区域价值存在两重性：一方面是现有价值，另一方面是未来价值。对于唐家湾来说，广珠城轨开通，唐家湾填海造城收尾，各大地产商进入该区域开发，唐家湾现有的区域价值正在逐渐释放、体现出来。

　　7月15日，一场名为“居住向东，生活向海———珠海城市东拓发展趋势座谈会”在唐家湾远大美域新城第一会所举办。此次座谈会是唐家湾被定位为滨海新城以来，首次开展的一次集合专家、学者、开发商、媒体四方力量的座谈会。在此次座谈会上，各个专家从时间和空间上论证了下一个30年，将会是珠海快速发展、唐家湾全面发展的最好时机。

　　土地价格飙升体现区域价值

　　6月16日，珠海国土资源局挂牌出让宗地编号为珠国土储2011-15的地块，6000元/平方米的楼面地价挂牌价，刷新了珠海土地招拍挂以来土地挂牌最高价。虽然最终流拍，但是仍然在市场中引起极大的轰动。

　　据金地地产的工作人员透露，他们公司在这宗地块挂牌之后，对其进行了详尽而周密的调查分析。同时记者还了解到，世联等几大专业的代理公司也曾为这宗地块出具了详细的地块分析报告。

　　如此场景，似曾相识。

　　时光追溯到2009年12月3日，位于情侣北路南段唐家湾填海区的珠国土储2009-08地块竞拍(位于珠国土储2011-15地块的背面)。对于曾经担任该幅土地拍卖师的黄春明来说，虽然这不是最激烈的一次竞拍，但是却是让他记忆深刻的一次竞拍。“参与竞拍的都是上市房企，都是大公司，大家在举牌的时候都很谨慎，但是拿地的愿望又很强烈，所以不难想象海景资源争夺战的激烈场景。”

　　据了解，当时参与竞价的企业分别是格力、保利、中海、深业等几大上市房企，为了这宗地块竞相叫价50多轮，历时1个多小时。最终，格力地产以7400元/平方米的楼面地价，总价66.148亿拿下该地块，成为当时珠海土地市场的新地王。

　　“区域价值要为区域地价提供持续支撑的动力”。景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军认为，开发商现在拿块地都要负担相当高的成本。对于他们来说，求胜之道就是把高地价的区域“通过开发过程的诠释，使之区域价值提升”，而区域价值的提升最后将落实到开发项目的“火爆热销”上，因为“对客户来说，在这个区域买房子贵不贵、值不值，取决于他对此区域的认可程度”。

　　从7400元/平方米的单价“地王”到6000元/平方米的起拍“标王”，唐家湾地块的价值在近两年得到了飞速的提升。同时，唐家湾的区域价值也在逐渐被释放和挖掘。中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁在分析了唐家湾填海发展之后表示：“如果政府不强力管控，唐家湾开发量和价格走势还有一个比较大的上升空间。”

　　唐家湾拥有未来最大的土地储备

　　目前，在东部、中部、西部三大房地产版图中，东部楼市主要是以唐家湾为主。虽然唐家湾的房地产价格并不是最低，但是这里却有未来最大的土地储备。加上填海造城已经开始，从唐家湾土地储备和未来几年房地产开发趋势来看，这就是珠海楼市一个大大的蛋糕。

　　在城市发展资源日益稀缺的趋势下，拥有丰富土地储备的唐家湾优势凸显。在珠三角一体化的进程中，唐家湾扮演着重要的角色。“30年前珠三角的发展是依托港澳的辐射，珠三角未来三十年的发展动力来源于内部的整合，以及与港澳之间的连接。”在“珠海城市东拓发展趋势座谈会”上，来自广东当代经济研究中心的杨正浒博士认为，随着港珠澳大桥、深中大桥的修建，唐家湾恰好被两个连接点所包围，因此，“唐家湾作为一个新势力还有很多待开发的蓝图，潜力很大。”

　　在珠海市区土地稀缺的背景之下，唐家湾却在填海再造的形势下保留了大量的土地储备。据了解，填海再造将使唐家城区建设面积增加22 .0平方公里，占规划城市总建设用地30 .7%。记者从规划中了解到，新的城市发展区基本上都在填海区范围内，而且新的填海区也还是保留了唐家湾“山海相接、城岛相望”的城市特色，整个填海岸线延续珠海市特有的蜿蜒丰富的海岸线形式，更加突显唐家湾山、海岛、城的景观特色。

　　杨正浒表示，唐家湾目前就是珠海市政府的蓝色国土。不仅仅是因为唐家湾的山海景观资源在珠海无可匹敌，同时还因为填海之后的唐家湾土地是最便宜、最快捷、最自由的。诚然，较之耕地红线或者旧城拆迁，除却谈判、拍卖等琐碎环节，填海造地无疑是简单得多。

