产业地产100讲(6)：工业地产盈利模式最新分析
发布时间：2014-12-06
来源：中工招商网
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编者按：《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章，内容涵盖产业地产投融资、策划、招商、运营等整个价值链条各个环节，是纯干货型、通俗易懂的实战分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网，关注中工招商网微信公众号（zhaoshang800），可以查看全部文章。
工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在过往的工业地产盈利模式研究分析中，多从土地溢价增值、项目租售角度分析，根据中工招商产业研究中心近两年的案例实践，我们对此进行了完善，提出以下工业地产6大盈利模式的最新分析。
1、以土地溢价增值而获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。当然，通常情况下这种简单的一级开发模式收益是相对较低。
2、通过长期持有经营收益或出售产品获利
项目投资开发商进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准化的厂房、研发办公楼、配套服务等设施后，进行企业招商，从而获取项目销售利润或长期持有项目而取得的租金等收益。开发商往往会倾向于销售，尤其是初期的销售有利于资金快速回笼，便于后期的滚动开发。
通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入会成为未来的主流。在厂房租赁发达的深圳东莞地区，针对厂房出租已催生了为数众多的专业的投资公司或投资人，俗称“包租客”。这是一群非常特殊的群体，对于整个产业的发展利弊均有，其商业模式我将在以后专门解读，请留意中工招商网微信号(zhaoshang800)后续发布。
3、构建园区运营体系，通过运营服务获利
产业地产的真正价值在于运营，作为园区投资运营商，要能招商，更能富商、留商。园区要建立企业公共服务平台，构建园区服务体系，为企业提供政策、技术、人力资源、资金等渠道，帮助企业成长。只有园区实现了租客的长期租赁，才能不断提升园区品牌，提升园区价值增长。在未来，园区运营商通过为企业提供增值服务所创造的价值，将超过租金收入，成为更重要的盈利来源。也许有一天，按照互联网思维，连租金甚至都可以全免费！
对于有志于在产业地产领域建立长期品牌的企业来说，打造园区运营服务体系将是未来的核心竞争力。万科是产业地产的“新兵”，在上海的产业运营团队在起步之初就创办了一套产业服务体系，不仅服务于万科旗下的产业项目，也将为上海万科的所有商业项目提供服务，并期望凭借着新的服务新的体系，在两三年之后，能到这个行业的最前面。
4、通过股权投资入园企业，获得投资收益
一些产业地产投资运营商通过投资入股自家园区内企业，扶持入园企业成长，通过企业的上市运作或持续引入风投中，获得投资回报。这个模式尤其适合于科技企业孵化器、创业园、电商产业园、互联网等新兴产业园，有些产业园甚至发起或参与成立创业投资基金，通过金融资本的手段获得更高回报。
在东莞松山湖的松湖华科科技术企业孵化器，依托华中工科技大学工研院技术平台，通过自我造血和良性循环投资兴建了43000平米的产业园区，并建成3个生产基地，成立华科松湖创业投资有限公司，发行了东莞首支面向高端制造业的股权投资基金，在产业孵化方面，通过自主研发成果转化创办了14家企业（其中4家被认定为国家高新技术企业），孵化40余家企业。
5、政策补贴和奖励
为支持当地经济发展，促进产业结构转型升级，各地都有相关的政策支持，有相当一部分是直接现金补贴与奖励。这一项不能当作盈利模式，但对于投资周期长回报慢的产业地产项目，的确又是雪中送碳的好事情。
比如在《产业地产100讲(4):旧厂房改造中的投资机会与风险》中提到的东莞市出台了《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》，对原有厂房自行改造的，补助40元／平方米；以租赁形式取得开发权的，补助60元／平方米；以收购、回购、流转出让、划拨补办出让、完善征收手续后协议出让方式取得土地的，补助80元／平方米。
深圳龙华新区为实现产业载体规模化，防止新区产业空心化，鼓励旧工业区改造提升，进一步加强产业载体尤其是高端产业载体的建设、运营和管理，拓展高端产业发展空间，努力把产业载体打造为承接高端产业转移的大平台，促进产业集聚发展、集约发展，加速新区产业转型升级，出台了奖励政策。政策规定，经认定的龙华新区示范产业园区、优秀产业园区、先进产业园区可向新区管委会申请奖励资金(政府投资或运营的园区管理机构除外)。其中，示范产业园区奖励1000万元，优秀产业园区奖励600万元，先进产业园区奖励300万元。
认证研究产业政策是产业地产投资运营商的必须课。
6、隐性收益
通过开发工业用地，获得其它类型用地开发的收益。有些工业地产开发商，主营业务并不是开发工业地产，而是因为帮助地方政府承担了土地整理等角色，而这种付出在很多地方是倒贴成本的，获得了政府的其它资源置换或补贴，比如获得了其它的住宅或商业用地，在这一块房地产开发收益足以弥补纯工业地产开发的投入亏损。
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作者简介：
傅建辉：中工招商产业研究中心首席战略顾问、房地产EMBA，超过15年的工业地产、互联网相关领域高级管理经验，曾主持策划数十个各类型产业园区，对产业地产有深刻的理解与实战经验。（个人微信号：laofu2018，添加时请备注你的“公司名称职位姓名”）
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