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产业地产100讲(5):产业地产与传统房地产的区别

发布时间:2014-12-03 来源:中工招商网 2932
编者按:《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章,内容涵盖产业地产投融资、策划、招商、运营等整个价值链条各个环节,是纯干货型、通俗易懂的实战分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网,关注中工招商网微信公众号(zhaoshang800),可以查看全部文章。

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近期,与万科有关的产业地产新闻频频上媒体头条。2014年10月10日,万科地产总裁郁亮在成都发布了万科的下一个10年规划,将全面布局消费体验地产和产业地产。郁亮表示,传统住宅+消费体验地产+产业地产,才能构成一个完整的城市生活生态,消费体验地产和产业地产领域目前还没有出现明显的领导者,但行业发展趋势和机会已经明朗,这正是万科这样的大块头进入的时候。

看中产业地产这块金矿的除了万科之外,还有一大批住宅房地产巨头,万通、绿地、中粮、星河、卓业、富通等均已先期出手。习惯了高举高打、快速销售回笼资金的房企大鳄,此番征战产业地产新领域,是马到成功,还是水土不服?我们拭目以待。

从伙伴工业地产的实操来看,产业地产与传统房地产主要有以下不同之处。

1、投资周期长、回收慢

一般而言,产业地产投资周期较长,资金回收较慢,项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后需要大量的资金完成产业运营,招商成功后还需要很多资金为企业完成后期运营服务。未来的产业地产的投资运营商对企业的资金实力要求更高。

2、选址条件

做住宅或商业地产,有一句经典名言就是“地段、地段还是地段”,选择好的地址,项目基本已经成功一半。产业地产的选址取决于区位、工业经济、产业链基础、招工条件等因素,选址更为严谨。

3、用户群体

产业地产面对的不是个人或家庭消费,是企业。住宅或商业地产的购买决策容易产生冲动型消费,企业选址决策更为理性,尤其是大型企业、上市公司的决策流程更是复杂。产业地产项目在做市场调研、定位策划时,要深入对目标行业企业客户群体的调研,对产业链上下游作深入调研,以企业为本,站在企业用户角度进行项目定位、产品规划设计。

4、产品业态

与住宅或商业综合体相比,产业地产的功能更广泛、更全面。大型的产业地产项目,可以包括标准厂房、研发办公楼、商务配套、商业配套、人才公寓、职工宿舍、生活配套等各类产品组合,并且不同的主题产业园,产品业态有着根本性的不同,比如物流产业园与文化创意产业园就完全不一样。

5、招商销售模式

房地产销售的媒体广告、现场销售管理非常关键,通过前期有节奏的预热、吸筹到开盘时的引爆,能制造出“日光盘”的营销效果。中工招商产业研究中心总结,产业地产项目招商销售的流程、模式、技巧、方法,有很大的差异。产业招商更多是要走出去招商,而不是在招商中心现场等着客商上门。

6、运营服务体系

越来越多的产业地产项目,将会打造园区运营服务体系,为入驻园区的企业提供增值服务,比如企业优惠扶持政策申报、企业小额融资担保、公共技术服务、企业法律服务、人才招聘服务等。通过服务平台,可以帮助企业成长发展,提升园区品牌实力,同时也是为园区创收的一部分。

一个优秀的产业地产项目,可以带动地区经济发展、产业结构优化、城市功能的提升,带动更多相关产业的发展(包括住宅或商业房地产),带来更多的劳动就业机会,促进城市的繁荣和提升。



       点击回顾:

     《产业地产100讲(1):产业地产的前世、今生与未来》

     《产业地产100讲(2):一些你可能不知道的拿地手法》

     《产业地产100讲(3):科技企业孵化器进入高层视野》

     《产业地产100讲(4):旧厂房改造的投资机会与风险》

 
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作者简介:

傅建辉:中工招商产业研究中心首席战略顾问、房地产EMBA,超过15年的工业地产、互联网相关领域高级管理经验,曾主持策划数十个各类型产业园区,对产业地产有深刻的理解与实战经验。(个人微信号:laofu2018,添加时请备注你的“公司名称职位姓名”)

以上是《产业地产100讲》系列文章的第五篇,转载请注明“中工招商网”。

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