　　近年来，各大实力开发商的进驻，唐家湾地产的蓝图已经展开。计划在今年内完工的情侣路延长线(北段)后环土地平整工程完工后，可提供5平方公里的建设用地。对于土地资源紧缺的珠海房地产来说，这就是未来发展的方向和希望所在。

　　随着旅游度假休闲时代的到来，我国滨海时代契机已经开启，依托山海资源的豪宅产品在市场中的需求越来越大，地位也越来越高。唐家湾凭借丰富的山海资源和漫长的海岸线，将成为珠海楼市未来高端产品的热点供应区域。因此，唐家湾在景观资源方面也是珠海楼市的一个大蛋糕。

　　同时，在2011年元旦正式开通的广珠城轨，让沉寂多年的唐家楼市一夜之间突然崛起，远大美域新城老盘推新货，华发蔚蓝堡隆重亮相，再加上格力海岸的动工，唐家湾楼市的蛋糕越来越大。

　　“行政力量、资本意志推动唐家湾高水平发展”

　　———北京师范大学珠海分校不动产学院胡江院长在“居住向东，生活向海”———珠海城市东拓发展趋势座谈会上谈唐家湾前景

　　东部论坛直播

　　唐家湾填海工程已经接近尾声，唐家湾的发展即将起航，珠海东拓的趋势越来越明显。7月15日，一场名为“居住向东，生活向海———珠海城市东拓发展趋势座谈会”在唐家湾远大美域新城第一会所举办。

　　参加此次论坛的嘉宾有学术界代表广东当代经济研究中心杨正浒博士，北京师范大学珠海分校不动产学院胡江院长，同时也有来自东部开发商代表华发房地产营销顾问有限公司执行董事梁晓东，远大置业营销总监殷书华，珠海景泽房产有限公司董事总经理唐铁军，以及对唐家湾文化和珠海旅游休闲地产有多年研究的业内专家珠海国彩广告传媒有限公司总经理吴佑民。

　　据了解，此次座谈会是唐家湾被定位为滨海新城以来，首次开展的一次集合专家、学者、开发商、媒体四方力量的座谈会。在此次座谈会上，各个专家从时间和空间上论证了下一个30年，将会是珠海快速发展、唐家湾全面发展的最好时机。

　　胡江在其发言中指出，目前政府在城市规划上已经做了一个比较重大的决策，将会重点发展与广州、珠海之间的连接地带。预计在10年内从珠海到广州肯定会连成一片，而唐家湾在这其中会有很大发展。“不能单把唐家湾这个地方的发展当做是某一个区域的发展，应该看做是广东发展比较重要的一笔。国家的意志、广东省的意志、资本的意志，一定会带动唐家湾的发展而且是高水平发展。”

　　在此次座谈会上，虽然大家对于唐家湾未来的发展充满了信心和期待，但是在唐家湾楼市的发展方面，专家学者和开发商形成了一些争论。

　　1规划多变别成大杂烩

　　焦点一：唐家湾即将进行新一轮的控规调整，那么唐家湾未来的定位是走高科技路线？还是走历史人文路线？

　　唐铁军：从珠海的政策来看，唐家湾的规划修改了无数次，修改是由于它的投资环境形成的。但如果政府控制不当，唐家湾有可能会变成一个大杂烩。如果夹杂这些因素，会导致这一板块的生活质量、生活魅力下降。之前提出要把这里打造成为一个高校园区，然后就有了北师大、北理工这些学校；后来又说要建成一个高科技产业园，然后把巨人、金山这些企业都吸引进来。虽然一直都在提文化，但是结果却是让这里变成一个大杂烩。

　　吴佑民：2005年唐家湾的规划是每家每户都有码头、游艇，规划很震撼。当时我和政府合作一本画册叫《唐家湾》，目的就是为了申报中国历史文化名镇。一年之后，唐家湾顺利被评为中国历史文化名镇。本以为唐家湾的发展将围绕人文来展开，但是过了一年，政府对于唐家湾定位又变成了高新区。

　　杨正浒：历史上，唐家湾具有丰富的人文资源，历史上一代代的人文俊杰，还拥有伶仃岛周边丰富的海洋资源，陆地上的海岛资源、山体资源。从这个角度出发，唐家湾的发展前景非常好。

　　胡江：一个地域的规划要有区域眼光。唐家湾要注重政治、文化的核心，要打好文化这张牌。

　　殷书华：唐家湾确实有很大的潜力。第一它的人文价值很浓厚；第二大学城区，文化氛围浓厚；第三作为一个高新区，都是行业优化方向和符合发展趋势；第四周边的环境非常好，有两个高尔夫球场；第五如果建立码头，珠海作为一个内陆海的联络点。第五港珠澳大桥、京珠线、码头等等让珠海成为交通中心。在这其中，人文价值应该是唐家湾最大的价值所在。

