产业地产一周要闻播报：前海深港现代服务业合作方案发布
发布时间：2014-12-05
来源：中工招商网
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12月3日，上海同济大学发展研究院发布《2014中国产业园区持续发展蓝皮书》（以下简称“《蓝皮书》”）以及2013年中国国家级产业园区持续发展竞争力综合排名榜两项研究成果。根据排名，中关村国家自主创新示范区、上海张江国家自主创新示范区和苏州工业园区名列前三甲。
截至2013年年底，全国拥有482家国家级产业园区，其中高新区114家、经开区215家、出口加工区63家、边境经济合作区16家、保税区13家，其它园区61家。国家经开区和高新区两大类园区的GDP合计达到132127亿元，占全国GDP 比重达23.2%。不过，产业园区发展的区域差异仍较明显，上述产业园区排行榜中，东部地区产业园区入榜数量为61家，中部产业园区22家，西部产业园区为17家，东部高于中西部总和，此外，西部地区的产业园区得分低于排行榜所有园区平均得分。
《蓝皮书》提出，在目前的发展环境下，中国的产业园区发展必须向2.0模式转变，园区发展的驱动要素由此前的“政策、行政化、硬基础”转变为“制度、融合化、软环境”。同济大学发展研究院院长任浩在接受采访时表示，排行榜排在前十的园区都具有2.0发展模式的雏形，但如果真正达到2.0版的要求，还需要至少十年的时间。
由于温州制造业的持续衰落，利润率越来越低，而前些年房地产价格飞涨，很多制造业企业都投入到房地产项目中， 大企业盖楼，小企业炒房 的现象在温州非常普遍。但随着温州楼市持续下滑，进一步加剧了温州制造业企业的生存危机。很多企业都被套了进去，最后因资金链断裂被拖垮。
据今年温州银监分局调查统计，今年8月温州解除限购政策之前，温州楼市已经经历了连续36个月下跌。受商品房价格下跌影响，当时温州“弃房”数量已达1107套，涉及不良贷款64.04亿元。其中，因抵押物价值缩水而“弃房”的比例高达56%。今年6月以来，温州曝出数起企业因房地产项目造成资金链断裂而“跑路”的消息。随着年底企业间货款结算期、员工工资支付期和银行贷款还款期的叠加来临，温州的制造业有可能再次迎来一波“倒闭潮”。
12月3日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署在更大范围推广中关村试点政策、加快推进国家自主创新示范区建设，进一步激励大众创业、万众创新；会议确定，把6项中关村先行先试政策推向全国。包括加快落实先期已确定推广的科研项目经费管理改革、非上市中小企业通过股份转让代办系统进行股权融资、扩大税前加计扣除的研发费用范围3项政策，以及此次将推开的股权和分红激励、职工教育经费税前扣除、科技成果使用处置和收益管理改革等3项政策。
会议还决定，在所有国家自主创新示范区、合芜蚌自主创新综合试验区和绵阳科技城，推广实施4项先行先试政策，包括给予技术人员和管理人员的股权奖励可在5年内分期缴纳个人所得税等。
十二月二日下午，浙江省余姚市政府公共资源交易中心，中国第一家B2B上市公司慧聪网以1.68亿元成功摘得中国塑料城核心区的原余姚汽车北站地块。计划总投资30亿元，打造浙江第一个O2O产业中心。通过一个实体的余姚中国慧聪家电产业新城，一个虚拟的中国网上家电城，让B2B虚拟交易和实体交易充分互补互动。
余姚中国慧聪家电产业新城项目一期将一次建设“两个家电城” 。目标是让全国30万家电渠道采购商足不出户就可以与入驻中国慧聪家电城的厂商、渠道商建立联系、洽谈业务，并利用慧聪网支付体系方便、快捷、安全的进行B2B交易，运用慧聪网的电子商务优势为家电企业开辟新的销售蓝海市场。
据介绍，“两个家电城”项目仅是慧聪网在余姚投资规划的第一步，慧聪拟在余姚总投资30亿打造余姚中国慧聪家电产业新城，其用地超过300亩，总建筑面积超过50万平方米，总投资额超过30亿元人民币。建设内容包括：中国家电总部基地、中国家电电子商务总部基地、中国家电博物馆、产业园配套设施、慧聪家电电子商务4S服务中心等。
