从租售比、租金细目看大陆购物中心店王潜力

正值各大房地产企业2016年报发布收官之际，联商网&搜铺网特别聚焦各大商业地产开发商旗下购物中心，对其租金收入、增幅、营业额等相关数据进行统计和串联分析，得出了2016年大陆租金收入最高的购物中心TOP15榜单，结合店王租售比，各集团头号店王租金收入pk等数据，全面呈现中国大陆购物中心租金水平，并解读租金收入高低背后的影响因素，从而供业内参考。

▼成熟项目租金收入过3.6亿

此外，虽然没有财报数据，但依据年营业额、业态组合情况、商业面积及品牌组合情况综合比较，其他有望入围大陆租金TOP30的项目有：太古旗下广州太古汇、北京三里屯太古里及成都大慈寺太古里，新鸿基旗下上海IFC、上海IAPM及北京APM，北京国贸商城，上海正大广场，上海五角场万达，上海长宁龙之梦，上海仲盛世界，上海百联又一城，上海月星环球港，杭州湖滨银泰in77，南京德基广场，广州正佳广场，北京世纪金源，长春欧亚卖场，厦门SM城市广场1-2期等（排名不分先后）。

值得注意的是，全国各类购物中心早已超过4千家，但年租金超过或接近4亿的不足40家，可谓凤毛麟角。

对比香港租金店王，大陆尚有较大潜力，据联商网&搜铺网了解，香港海港城和时代广场两零售物业2016年收入分别录得5%和6%的增幅至89.60亿港元和28.38亿港元，营业利润分别有5%和8%的增幅至78.47亿港元和25.33亿港元。

事实上，部分顶级店王的租金收益可谓富甲一方，甚至超过了很多集团旗下所有购物中心乃至所有商业物业租金收入之和。例如世茂房地产7.1亿，绿地集团5.92亿，越秀地产5.2亿，新城控股4.41亿元（数据来源：各大企业2016年报），“金鸡母（摇钱树）”店王重要性可见一斑。

总租金收益前三甲   京沪深铁骑狂飙

总租金最高的三大项目分别为北京东方新天地11.74亿（净收益9.35亿）、上海恒隆港汇广场9.74亿、深圳万象城8.74亿。

北京东方新天地的零售物业组合收益为人民币11.79亿元，按年增长1.2％，撇除增值税改革影响，收益按年增幅为4.7％。而扣除各项物业经营开支、相关税费后零售物业收入净额则为9.35亿元，按年上市0.2％。2016年东方新天地完成6千方场地的工程优化，新引入品牌包括卡西欧、周大福、Davidoff、Godiva、Laurel、Lee、斯沃琪、Ted Baker及Thomas Pink。

上海港汇恒隆受益于租金调升，去年租金收入录得1％增长至9.74 亿元。优化工程于去年第四季展开，港汇约28％的可租赁面积将在2017 年分阶段关闭以进行翻新。港汇广场正集中力度调整品牌租户组合，在与商场定位相互配合的前提下，扩大商场零售类别以提高租金收入。将引入多个首次进入上海乃至首次进入中国的新品牌商家，包括欧美一流餐厅以及米其林三星餐厅的加入。资产优化工程期间对租金收入虽会带来短暂影响，但有助提升长远的竞争力及盈利能力。

深圳万象城租金收入同比下跌6.1％至9.86亿港元相当于人民币8.74亿元，出租率仅轻微下滑0.6％至98.8％，说明平均租金有所下跌。深圳万象城去年引入了众多区域首家品牌，如高端服饰Red valentino、Alexander McQueen、Neil barrett，时尚潮牌Diane von Furstenberg，I.T潮牌集合店，化妆品Covermark，LVMH旗下咖啡甜点店COVA及野兽派花店等，故整体年销售额同比增长了7％，达到66.3亿元，租售比下降至13.2％，坪效获得增长。

