万通控股副总经理郑沂接受了凤凰网房产频道专访。他对于万通控股谈论更多的是投资而不是房产，对于常提到的拿地、房价、调控说得甚少。不是刻意回避，而是他认为万通控股走的是一条投资新路子：工业地产。
简单说来，就是企业开发工业项目，持有厂房、物业，然后通过租金获得收益，而后通过资产证券化取得更多资产增值收益。
在万通集团的介绍中，万通控股位于品牌架构的顶端，但它只有50名员工，主要的业务架构为工业地产直接投资和基金投资，它所控股的上市公司万通地产比它更有知名度。但郑沂认为工业地产是国内开发的蓝海领域：“10年内会工业地产会出现世界级的大企业。”而郑沂希望，这个企业会是万通控股。
万通控股副总经理郑沂
由地主向导演转型的地产公司
凤凰网房产记者（以下简称记）：请您简单介绍一下万通控股的工业地产模式。
万通控股副总经理郑沂（以下简称郑）：形象地说就像是“导演+制片”的商业模式，不是“地主+工头”也不是“厂长+资本家”，而是导演式地产商的角色：地产商通过REITs或上市筹集资金，进行专业的工业地产开发，在持有物业中获得利润，并让投资者从中获利。正如导演，电影版权和资金都不是他的，他只需要关心市场需求、做好电影产品、打造品牌效应，钱就会自动跟着他，制片方也会分享到产品带来的收益。
实际上就是企业开发工业项目，持有厂房、物业，然后通过租金获得收益，而租金通过资产证券化取得更多的收益。工业地产未来最大的价值点正是在于持有，在稳定现金流的基础上实现资产的增值，这是中国做工业地产最大的机会，也是最大的价值点。
记：这个模式与传统的产业地产有何不同？
郑：万通与目前国内盛行的产业地产开发模式都不相同。传统的工业地产主要有两种模式：第一类是工业园开发，此种模式的主要盈利主要是一方面政府补贴，另一方面为工业区配套住宅与商业的盈利；第二类是开发一些可销售的商业项目，这与房地产“拿地—开发—销售”这样的传统模式无二异。这两种模式本质上都是制造业的一次性现金流，但我认为，成熟的工业地产应是服务业，并通过房地产专业的开发管理、运营管理，通过基金的管理给投资人带来了收益，并获得相应的管理服务费及分成。
记：相比起传统土地开发，这个模式有何优势？
郑：这个模式解决了目前房地产开发最受约束的两个问题：土地与资金。目前，万通控股的核心策略是与实体企业合作，越来越多的实体工业企业有出让工业物业、走“轻资产”道路的需要，因此万通选择在二手地上与企业合作，不受向政府拿一手地的制约。
关于资金问题，我认为这是工业地产发展的核心竞争力：用基金的形式，把投资人的钱聚在一起，通过专业的房地产管理能力提升物业资产价值，然后跟投资人进行分享增值收益，这样房地产商就从传统开发商的角色转为了资产管理或者叫基金管理人的角色，这从本质上解决了因调控或激进开发引发的资金进展问题——这恰好是多家房企头疼之处。
记：目前万通控股开发了哪些项目？
郑：万通控股开发工业地产初次试水是在2008年与TCL的合作，与TCL集团分别持有55%与45%创立天津万通新创工业资源投资有限公司。2009年，万通完成了TCL无锡数码工业园的收购，并对已有的16万平方米园区进行改造，建成后，TCL回租了约50%已建好的物业。目前，该工业区的出租率保持在95%以上，在整个园区的开发上，万通坚持整理开发、物业持有，发展三年后，整个园区租金翻了一番。
到目前为止，万通控股收购的项目总体的土地面积将近50万平米左右，建筑面积约在40万平米左右；持有的物业的租金预计会在2013年达到5000万以上。今年万通整体的目标是达到可出租物业的面积是达到100万平米左右，三年之内力图能够达到300万平米左右。