5、前海深港现代服务业合作区促进深港合作方案发布【点击查看详情】
上海自贸区试验一年之后，自贸区经验开始向全国推广，广东成为第二批自贸区而积极申报。近日深圳市在北京正式公布《前海深港现代服务业合作区促进深港合作工作方案》（以下简称“工作方案”）。
方案将涉及土地出让、港企税收优惠、人才交流合作等方面，并将在全国首次提出给予港资国民待遇。
主要涵盖八个方面50条措施，重点包括设立广东自由贸易园区，借鉴国际贸易“单一窗口”模式，依托深圳地方电子口岸建设公共信息服务平台，率先在前海开展跨境电子商务试点；建设我国金融业对外开放试验示范窗口，鼓励香港银行业金融机构在前海设立法人机构或分支机构，并审慎经营人民币业务；推进支持深圳证券交易所在前海发起设立证券产品、衍生金融产品等跨境交易平台，以及建立人才合作交流机制等重要措施。
前海管理局局长张备称，截至2014年11月30日，前海企业总量已经达到17778家，比2013年12月底增长4倍。企业总注册资本近12000亿元，增长340%。其中，前海注册港资背景企业已达939家，港资背景企业注册资本总额达1488.7亿元。
在大批电商崛起的今天，电商物流“一家亲”的趋势日益明显，京东作为老牌电商，自2007年进军物流地产领域以来，5年间自购土地超出1400亩，在北上广等13座城市分别建立了物流中心。然而，坚持自建物流中心，为京东带来的却是一年亏损十多亿人民币的现实。对此，刘强东坦言，京东过去十几年来一直不被外界所改变，只要做的事情有价值，盈利一定不是问题。并且他相信，经过电商激烈的竞争角逐，最终只会剩下三四家。
这场电商间的群雄逐鹿能否等同于自建物流中心之战？对于京东来说，答案或许是肯定的。11月19日，广东东莞麻涌镇政府与京东集团日前签订合作意向书，京东集团将在东莞麻涌投资20亿元建设现代服务产业园。项目预计2017年建成投产，投产后在东莞交易额可达350亿元，年实现税收7亿元。随后，11月27日华夏幸福基业股份有限公司和京东集团达成战略合作协议，规划专业化电商综合产业园，构建智慧电商物流网络和新生态体系。目前，该项目一期已经完成环北京区域固安和香河的签约。
京东自2007年7月起自建物流、2009年3月成立配送部、2013年6月起对外物流运营开放，目前仓储网络已覆盖39个城市，总面积达180万平米。此外，京东在自建物流园的基础上在北、上、广等地修建了物流配送中心，由此形成强大的物流网络支撑体系。在中国电商方兴未艾的那几年，京东抢占了电商涉足物流地产的先机，物流战略成为其有别于其它电商的显著特点。不过，当下想分物流地产这杯羹的电商不在少数，除此之外，诸多地产大佬也早已将物流地产做成自己的盘中餐。
3日上午，深圳市规划国土委土地利用处组织在线访谈透露，未来五六年，深圳仅有约30平方公里的新增建设用地。据介绍，深圳到2020年的建设用地总规模是976平方公里，现在940平方公里，未来五六年深圳市只有约30平方公里新增建设用地。随着特区一体化的深入，新增用地很多是要用来保民生、保基础设施，能够用于产业的土地是较为有限的。目前来说，每年土地利用年度计划产业用地的规模大概是2平方公里左右。
工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整的商业市场。随着这两年工业投资基金的兴起，特别房地产市场宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，风险不断暴露的情况下，房地产市场投资者都在积极寻找新的投资机会，再加上目前工业用地价值严重低估，未来获得价值重估的空间较大，因此越来越多的民营和海外资金逐步向工业地产转移。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中主要包括工业制造厂房、物流仓库及工业写字楼等。我们建议以企业独栋作为试水工业地产的突破口，理由有四：一是工业用地价值严重低估。二是企业独栋以出售为主，可通过销售回款实现退出。三是企业独栋专业难度低，无后续管理之忧。四是性价比往往高于商业写字楼，具有一定的竞争优势。
