显然不能单纯的把地产商的介入，理解成定义“工业地产”充要条件。

　　20世纪初，英国和美国就出现了工业物业的形式。中国的工业地产从2003年开始才迈入发展时期，2003年普洛斯带着“物流地产”的概念进入中国，掀起了中外地产商在中国发达地区开发物流地产的热潮。此后，美国工业地产巨头AMB，以1330万美元收购了松江九亭的一个物流地产项目。

　　一面是国际巨头的进驻，一面是总部经济区、总部模式建设到处开花。长三角区以上海为核心，采取总部-加工基地区域合作模式;珠三角区形成了香港、顺德、东莞间的总部-制造业互动发展模式;环渤海区以北京为核心，以京、津、冀为腹地的总部-加工基地模式。总部经济区、总部模式为工业地产提供了发展的沃土。

　　中国工业地产进入发展时期还有一重大事件，GE旗下的GE东芝有机硅公司与江苏南通市政府签署协议，计划投资7800万美元在南通建设其最大的工业厂房。

　　东莞松山湖园、北京星网工业园、北京腾飞国际工业园等中国工业地产先驱，已从简单的开发模式进入综合开发模式。单一的开发模式是通过市场获得土地，完成基础设施建设、招商，以出租或出售的方式获取利润。综合的开发模式不仅要全面介入园区建设，还要介入园区管理、园区升级，基础设施建设要配套物业管理、客户管理，同时兼顾土地容积率、产业升级。

　　深圳地产界有一种对工业地产的定义——以产业为依托、以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资开发、经营管理和服务为一体的工业物业总称。其功能不仅涵盖工业加工、行政管理，还包括物流配送、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。