在去年住宅市场不景气的情况下，转型商业地产，尝到甜头的开发商们，今年更是加快了商业地产的开发步伐。

      近日，记者调查我市写字楼供应情况了解到，未来4年优质写字楼供应将达到高峰，平均每年供应量都将达到55万平米。可随着供应量的陡增，写字楼租金收益、投资回报都将放缓，空置率也将进一步加大。

      优质和欠优的两极分化

      领域数据机构估算，2012~2015年整个写字楼供应量将达1100多万方，是目前已经投入使用量的2倍。

      “去年开始，住宅市场受调控影响低迷，为了迎合市场需求，最近一两年很多开发企业转做商业地产。”重庆世邦魏理仕研究部林维表示，未来几年写字楼供应量将处于一个高峰期，高端物业占主导。

      供应量不断上涨的同时，其销售价格也呈现出平稳上涨之势。

      林维说，未来写字楼将呈现“两极分化”，越优质的价格会越走高，而欠优质的“分零散售”会贬值。

      租金涨势不再迈大步

      不过，在整个写字楼加大放量，成交单价“一路高歌”的同时，其租金收益却进步缓慢。

      重庆美联营销策划有限公司区域总监李娟表示，去年写字楼租金收益率大约为5%，比前年的6%微降。

      “房价的增幅永远是快于租金的增幅。”重庆中原地产副总经理何伟坚说。

      林维也表示，未来几年虽然租金会保持涨势，但不会像过去涨得那么多。

      供应量陡增加剧空置率

      此外，由于位置及分零销售的原因，新增写字楼的空置率也较高。

      从区域分布来看，目前渝中区优质写字楼空置率为22.5%，江北区为28.2%，南岸区为52.5%，九龙坡区为15.5%。

      “近一两年新入市的空置率大约都有70%左右。”林维表示，未来几年供应量较大，空置率还会有所上升。

      新增小区商铺空置率最高超50%

      商铺作为商业地产中的一块，记者了解到，目前核心商圈商铺价格在20万~30万/平米，一般位置价格为10万~20万/平米，偏点的地方价格在5万~8万/平米之间，而社区商铺价格普遍在2万~8万/平米。

      商铺租金增长也呈放缓趋势。据世邦魏理仕数据显示，去年四季度优质商铺首层租金每天为22.8元/平米，季度环比增长1.1%。

      而从优质商铺空置率来看，去年四季度为9.6%，季度环比下跌0.4%。成熟商圈和老住宅的空置率都非常低，而新增小区商铺的空置率有的甚至超过50%。

      已有开发企业考虑每平米下调1000元

      重庆领域数据机构市场部经理张鑫表示，2010年主城商业地产需求大于供应，2011年成交则明显放缓。而未来4年供应量相当吓人，保守估计每年供应都在百万方以上。

      供应量大幅增加，或将导致价格增幅有限。

      张鑫表示，2009年写字楼均价为9600元/平米，2010年为12700元/平米，2011年为13000~14000元/平米，未来供应量陡增，价格将保持平稳。“目前已经有开发企业在考虑降价了，预计会下调1000元/平米左右。”

      “目前30多万方的存量和30%的空置率，都是历史新高。”张鑫说，短期来看，需求释放缓慢，增值必然缓慢，但长远来看，但随着城市地位的突显，增值空间还是很大。”

      重庆迈德地产顾问公司总经理赵宜盛也认为，随着供应量上涨，租金收益和增值都会受到抑制，但对于投资客来讲，城市发展、供应都有一个周期，所以商业地产比较适合长线投资。

      租金回报率

      2007年：8%~9%

      2008~2010年：5%~6%

      2011年：5%~7%

      2012年(预计)：6%

      收回本金期限

      2007年：11~12.5年

      2008~2010年：16年~20年

      2011年：14年~20年

      2012年(预计)：17年