购物中心总租金收入高低取决于总商业面积、出租率及租金单价（与城市等级、商圈能级、主力店次主力店占比高低、业态组合、品牌档次、楼层数量、竞争对手租金单价均有关联），分成租金则与营业额直接关联。故上海来福士广场虽品牌组合及租金单价均胜于北京凯德西直门，但由于商业面积仅凯德西直门的一半，故总租金方面凯德西直门仍略胜一筹。

租售比最高   当追求租售比平衡

租售比（项目租金/总营业额的比率）高低与租金单价、租户营业额/坪效、业态构成、主力店占比、项目经营状态及成熟度有关。以培育期项目为例，主力店占比较高，其租售比较低、调改潜力大；成熟期项目反之，主力店占比较低，租售比较高、调改潜力较小。

需要指出，租售比过高不利于商户稳定运营导致项目运营进入瓶颈期，租售比过低则影响购物中心的投资回报进而影响运营开支，故优秀企业追求恰当适度的租售比平衡线。需要指出，京沪一线商圈部分优质项目由于广告展示效应极强，导致租售比过高而面临调整。

▼租金收入增幅与租售比的关系

租售比最高的为北京东方新天地，远超30%（按GFA面积计算），高居所有项目之首，原因有三：

• 首先商业楼层仅有3层，其中地下层直通王府井和东单2个地铁站，相当于双首层，广告展示效应极强。

• 其次项目去除晨曦百货及FAB精彩无限音像书城后，现存主力店只剩下百老汇影院和大食代美食广场，6千平方米改造区域于年内完成出租，目前商场95%的面积均为高租金单价的中小铺位。

• 第三，项目品牌组合以高租金承受力的中高端流行品牌为主，辅以少量轻奢，由于身处战略要地广告价值极高，无需像京沪新商圈及二三线城市核心商圈项目那般给予轻奢品牌特别优惠之待遇。

租售比代表着运营的坪效及获利能力，过高的租售比成为项目进入瓶颈期预警，有先见之明的项目会未雨绸缪。例如朝阳大悦城对店铺的研究已经突破了传统的租售比、总量、销售额、坪效等概念范畴，而是针对各个商户的销售变化以及客流变化的监控，提出品类管理以及增加租金模型等分析方法。为了更好地进行监测和调整，大悦城打破了与商户之间的简单租赁模式，而采取百货化的精细化管理方式，实现统一收银，保证会员集中。为了能够获取更多的客流和商品的监控数据，大悦城甚至已经将收银POS系统进行了全面更新改造。

平均租金单价最高   南西恒隆店王变“颜王”

单店年租金收入TOP15榜单中，奢侈品大牌最集中的店王当属商业面积仅5.5万方的“小个子”上海南京西路恒隆广场。该项目没有任何娱乐业态及儿童业态，除了顶楼5楼整层餐厅及其他楼层少量咖啡馆外，其余皆为高端零售店铺。由于租户业绩较高致分成租金收益理想，故每平方米商业建筑面积日租金超过36元，如按租赁面积计算则接近70元。

南西恒隆广场开业至今已有15个年头，2016年商场进行资产优化。优化工程期间，整个地库于2016年3月关闭进行翻新，占商场可租赁面积逾13%。全新的B1地库于2017年年初重新开业。受此影响，南西恒隆广场商场的租金收入减少5%至人民币6.78亿元。倘剔除优化工程的影响，商场的租金收入则同比上升6%。

受益于竞争对手减少及奢侈品回暖，南西恒隆广场从去年下半年开始，销售额明显提升，整个商场每个月基本上都能实现同比20%的增长，去年12月的销售更是打破了恒隆广场2001年开张以来的单月销售纪录。

随着工程优化改造收工，品牌大调告一段落，例如商场一楼的Dunhill被新引进的Giorgio Armani替代，ga的原铺位被Dior占下，与Dior homme一起占下B1到F2三层的空间，二楼新引入了Versace。更主要的是，地库B1层原先被割裂的两个区域被打通，Delvaux、Moynat、ggdb、valextra、BALMAIN等大牌服饰品牌外加chopard、积家、damiani、hublot等名贵珠宝及钟表品牌加持，整体氛围更加靓丽。据静安区官微统计，“美颜”复出后的南西恒隆今年一季度销售已超过10亿，同比增幅达28.9%。

