产业地产100讲(8)：“产权换股权”创新地产金融模式
发布时间：2014-12-18
来源：中工招商网
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编者按：《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章，内容涵盖产业地产投融资、策划、招商、运营等整个价值链条各个环节，是纯干货型、通俗易懂的实战分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网，关注中工招商网微信公众号（zhaoshang800），可以查看全部文章。
前几天《产业地产100讲(6)：工业地产盈利模式最新分析》在各大平台发布后，获得不少反馈，其中有朋友提到希望就其中的“通过股权投资入园企业”这种模式展开讨论。正好我们要发布关于产业地产金融新模式的文章，就当作是回复吧。
首先从一个项目说起，深圳星河WORLD项目是星河集团打造的全业态新城市中心。项目源于大型旧改项目，总用地面积约60万平方米，总建筑面积超150万平方米。星河WORLD定位为“高科技企业及拟上市企业”的总部聚集地，该项目将以30%的体量用于金融企业的引进与建设，形成以金融产业、高新科技、创新产业为主导的总部型经济聚集地，与深圳福田CBD、前海CBD实现互补，成为龙岗区的金融示范基地与产业服务基地。
在开发商自持一半的基础上，星河WORLD采用了独特“产权换股权”、“租金换股权”的招商模式。所谓“产权置换股权”，以现金、产权或“现金+产权”的方式与拟入驻企业进行股权置换，据中工招商产业研究中心了解，这可能是目前国内首例使用项目“房产换股权”的金融投资模式。
深圳有非常多的创新型科技企业、现代服务业企业，其中不少已具备未来上市的基础，购买自有物业作为固定资产是其内在需求，但这类企业又往往面临着资金的不足。通过“产权换股权”，帮助解决了一些谋求上市的中小企业的发展资金问题，同时星河置换了一批优秀企业的股权，一旦这些企业上市成功，星河将获得远远高于产权销售的获利回报。因此可以说是两全其美的模式。
“产权换股权”的模式看起来很美，但并非容易操作。如何判断目标企业的投资价值、如何对投后企业进行跟踪管理、如何退出，这些都是非常专业的创投能力。普通的园区开发商当然并不具备这种专业能力。那为何星河集团能做到？看看股东背景就你就明白了。
星河集团第二大股东是深圳创新投资集团，这是中国资本市场上规模最大、投资能力最强的本土创投机构，已成功投资近百家上市企业。显然，深创投的专业优势帮助项目有效规避投资风险，实现投资收益最大化。
金融投资和地产的运营结合起来可以不断推出地产金融的产品，在大资管、大私募时代即将到来之时，更多金融地产产品会脱颖而出。“产权换股权”这种独特的产权投资模式给房地产企业拓宽了新的投资渠道，对于产业地产，产业资本、地产资本、金融资本的三者融合，将会产生更多的可能性。
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作者简介：
傅建辉：中工招商产业研究中心首席战略顾问、房地产EMBA，超过15年的工业地产、互联网相关领域高级管理经验，曾主持策划数十个各类型产业园区，对产业地产有深刻的理解与实战经验。（个人微信号：laofu2018，添加时请备注你的“公司名称职位姓名”）
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