宁波商业地产的热与冷

       最近，世茂集团创新金融业务负责人沈俊毅在金砖传媒主办的“2017 金砖论坛暨全球房地产金融峰会宁波站”上透露，世茂集团最近在宁波姚江新区拿下了一块14 亿元的地，又一家大佬级的地产商加入了宁波商业地产的争夺战。

　　地产圈里的“商战”

　　姚江新区是宁波2015 年提出的关于中心城区城西片区分区的规划， 旨在改变宁波城西在宁波人心目中“发展慢”的印象。以前的姚江新区村镇之间没有一个整体规划， 道路坑洼不平， 大街小巷让人皱眉。宁波市希望通过这次新的规划，招商引资，可以重建一个碧水、绿地兼具教育、医疗、文体、商业设施和人文遗产的宜居活力新城。其中商业地产占据这个片区规划的重中之重， 尤其是新建商业综合体。宁波试图通过这样的地产思维， 带动周边效应，从而推进宁波市整体形象提升。

　　其实宁波最近几年新增的商业综合体，可谓是“雨后春笋”。来自宁波市贸易局的统计数据显示，目前宁波市已建成和在建、拟建的商业综合体共有57 个。

　　公开资料显示，中粮、华润、龙湖等房地产企业，均已部署未来少则十几个、多则几十个综合体的投资计划，远洋地产曾计划复制10 个未来广场。奥克斯集团总裁郑坚江在接受媒体采访中说道，到2018 年以后，在城市综合体上加大投资。目标是，要达到800亿元的规模，企业的城市综合体要达到50 个。

　　另外2013 年，娃哈哈集团、东方园林、地产圈里的“商战”维维股份和金威啤酒等业外企业也纷纷投身商业地产， 娃哈哈计划3-5 年内开出100家商场，主要业态为综合体。

　　在已建成的商业综合体中， 同质化现象非常严重， 运营水平则良莠不齐， 有的项目坐拥黄金地段和优质的硬件设施， 却顾客寥寥。在各大商场开门喜迎八方客的同时，也有一些商场在发展中遇到了难题，一时间陷入进退两难的尴尬境地。尴尬前行中的商场到底何去何从？宁波究竟能容得下多少个商业综合体？一些连锁超市败走宁波的情况是否也会在商业综合体项目上重演？

　　同质化竞争的困局

　　万达王健林曾在一次媒体采访时说过这样一句话：“国内商业地产确实有泡沫，但仅限于局部，整体没有”。那么宁波商业地产是否属于饱和呢？从体量上来看，宁波的商业综合体确实不算少，但是按照现在的发展速度以及宁波市常住人口来算，并不算多。但是传统的商业地产最终会达到一个饱和的临界点，对于商业地产来说，尤其是宁波现阶段面临的问题来说，最大的还是缺乏自身特色。

　　全国房地产经理人联盟常务理事缪百年曾经在面对媒体时就说过，商业地产在宁波尽管不少但应该还未饱和，而且商业地产与住宅不一样，住宅一个家庭仅需1 套，但商业只要有特色多去几次也无妨，特色是关键。对于一些地产商提出的不再增加商业地产比重，缪百年认为只是各个公司的发展战略不同而已。按照宁波目前的发展速度，商业地产并未过剩，其中电商对商业冲击确实不小，但体验式购物餐饮等是无法被替代的，因此定位及运营很重要，江北万达与鄞州万达定位就有差异。对于这种招商困难、经营惨淡的商业项目应该及时更换运营商及调整一些商业定位。

　　纵观宁波目前所投资的商场，大多以大型商场为主，开发商大多以大型的综合多功能商场为其发展的目标，他们不但在商场布置、经营品种上雷同，经营管理策略不完善，而且在装修风格上盲目攀比，装修一家比一家奢华，远远超过了消费者的消费水平。

　　现在很多商场老板的发展意识比较固守以前的思维，对于市场的规模发展还处在盲目扩大其营业面积、商场装修的层次上，导致商场规模越来越大，装修风格越来越豪华，没有考虑商场周边的人流量、购买力、交通环境以及企业自身的经营能力因素制约，容易造成商场的经营管理水平下降，经济规模效益递减。

　　江东一家两年前开业的商业广场：滨江商业广场，3万平方米，有商务办公、超市、餐饮、服饰等商业业态。但走进广场会发现，入驻的商家并不多，人流格外稀少，每个楼层都有大片空商铺。住在江东的一位宁波市民表示：商铺从来没有满过，一楼的店也就靠街的好点，里面的商家开开关关不知道有多少。

　　就宁波而言，社区商业网络建设需要加强，满足市民便利消费的商业设施肯定大有前景。此外，农村消费网络的建设还亟待完善，以东钱湖为例，如今居住在那里的市民越来越多，但消费还得要往鄞州中心区跑，很不方便，这也意味着存在市场空间。

　　但是宁波也不是没有成功的商业地产。其中一个就是位于和义大道的购物中心。即使身处竞争最激烈的天一商圈，和义大道购物中心还是成了宁波商业广场成功的范例之一。自从和义大道购物中心开业以来，定位就非常明确，品牌也在不断更新优化中，亮相的有知名奢侈品品牌BV，还有爱马仕等，和义大道购物中心已经成为知名国际一线品牌的集聚地和潮流集散地。

　　另外一个就是鄞州印象城。营业面积12 万平方米的鄞州印象城已经取得了理想的经营业绩。虽然鄞州中心区商业广场不少，但印象城与周边一些商业项目的定位都有区分，在品牌引进上也注重引进一些宁波独家的。这两个案例成功最关键的就是分别找到适合自己的定位和特色。

　　未来，宁波要在存量时代取得突破，就必须寻找到属于自身发展特色的商业地产模式，这才是关键。