规避金融风险 地产融资成本备受关注

为了规避房地产业发展放缓以及房屋价格下跌可能带来的金融风险，现在各大银行的信贷门槛愈发“高不可攀”，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。

1、银行：高筑融资门槛

2005年3月，工行、农行、中行、建行、交通以及光大等六大银行公布了《2005年银行产业投向政策和信贷服务信息》，六家银行产业投向重点和范围主要指向能源、电信、石油石化、航空等具有资源型、垄断性特点的行业。据了解，除了建行四川省分行外，其他五大银行均将房地产行业排除在2005年产业投向重点范围之外。六家商业银行的一致态度表明，房地产业在资金面上将面临来自银行的更为严格的控制与审核。

（1）房价跌幅较大，会导致银行不良资产的增长

宏观调控下房价的波动对银行有较大的影响，如果房价跌幅较大，可能会导致银行不良资产的增长。因此，目前银行对于房地产信贷特别是开发贷款这部分业务比较谨慎，控制得比较严格。不过，严格控制并不表示对所有房地产企业“一刀切”地采取紧缩政策，毕竟房地产信贷资产资量较好。

银行对于房地产信贷采取的是有保有压的政策，紧缩主要针对的是中小开发企业或资质不良的开发企业，对于实力雄厚、信用纪录良好的优质开发企业各银行都乐意发展信贷业务，甚至各行之间还存在着竞争。此外对于国家重点调控的高端住宅项目，商业银行已经基本不对其开放信贷业务。

（2）银行加强内部控制措施的实施

和开发贷款相比，银行对于个人按揭贷款的控制一直相对宽松，但目前也管理得越来越严。不少开发企业反映，由于审核工作的强化，银行的房贷速度放慢，原来一个星期就可以发放的贷款，现在往往延长到十几天。由于房地产项目投入大、投入周期长，要求资金供给的持续性、稳定性。银行延期放款，影响了资金的周转和工程的开发进度，增加了资金的使用成本。

因此，对于多项宏观调控政策可能会导致一些开发企业出现资金链断裂，为了避免来自开发企业的坏账，银行方面都会不断加紧前期的审查工作，防患于未然。为了防范少数开发商和诈骗团伙利用假按揭套取银行资金，各个银行建立了自己的个人征信系统。 该系统全面记录居民信用状况，包括水电费、煤气费、电话费的交纳以及信用卡、贷款的还贷情况都会有详尽的记录。目前各个银行的个人征信系统正在进行全国联网、对接。

2、信托：高风险追逐高回报

相关统计显示，房地产信托在我国出现不过两三年的时间，发展速度却惊人，截至2004年6月底，全国房地产信托募集资金已高达150亿元。近日，银行信贷门槛的提高更让房地产信托受到热烈追捧。

（1）通过信托融资的房地产企业逐渐增多

2004年4月，联华国际信托投资公司继3月推出“联信·宝利”中国优质房地产投资信托计划后，又宣布推出“联信·宝利”2号优先受益权产品，发行总额度预计为8000万元，其中面向社会公开发售的优先受益权产品占80％；5月，中国对外经济贸易信托投资有限公司发行中远地产的凯晨广场集合资金信托计划，发行总额达到6亿元；6月，中诚信托推出了“北京道乐蒙恩商务街贷款项目集合资金信托计划”，该计划原定发行期为12天，结果仅4天预约总金额就已接近1.5亿元，远超过5000万元的发行规模；6月下旬，金地集团对外宣称已计划通过发行房地产信托产品融资2亿元人民币。

信托公司作为金融机构，拥有便捷的融资和投资渠道，资金信托计划是其融资的重要手段，而股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的运用是其区别与其它金融机构的独特优势。根据不同项目的特点，设计不同的资金信托产品，可以化解政策变化给各方带来的困境。

（2）信托成本高昂成为信托投资发展的最大问题

在目前中央与各地政府不断加大力度调控房地产业的背景下，监管部门对房地产信托计划的审核更加小心，信托公司在项目选择上也格外谨慎，开发商通过信托融资的难度很大。而且，随着风险的加大，信托公司要求的投资回报率也水涨船高。

信托产品一年期预期收益率一般最低的为4％，最高为4.6％，而平均收益率则为4.2％；但房地产信托计划目前的预期收益率明显要高于平均水平，预期收益均在6％以上，普遍高于银行储蓄利率与同期国债收益。因此，信托成本高昂让一些开发企业望而却步。

除此之外，房地产信托资金从使用来看更多地体现为“过桥贷款”的性质，偿还的周期较短，通常为1年，增加了开发企业资金使用的成本。

3、基金：政策缺位，难解近忧

由于有关产业基金法律法规的缺位，内地还没有严格意义的地产基金，短期内地产基金也不会对房地产开发企业起到资金支持作用。不过，随着海外资本在内地房地产业中的比重大幅上升，房地产投资基金逐渐浮出水面。

（1）房地产基金已经蓄势待发

2005年初，北京国际信托投资公司推出的国内首只房地产基金赴新加坡上市；美林集团、摩根士丹利等著名国际投资机构大手笔投资中国房地产市场等均表明，房地产基金已经蓄势待发。4月，香港证监会发表关于房地产投资信托基金(REITs)海外投资《应用指引》草拟本咨询文件，建议允许香港房地产投资信托基金投资包括内地在内的全球各地物业，对内地监管部门早日出台产业基金法更具积极的促进作用。

（2）房地产基金将成为未来地产融资趋势

根据目前地产融资现状，未来一段时间，房地产基金将成为未来地产融资的主要趋势。因为房地产基金除了能够拓宽房地产行业的融资渠道，更有利于分散房地产市场的金融风险，还得对整个房地产开发、经营模式产生重要影响。但是，使用海外基金的成本将更加高昂，海外基金风险借款的利率通常在15％左右，如果资金数目较大，利率会更高，因此开发企业在利用这类基金时候，又必然会多加衡量自己的成本与收益，使目前一段时间房地产基金无法得到快速发展。

（3）大多数中小开发商无法通过上市获得资金

近年来许多房地产企业津津乐道于上市融资，但上市对企业的资格审核非常严格，对企业业绩、净资产等方面的要求也非常高，大多数中小开发商根本不具备上市的条件，因此是不现实的。

（4）融资工具的使用成本是否低廉成为企业选择的重要依据

多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。