事项：

      2011 年上半年土地出让金排行榜出炉，数据显示，受多重因素影响，上半年土地市场趋冷，7 月中旬以来，在"二、三线城市房价涨幅过大也要限购"预期下，土地频频流拍，趋冷态势加重。

      评论：

      上半年土地出让金环比大幅减少37.6% 2011 年上半年，全国130 个城市土地出让金为7524 亿元，同比减少5.5%，一线城市同比均出现下跌情况，且跌幅较大，而一些二、三线城市则出现了大幅增长。"同比减少5.5%"表面上看似乎"不算太冷"，但由于去年4 月份史上最严厉调控政策出台把楼市杀了个措手不及，使土地市场二季度跌入冰点，因此在基数较低的情况下，同比减幅不算大。我们认为环比更能反映实际：与去年下半年的12073 亿元相比，今年上半年土地出让金减少了37.6%。

      "限购"和"限证"是上半年土地市场低迷主因

      目前地产调控政策可归纳为一个字 "限"--限贷、限购、限外、限证……，其中最严厉的当属"限购"和"限证"。二者对开发商拿地的影响：

      ①"限购"是将已拥有一套(或两套)的人排除在市场外，相当于摁住了投资和改善性需求（在通胀预期且投资渠道狭窄情况下，大部分改善性需求兼具投资需求），这部分需求若被摁住，开发商预期势必变坏，且市场细分和产品定位难度大增，因此拿地必然谨慎。

      ②而"限证"（满足政府"限价"要求后才获发预售证）意味着政府在开发商预售时单方面突然更改卖地时的"约定"，这个风险比"限购"来得更大，因为大部分商品住宅用地并非限价房用地，开发商决策是否拿这块地时是按商品住宅来考虑产品定位的，在预售前政府临门一脚 "限证"有可能使开发商面临亏损及其他风险。既然未来销售预期因为"限购"而变坏、申领预售证时又有可能被政府"限证"而面临亏损，那开发商为什么还要拿地呢？

      近期土地流拍快速蔓延，印证我们中期策略的判断
      7 月18 日，云南城投滇池一级开发项目一期第二批7 块第（共300 亩）拍卖，由于无人报名，全部流拍。7 月19 日，沈阳15 块土地集中拍卖，流拍9 宗；南京9 块地流拍2 宗；宁波2 块黄金地段地块因无人应价流拍；兰州城关区2 宗第因报价未达底价而流拍。我们在6 月份发布的2011 年地产下半年策略《配臵选择下的比较优势》中曾指出：房企已进入战略防御阶段，久违的流拍现象已重新出现，若未来地价无明显下跌或调控无适度放松，标志性土地流拍事件将持续出现。从我们统计的住宅用地流拍情况上看，今年1 月至5 月中旬，我们统计的重点城市土地流拍宗数仅为31 宗，其中销量成交最清淡的4 月流拍宗数高达11 宗。而从6 月1 日至7 月19 日，我们统计的住宅用地流拍宗数就高达37 宗，一个半月左右的流拍数量几乎超过上半年流拍数量总和。由此可以看出， 土地市场趋冷正在加速，市场运行完全印证了我们中期策略中的判断。