南几个城市那样出现下降，宁波楼市基本维持平稳态势。

  在平稳的大局势下，我们也看到宁波一些楼盘由于搞了一些创新而热销，甚至一房难求，这说明宁波市场购买力依然强劲，同时也说明创新是项目热销不变的真理。

  如位于宁波东部新城的东方一品，由于当时拿地成本高，很多业内人士都在为这个盘担心，但其产品做得很用心：单套面积定位准、赠送的面积多、户型合理，楼盘一经推出便深受市场追捧，实际销售均价达到23000每平，目前销量已去化九成以上，是今年宁波操盘成功案例之一。

  第一次进入宁波开发的景瑞地产做产品创新也有自己的一套：设计小面积联排300万圆别墅梦，望府小面积联排146平实际使用面积可达254平，位置并不理想的景瑞望府联排一经面市就销售一空，景瑞地产初到宁波就一炮打响。

  什么是房企管理者当下最应该思考的问题

  除了部分个例以外，在销售好季节“金九银十”期间，宁波房地产市场大多数楼盘销量却表现一般，相比八月份增加不多，且基本上靠以价换量。个人认为现阶段宁波房地产已进入成熟期，购房者也日趋理性，是真正体现房企水平的时候。如何以创新的产品、创新的思路、精细化的管理等方式在同区域众多楼盘中脱颖而出，如何在平稳的市场下占到尽量多的份额，是房企管理者、股东们当下最应该思考的问题。

  比如，房地产小的创新能够像上文提及的多设计赠送面积、设计合理的户型、单户面积定位找准目标客户的需求，特别要多设计一些销售单价高去化快的产品；房地产大的创新则可以走出单纯举牌高价拿地的红海，筹划政府想要的文化旅游地产、商业地产、产业园地产等综合类、复合类地产，既给政府带来就业、税收、政绩的同时，开发商拿地成本也能下降，进入开发的蓝海。

  不同区域未来趋势也大有不同

  综观2013年最后一季度及明年上半年宁波房地产市场，如果没有进一步的调控新政出现，楼市还将维持整体平稳态势。但具体情况具体对待，比如不同区域未来趋势也大有不同：江北区肯定将成为各大房企血拼的主战场，九龙仓雅戈尔铂翠湾、绿地海外滩、世茂城、银亿钰鼎园、世茂首府、中旅名门府、青林湾八期等产品定位同质化明鲜，进一步的价格战不可避免；其它区域如东部新城、高新区、鄞州中心区竟争相对好些，东钱湖大别墅去化也不会快，房价基本以平稳为主；有创新且被客户认可者，其销售价格、去化速度等肯定优于竞争对手。