北京CBD商圈风云变幻 谁在忍受“十年之痒”的煎熬？

       作为中国三大国家级中央商务区，北京CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD的商业向来不缺吸引力和关注度，是国内外优质品牌进驻的首选区域，首都北京的CBD区域更是集中了这座城市的绝大部分高端消费，在实体经济回暖、奢侈品消费抬头的当下，商业的增长量更为可观。

　　近年来，北京CBD商圈各商业项目的变动也很大。内地最赚钱的百货北京SKP的年销售额已达96亿元，今年突破百亿已是板上钉钉的事。国贸商城于今年3月31日开业了三期B阶段的新区，新区引进热门餐厅、快时尚、潮流体验品牌，意在深度挖掘写字楼白领的消费潜力。侨福芳草地购物中心日益成为商业地产领域的“网红”，而近在咫尺的世贸天阶却迎来了开业以来的“十年之痒”，面临着艰难的调整煎熬。

　　CBD白领的消费外流如何截住？

　　 “先有国贸，后有北京CBD”。

　　1990年8月30日国贸一期开业，随后分阶段启动了国贸二期、三期工程的兴建和改扩建，如今国贸中心成为总体占地面积达17公顷，总建筑面积达110万平方米的超大型商贸服务综合体，由写字楼、购物中心、酒店、文化休闲娱乐等设施组成。

　　国贸中心这个城市坐标引领了北京CBD的形成与发展。北京1993年开始规划CBD区域，2000年开始全面加快建设，如今CBD的建筑总规模达1050万平方米，在西起东大桥路、东至东四环，南起通惠河、北至朝阳北路之间7平方公里范围里，集中了北京市50%以上的甲级写字楼和星级酒店，是众多世界500强企业中国总部的所在地，云集了国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业。

　　“CBD的特点是白天办公人多，晚上人少，虽然商业不是很集中，不像西单、三里屯那样是零售商业聚合在一起，但每一个商场都有大量写字楼人群承接。CBD的客群主要是写字楼白领人群、高端消费者，国贸商城和SKP的大部分零售业绩不是来自办公白领人群，而是来自各种金领、明星、老板等成功人士，因为他们追求品质，消费的客单价和总价高，大量白领人群只在CBD贡献餐饮和部分时尚零售，所以国贸商城开始转型”，仲量联行研究部分析师郑硕晨对赢商网表示。

　　国贸商城一期和二期以高端消费为主，引进了路易威登、爱马仕、卡地亚、迪奥、宝格丽、普拉达、蒂芙尼、上下、JOYCE等几十个国际品牌旗舰店，以及百丽宫影城、Page One叶壹堂书店、国贸溜冰场、多米魔法小镇&趣玩巴士、IGE的VR体验等，商场整体气氛高冷，办公白领人群找不到契合自身需求的商业。

　　事实的确如此，国贸中心位于北京地铁一号线和十号线的交汇处，大量白领人群居住在北京南城或望京，工作在国贸地区，晚上和周末的消费要么留在了居住地附近的购物中心，要么流向三里屯、西单商业街，以往国贸并没有满足白领的多样化消费需求。

　　为了留住写字楼人群，国贸三期的国贸商城新区承担了转型的任务，采取了不同的打法。国贸三期的建设包括A、B、C三个阶段工程，A阶段2010年已经完成，B阶段新的写字楼、酒店和购物中心近期面世，B阶段的购物中心今年3月底迎来了约50家店铺的试营业，引进快时尚、餐饮、健身馆、KTV等业态。

　　近日踩盘了国贸商城新区，地下一层是服装饰品、生活方式、各色餐饮，一层与二层主打生活、科技、运动，The Woods Cafe、Original Fresh、Costa进驻，三层主打潮流生活，COS、L.K. Bennett、SpaceCycle体验中心、Y-3、Ed Hardy、Max&Co，以及集合了Pleasts Please、Bao Bao\Homme Plisse的三宅之褶全新店铺进驻，四层至七层，集中多家餐饮和娱乐业态，“纯K”KTV、度小月、莆田、尽膳口福跷脚牛肉餐厅、蓝蛙、隐泉、博璨、福楼毕斯罗、米家思等餐厅进驻。