租金增幅最高   新老商场过招

店王中租金收入同比上升最高的为沈阳万象城20.6%、上海新天地19%、北京朝阳大悦城12.5%和成都IFS11%四家，除了上海新天地，其余三者均为2010年之后新开业、拥有硬件优势的新生代商场。且除了上海新天地租售比超过20%，其余三项目租售比均低于17%。

2010年之前开业的老牌店王却大多租金增长乏力，深圳万象城、上海恒隆广场、北京凯德西直门三者租金更是分别下降6.1%、5%、2.6%，究其原因，一方面与其物业老化、竞争对手频出有关，另一方面源于项目积极改造、自我升级导致营业面积暂时缩小。以上海恒隆广场为例，去年进入大型调整导致2016年租金下滑5%，但随着2017年初以来物业工程优化及品牌升级，复出后业绩飙升，今年一季度同比增幅高达28.9%。

租金店王特点分析   英雄也问出处

这15个租金店王中9家位于京沪广深，6家位于成都/杭州/沈阳/南宁/重庆。

其中六成店王位于核心商圈，但也有四成位于新兴商圈，如朝阳大悦城、杭州万象城、沈阳万象城、南宁万象城、龙湖时代天街、凯德西直门等。

八成店王不设百货主力店和大卖场，故平均租金单价较高，且除了5.5万方的上海恒隆广场，其余项目均大于10万平方米。

从单店租金看开发商扩张速度   快与慢的哲学

高租金的购物中心意味着高资金投入，联商网&搜铺网统计发现，总租金店王TOP15中，华润集团独占4席，中粮、恒隆、龙湖各占2席，外资企业和央企均为6家，各占40%。

总体来看，大陆开发商大多尚处于快速复制期，培育期的新项目占比极高，外加购物中心数量井喷导致竞争激烈，难免影响单店租金收益。

• 宝龙集团年租金虽高达13.9亿元，但分摊至31个商场平均年租金仅0.45亿元；

• 世茂集团10个商场年平均租金0.5亿元；

• 华润集团22个购物中心平均租金仅0.88亿元，但其中12个万象城平均年租金达2.85亿元；

• 龙湖集团12个天街平均租金1.38亿元，剔除2016年新开业的3个项目则2015年之前9大天街平均租金1.74亿元；

• 中粮7个大悦城平均年租金高达3亿元；

• 新城控股去年新开业5家吾悦广场，累计新开业11个新城吾悦广场，全年实现租金及管理费收入4.41亿元，单店平均租金0.4亿元。

TIPS：由于各集团商业地产产品线、选址、单店规模各不相同，故不能就租金简单类比高下，例如绿地控股三个缤纷城（北京大兴及佛山、合肥）由于单店面积较小故平均年租金仅0.23亿。

香港等外资集团崇尚慢工出细活，虽然在大陆发展慢，项目少，精雕细刻，但单店租金较高（只计算大陆项目）。

• 恒隆旗下8个恒隆广场虽然大多尚处于培育期，财务表现良莠不齐，但单店平均年租金仍超过3亿元；

• 新鸿基集团内地总租金收入29.68亿元（连同合作发展项目），剔除办公楼及2016年新开业商业项目，北上佛四大商场平均租金预计超过4亿元；

• 太古集团4个大陆商场租金总收入16.8亿港元14.9亿人民币，单店平均租金3.72亿元；

• 瑞安集团7个天地系商业项目平均均金达1.6亿元。

最后，不得不说到万达。在业内被公认大众型购物中心做得最多最好的佼佼者，万达集团2016年总租金虽然高达195.8亿，但分摊至183座万达广场和2座万达茂，每座万达广场平均租金仅1.06亿元。当然，数值偏低与万达广场快速复制中处于培育期的新项目占比较高有关，据联商网&搜铺网统计，开业满3年的万达广场平均租金则超过1.5亿元。同样大规模扩张的还有凯德集团，其大陆项目平均年租金也在1亿元左右。