近年来，随着中国物流市场的成熟，中外地产商相继投身物流园区建设，园区投资进一步呈现多元化态势。特别是在房地产市场和商业地产市场发展前景堪忧的时期，一些有实力的民间投资以及外资将更多地转入物流园区的建设。尽管物流地产需求增速放缓，土地的升值潜力以及稳定的投资回报还是吸引众多资本介入。

　　　伙伴行工业地产（http://www.zhaoshang800.cn）余总认为，致使国内外资本争相投资物流园区的原因主要有六点：一是随着中国城市化进程加快，土地资源的稀缺性和未来增值性加大；二是全球经济低迷正好是物流园区等固定设施投资建设的最佳时机；三是国内外资本都看好下一轮经济增长可能带来的巨大综合性物流需求；四是近年来中国电子商务爆发性发展推动了储、运、配物流一体化发展，物流园区在现代综合物流服务中的战略地位迅速提升；五是中国各地政府在实现产业转型过程中加大了对外、对内的招商引资力度；六是目前国内物流园区投资建设的准入门槛较低，缺乏严格的市场准入机制。

　　　值得注意的是，虽然受到国内外资本的热捧，但据实际统计，中国物流园区空置率非常高，物流园区建设成了“圈地运动”。

　　　“造成物流园区空置率高的原因主要有三个：一是许多地方政府盲目跟风；二是园区缺乏明确的目标定位；三是园区规划缺乏全局考虑。而这些问题如不被重视，将会影响中国物流产业健康发展。”中投顾问高级研究员高博轩指出，“现代物流是市场高度发展、产业布局调整升级后自然形成的，而许多地方并不具备这种经济发展的水平，空有一腔建设物流园区的热情。很多物流园区建成后没有企业愿意入驻，导致园区空置率高。同时，很多物流园区在功能定位和目标客户锁定上十分模糊，对园区建成后为谁服务、如何服务、市场规模、潜在服务对象等没有明确定位，甚至有些物流园区的定位有悖于城市或地区整体的定位，这不利于园区未来的发展。”

“功能高度集约的物流园区有利于优化降低社会总体物流成本，同时也有利于提升中国现代物流基础设施水平、运营管理水平。”蒋啸冰表示，“但建立物流园区需要注意以下问题：一是要针对区域产业经济发展与商贸流通发展需要，对区域内物流园区进行合理规划、控制总量、区分类型以及科学布局；二是要根据区域产业经济与商贸流通的特点，对不同类型物流园区的投资建设建立相应的规范与标准；三是要根据区域经济总体发展趋势，充分考虑入驻企业物流服务的现代化与物流服务功能的集约化、多样化。”