住宅开发的黄金时代已过
记：万通为什么不大力开发住宅产业呢？
郑：住宅开发有万科，零售领域有万达，只有工业地产领域还未出现世界级的大公司。房地产住宅开发的黄金时代已过，巨头已经形成，而真正的工业地产还处于原始的低起点状态，10年内会有世界级大公司诞生。
中国是任何国家或地区不可比拟的世界级市场，早在2007年，万科[简介 最新动态]一家公司的市值等于美国四大开发商公司的总和，约150亿美元。这一方面说明国内住宅开发市场大，另一方面也意味着住宅开发领域继续维持高速发展的潜力或已不足，所以国内房地产转型已是大势所趋。
记：万通为何看中了工业地产这个发展方向？
郑：工业地产在美国已经是能与住宅、商业媲美的大产业了，工业地产在中国的发展前景将非常好。现在中国走的路都是国外成熟市场走过的，当国民人均GDP达到8000至10000美金以后，对于住宅的需求就会变小，而更多的需求是对收租性的商用物业的需求：这种商用物业的需求，一方面是对市场对此类物业的直接使用需求，第三产业越来越发达，内需占GDP比例越来越大，社会分工越来越细，必然导致对工业物业、写字楼等商用物业更多的租赁需求。
另一方面，随着中国逐渐步入老龄化社会，随着保险、社保、年金等机构的快速壮大，资本市场对基于工业地产等商用物业的收益稳定、又能对冲通胀的证券投资产品会有大量需求。在这种需求的基础上，房地产上市公司中会从以开发为主要业务逐渐转为更多的持有出租物业；REITs等基于收租型商用物业的金融创新产品会出现。资本的踊跃介入，会进一步带来对商用物业投资需求并推动商业模式的转变。
5到10年要做工业地产的龙头老大
记：目前万通工业地产基金发展情况如何？
郑：万通控股现阶段工业地产的发展还处于幼儿时期。今年之内，万通控股可能发行第一支工业地产基金，这将是国内首支人民币工业地产基金。一期的规模约在10亿人民币左右，万通也会以分享投资的方式加入到基金中，每个基金约投入20%，并进行基金项目的管理。
万通做的基金从本质上讲是一种权益类投资基金，第一，万通明确定位在持有收租型的商用地产，而非住宅地产；第二，万通的基金不属债类，没有承诺给投资者保底多少，与投资者分享共担、收益共担；第三、基金分散投资、不集中于单一项目；第四、投资期限较长，以保证投资不受短期的市场波动影响太大。过去几年国内大部分房地产基金是以“类债”形式投资于单一住宅开发项目的中短期融资，在近期宏观调控下很多遇到了到期兑付问题，而真正的权益投资基金会从根本上解决这个问题。
记：您说5到10年，万通要做工业地产的龙头老大，万通最大的竞争对手是谁？
郑：目前大家都处于差不多同一起跑线上，起点都很低。目前国内还没有特别有竞争力的对手，万通两到三年内都将处在工业地产行业的领跑位置。
记：那万通在发展工业地产时最大的挑战是？
郑：万通控股面临的最大挑战其实来源于自己。目前，REITs模式在中国发展还不成熟，前景还不明朗，相关的法律法规也尚未出台，这对于将重心放在地产资金管理的万通来说是最大的阻碍。另一个挑战在于投资者的认识，其实今年才是真正的“权益性基金元年”，如何获得投资者的支持、如何松开投资者被绑住的手脚，都需要摸着石头过河。
这是个最好的时间点，也是最好的机会点。正如创业板推出之前是PE基金的黄金投资期一样，REITs推出之前也是房地产私募基金的最佳投资期。众人未看到的机会是最大的机会。做到最大的工业地产公司，不一定比住宅、商业地产公司规模小，10年之内，也许我们会做到与万科或万达一样的世界级公司。