　　对比一期和二期，国贸商城新区的店铺招商更加接地气，主打餐饮、快时尚、娱乐和相关配套业态，为讨好白领的胃口，引进了不少在三里屯商圈有人气和口碑的体验业态，业态更丰富和多元化，比如SpaceCycle体验中心，该馆不是单纯的健身房，是将音乐、科技和健身运动结合在一起，成为办公人群娱乐与聚会的场所。

　　经过一期、二期、三期A、B阶段的改造和扩建，国贸商城现有建筑面积已达16万平方米，经营面积8万平方米，未来还有三期C阶段的商业，针对儿童、家庭、运动为主的项目，C阶段开业后，国贸商城的整体商业将更加完整和多元化，更有聚客能力。

　　国贸商城与SKP谁更胜一筹？

　　国贸中心长期以来是中国城市商业综合体的引领者，由于起步早、起点高、格局大，国贸中心带动了整个北京CBD的发展，是外企进入中国的第一站，商业也延续了整体物业的高端形象，几乎包揽了各大国际顶级奢侈品品牌，国贸商城具有很高的认知度。

　　2007年，位于西大望路的超大规模建筑综合体北京华贸中心落成，三栋国际写字楼，丽思卡尔顿、JW万豪两座国际酒店，北京SKP、华贸购物中心、华贸商业街、华贸19号（Club）等齐齐亮相，北京CBD商圈随之东扩。

　　国贸中心与华贸中心先后成为了北京CBD商圈的两个龙头，双雄鼎立。华贸中心的主力店北京SKP是百货型购物中心，前身是北京新光天地，由北京华联集团与台湾新光三越百货共同创立，开业后业绩快速提升。据报道，该项目2011年至2016年的销售总额分别为65亿元、72亿元、75亿元、69亿元、78亿元、96亿元，而国贸商城2016年的销售总额为56.5亿元，北京SKP后来居上，引发了业界的极大关注。

　　郑硕晨表示，华贸中心的位置离CBD区域所有甲级写字楼的距离都要远，单独在一个片区做了一个成功的项目，北京SKP处在北京地铁一号线与14号线的交汇处，但2007年开业时14号线并未开通，项目还不具有很大优势，如今项目的表现堪称奇迹。

　　“国贸商城与北京SKP的客群基本没有太大差异，写字楼白领只贡献了餐饮，零售销售业绩靠的是金领、各类老板等高端人士，SKP偏百货，相比国贸，SKP更加时尚些，有更多各路明星的支持”，郑硕晨说。

　　与国贸商城一样，北京SKP也乐于在高端奢侈品牌上发力，项目集合了Chanel、Hermès、Louis Vuitton、Dior等奢侈品牌，全球名品旗舰店、概念店、设计师品牌店林立。

　　有种说法是，北京SKP对品牌和客户的争夺不遗余力。在本届政府启动大规模反腐运动之前，SKP与其他百货商场的营销路数一样，发行大批购物卡用于公务送礼，积累了大量优质客户，如今SKP将重心放在品牌上，对二三楼的品牌商家进行升级，提升客单价，并力争场内国际大品牌推出新品新款时，要与纽约、伦敦等地的旗舰店一样同步上市，以先发优势赢得客户特别是明星的青睐，从而保证独家竞争力。

　　未来国贸商城与SKP谁更胜一筹？不管如何，国贸中心与华贸中心都将享受到北京CBD东扩的利好，特别是中服地块的建设。

　　中服地块是北京CBD核心区区位最好的一批土地，2010年出让时由24家公司豪掷222.57亿元购得，位处国贸桥东北角，与新央视大楼、国贸中心隔街对望，因毗邻中服大厦，故被称为“中服地块”。

　　12块地总供应面积达186万平方米，地段、体量都属于非常稀缺的资源，包括建筑高度528米的北京最高楼“中国尊”，中服地块各项目即将面世，预计2020年整体完工入市。

　　中服地块打造的一批高品质写字楼，必将引进大量各行各业的知名企业，商业办公的扩容势必增强北京CBD的商业氛围，带动CBD的商业再上一个台阶。