从一位销售人员口里得知，这个物流园是二期，东面不远处还有一期。“这里已经投入使用了，很多企业还没有搬进来，你要选择多大面积的，我带你去看看”来不及询问我们的具体情况，销售急忙着推销厂房，走了一圈，看到几家已经挂上门牌的公司，但开门营业的却很少。

       近日，记者走访了北京周边的多个产业园，像这样房屋空置，招商迫切的园区不在少数。“建好的鸟巢却迟迟等不到鸟儿飞来，或是飞来了，因为窝巢不合适，悻悻离去”有人打趣的比喻着园区空置的现象。而在全国范围内，除了招商困难导致的园区空置，也不乏那些不懂运营，活活被“作死”的产业园。产业园后期的招商受阻和运营不顺与园区规划建设的火热朝天则呈现冰火两重天。

       做好运营需调整背后的商业逻辑

       这几年，产业园建设热浪持续升温，政府、地产企业、投融资企业、行业内企业等纷纷挤进这个市场，赶来分一杯羹。由于它们自身的局限性，无论是行政主导型还是公司治理型的产业园，在园区建成后，都或多或少的面临着招商和运营的问题。

       随着开发建设和招商进程的推进，很多缺乏开发经验和专业的园区运营商匆匆进入使用期，面对继续招商和完善配套以及孵化扶持的多重压力，这个先天不足的“早产儿”不得不顶财力、技术、土地等后天的大石，吃力爬行。

       “园区空置和有名无实的现象，是产业园运营商缺乏开发经验和专业造成的资源浪费”，这是由产业园运营背后的商业逻辑混乱造成的，一方面，一些地方政府过于强调GDP和政绩形象，脱离了当地的发展现状，无视区域资源优势，一味的想做高档的企业总部、总部基地这些高端的东西，结果越做越死。另一面，运营商没有经验和专业，必然对产业理解不够，产业资源整合能力不足，无法把产业园区做活。从产业本身来说，由于移动互联网带来的冲击，全球和全国的产业布局都会发生调整，每个行业都在改变商业模式，选址的变化也会影响产业园运作。

       做好运营市场需求高于市长需求

       “当政府和市场两只手同时伸来时，满足市场需求要高于市长需求。”打趣的比喻道，园区没做活，政府一定不满意，满足政府需求是短性的收益，而违背市场规律是要付出代价的。

       谈起了自己多年从事产业运营的心得，政府要整体规划，无论产业配套还是住宅交通，都要基于现实，站在未来角度合理的规划，给出产业引导政策，提供产业引导资金、引进产业，还发展人才等，在他看来，这仅是基础，更需要加大监管力度，避免那些“祭出土地和打擦边球”的乱象。

       从市场主体来说，不仅需要有实力、有专业、有经验的开发商来运营产业园，还要遵循产业的市场规律，整合企业孵化和发展所需的社会资源。做产业地产时是以机会型进入市场，但很快就发现这不是长久之道，所以开始向战略性转变。这个过程首先对全国产业现状、产业布局、产业未来发展趋势进行剖析，分析区域资源优势，供应链优势以及市场优势等，在规划产业地图和绘制客户地图的基础上，做城市产业投资布局图，其目的就是降低成本，包括物流成本、市场供应链成本、交易成本等，从而增加运营的发动力。

       先天不足的“早产儿”想要强化园区根基，必须依靠后天弥补，可这“补课”又谈何容易，从政府规划开始到园区孵化扶持，这是一个量变到质变的过程，更需要建遵循产业市场规律，基于当地现实。

       未来互联网思维与产业运营联姻

       “这一时期，和谁在一起变的很重要”这句调侃企业之间频频联姻的话，却是反映了互联网思维对商业模式的影响，也无不冲击着产业地产的运营思维。也许是乐蜂网委身唯品会，亦或是腾讯入股大众点评，产业地产也从里面悟出了优势互补，未来的产业地产也将会是开放的，泛化的，跨界整合的。

       对于产业地产的明天，也作出了判断，未来的产业园运营将会是开放的，跨界整合各行业的资源优势，贯穿金融业、互联网、第三方服务业等，这种优势互补的趋势会越来越泛化。

       随着移动互联网的深入，各行各业的商业模式都在发生变化，产业园区也如此，互联网的产品思维，互联网的用户参与都刺激着产业园运营商思维的转变，产品日益满足客户需求，客户参与进园区选址、建造和产品设计，订单式招商模式等等，最终目的都是实现“私人定制”，增加客户粘性。

       “未来，无论产业园会和谁在一起，我们想看到的始终是做活园区，聚集产业，实现产业升级。