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民营资本聚集抢夺工业地产先机
中工招商网 2012-03-09 来源:21世纪经济报道  作者:未知  浏览:

      低调的中国工业地产,正在以一种比商品住宅、商办地产更为理性并更接近国际化的方式快速发展。许多民营资本聚集抢得先机。

      最新统计数据显示,2011年1月1日至2012年2月15日,上海土地共成交832幅,3153公顷,其中工业用地成交541幅,18  58公顷,占到全市所有成交地块总面积的近6成,较2010年上升12%。统计还显示,来自上海本地及部分外地的民营企业,成为工业用地的主要买家。

      民企抢筹工业地产

      对很多房地产行业的从业人员来说,上海宇培,还是一个陌生的名字。但在高端物流地产领域,上海宇培(集团)有限公司(以下简称“上海宇培”)是目前国内最大的民营开发商之一。

      上海宇培创始人、董事长李士发告诉本报,2011年8月,普洛斯通过收购美国知名房地产投资基金Equity International持有的诚泰企业(香港)有限公司100%股权,间接持有宇培集团49%股权。目前,宇培集团在上海、北京、苏州、滁州、沈阳、武汉等地的物流仓储地产资产组合已超过70万平方米,固定资产规模达20亿元。

      “未来3-5年,公司将在上海、北京、广州、沈阳、西安等22个城市,完成总面积超过300万平方米的物流仓储基地及电子商务中央仓储分拨中心的开发建设,资产规模将达100亿元。”李士发透露。

      某种程度上上海宇培是目前国内工业地产的一个写照。随着传统住宅地产逐步“退烧”,工业物流地产的资本关注度逐渐升温。同策咨询研究中心数据显示,2011年1月1日至2012年2月15日,上海土地成交面积总量中,住宅用地(含综合用地)、商办用地占比仅为29%和11%,分别较2010年下滑了9%和4%,而工业用地成交面积占比近6成,较2010年上升12%。

      在龙年首月的上海土地市场上,工业用地火爆不减,共成交49幅,合计约257公顷,占到全部的土地成交市场的9成,创下了2008年10月份以来的月度新高。

      类似的情况在国内普遍存在。同策监测的另外11个城市中,有8个城市2011年至2月中旬工业用地成交占比,较2010年有所上升。工业用地逐渐占据地方土地供应和成交市场的主力,对于宇培等工业物流地产开发商而言,机会就在眼前。“今年,宇培的土地储备目标是1200亩。”上海宇培高级副总裁张珑告诉记者,这个数字是去年实际完成量的一倍。

      更多民企抢筹工业地产的潮流正在逐步形成。出让结果统计显示,民企是工业用地的拿地主力,约占6成。

      低地价契机:回报率优势渐现

      更多资本的介入,推动工业地价不断走高。

      同策咨询研究中心分析师许之静指出,以上海为例,前几年经工业用地价格表现平稳,且多为零溢价出让。2007年至2011年上海全市工业用地成交楼盘均价依次为363元/平方米、366元/平方米、313元/平方米、347元/平方米、443元/平方米。

      21世纪不动产上海区域市场中心统计还显示,2011年,工业土地价格结束了多年来相对平缓的走势,出现大幅拉升。2011年上半年,上海全市共有26幅地块成交溢价率超过100%,其中有24幅为工业用地,多为上海本地民营企业所拿下。

      不过,张珑指出,尽管出现一波上涨,但目前国内大多数区域的工业土地依然处于被低估的状态,以国际习惯采用的“工业、住宅地价比”指标衡量,这一比值还远远落后于国际平均水平。

      地价的优势体现在工业地产的投资回报率方面,尤其是高端的物流地产项目领域,投资回报率较住宅等传统地产领域,呈现明显的后来居上态势。

      李士发向本报记者透露,宇培的物流地产项目,年回报率达到10%、10年收回成本的水平。土地成本较低外,工业地产的建安成本也明显较住宅商办项目节省。

      中金公司曾在2010年底的一份专题报告中预测,中国工业用地被严重低估,工业用地价格将迅速补涨,物流土地价格将大幅上升。一年多以后,中金的预测前半部分正在成为现实,物流地产尚需时日。

      资本聚集也带来了炒作“病毒”。许之静指出,如江浙地区经济较为发达,工业用地趋紧,且部分地区门槛低,如宁波、杭州的成交楼面均价仅200多元/平米,容易成为炒家的猎物。

 

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