　　2资源密集应该低密度

　　焦点二：唐家素以山海资源丰富、人文底蕴深厚著称，那么在打造住宅产品方面应该如何定位呢？

　　殷书华：我认为唐家湾天赋资源优越，要说唐家湾最适合打造的产品，应该是高品质高舒适的产品。可以是度假型的，也可以是常住型的。

　　梁晓东：唐家湾的产品要和它的山体的环境相配合，有前瞻性，能够成为这个城市的一个名片，要尊重这块土地的价值，要挖掘唐家湾未来的价值所在。

　　唐铁军：唐家应该是一个以高端住宅为主的居住区，作为开发商，我们还是想建造一些低密度的建筑。但是珠海市发改委2007年颁布了一纸禁令，明确要求市区的住宅不得建别墅，这对于开发商打造低密度的人居产品很不利。

　　胡江：我感觉唐家的开发商魄力还不够，在国外很多城市他们在这种资源密集的地方打造的产品都是低密度的，但是在这里我还没有发现真正能够体现资源价值的建筑出现，我希望开发商能够建点真正的好房子，这种建筑是能够与未来社会发展、社会文明发展、社会财富相吻合。

　　杨正浒：我在香港调研的时候发现，香港人把珠海市定位为旅游居住地，这可能是政府不愿意看到的，但是作为一个居住者，我希望唐家湾的建筑能够是低密度，最好能够建成别墅，这样的建筑才算是真正的归属。

　　吴佑民：学者的观点是希望唐家湾能够城镇农村化，所以希望有很多低密度的住宅。而开发商和政府却希望唐家湾能够完全城镇化，这样生活区域的价值就能发挥到最大。

　　3配套不够多依靠楼盘

　　焦点三：配套缺位是唐家湾的软肋，那么下一步唐家湾的配套应该如何完善？

　　唐铁军：政府的公共配套不够完善，教育、医疗跟不上，这些都是东部发展的短板，我觉得政府应该借助企业的手来做配套。

　　殷书华：唐家湾的公共配套不完善是发展瓶颈所在。但是，就我们项目来说，我们有专业的羽毛球场、网球场、学校、超市，我们小区内的配套已经算是比较完善的了。

　　胡江：我觉得唐家湾在配套方面应该先做商业，这样才能让这里的居住氛围浓厚。

　　梁晓东：如果这边建设一些大型的商业体，虽然配套完善了，但是区域就变得比较杂了，因此这里的配套只能依靠项目，在项目内来进行完善。区域的配套还是要跟着整个城市的规划来定。

　　4泡沫存在要控制地价

　　焦点四：唐家湾楼市是否有泡沫？

　　唐铁军：现在中国房地产的泡沫肯定是有的，只是大小的问题。唐家湾起拍地价高会导致房价的走高，必定会带来“水涨船高”，导致东部的房价高企，因此这其中难说没有泡沫的存在。

　　殷书华：我觉得唐家湾的房地产泡沫并不大，这是一个相对安全的区域。从居住角度来看，这里房价并不高，但是产品确是珠海楼市中比较好的，所以性价比非常高。

　　从投资角度来看，这里目前的房价还是10000元/平方米左右，这个还是在近两年才涨上来的，涨价的幅度并不大，是很合理的。

　　网络调查

　　六成受访者愿意去唐家湾居住

　　在珠江西岸大开发的背景下，珠海也开始了东拓西进的战略转移。与西部蓬勃发展态势相比，东部的发展则显得不温不火，但是随着格力海岸起航，远大美域新城四期开售，华发蔚蓝堡已经蓄势待发，东部楼市也开始告别沉寂。

　　东部地区向来以山海资源和人文资源而闻名，那么，东部楼市在您的印象又有如何呢？近日，本报《黄金楼市》联合珠海新浪乐居展开了为期四天的网络调查，共有7863人参与此次调查。从调查情况来看，有超过六成的受访者表示会去唐家湾居住。

　　在大家的印象中，“山海资源丰富”是受访者对唐家湾的普遍印象，因为选择这一项的受访者占了53.03%。

　　有23.49%和17.59%的人对于唐家湾的影响是“村落多”和“历史人文古迹多”。一名网友称，“唐家湾是一个人文古镇，每一处村落都是一个景点。”据了解，唐家湾具有深厚的文化沉淀，原有的建筑风格保存比较完好。唐家湾的整体建筑群落，尤其是民国时期的村落建筑和城镇风貌具有十分明显的岭南特色。

　　在“是否选择去东部居住”一项的调查中，有64.7%的受访者回答是肯定的，只有三成多的人表示目前还不会去东部居住。

　　从调查情况来看，大部分受访者都认为“环境好，空气好”是住在东部的最大优势，选择这一选项的受访者达到了66.6%，有22.8%的人认为唐家湾居住的优势是房价低，还有10.6%的人认为居住在唐家湾就是一种身份的象征，是有档次的居住。

　　不过，也有47.11%的人表示唐家湾目前最大的缺陷就是“配套不全”，认为居住在唐家湾、距离市区较远的人有29.4%，还有23.49%的人则认为唐家湾的缺陷之中包括目前的居住氛围还不是很浓。