作为现代物流业发展中出现的新型业态，物流园区建设是一项复杂的系统工程，不仅需要科学合理的规划，也离不开相关政策的扶持引导，更要依靠物流园区自身在服务模式和运营模式上的不断创新。
法布劳格物流咨询（北京）有限公司是一家专门提供物流园区规划、物流战略咨询、配送中心设计等服务的企业，拥有近30年的行业经验。就物流园区的前期规划建设、后期运营管理和服务创新等话题，法布劳格物流咨询（北京）有限公司董事、总经理张芸为我们进行了详细分析，并提出诸多可行性建议。
记者：各地政府纷纷大力建设物流园区，在这股热潮中有哪些不足和问题需要引起注意？
张芸：近年来，以物流园区为代表的物流业集聚区发展很快，但也显现出良莠不齐、鱼龙混杂的局面。这很大程度上是因为各个城市以行政单位来做物流园区规划的。由于区域划分和条块分割，导致物流园区建设缺乏统一协调和协同合作，各建各的，这是目前一个比较大的问题。而物流园区如果在建设期出现这种状况的话，后期难免会导致过剩。当然，这是一种“相对过剩”，中国需要物流园区建设，但如果没有形成协同合作和差异化竞争，对于投入的资源来说就是浪费。
而招商难则是各个物流园区现在普遍面临的问题。作为一家企业，很想知道园区能对自身发展有多大作用。特别是有些企业需要在全国布点，要在重要城市寻找合适的物流园区入驻，因此他们更希望物流园区能够提供符合自身要求和当地情况的个性化服务。实际情况却是，虽然各地政府对物流园区项目的规划、招商都很重视，但由于对一些专业概念并不清楚，许多地方仅是通过努力打“优惠政策牌”、“土地牌”来吸引企业入驻。而物流园区因自身特点不明显，只要企业有意入驻就会引进来，对其是否与园区定位相匹配，如何实现协同发展等问题，并不会多加考虑。这其实使物流园区的功能发挥受到了很大限制。
物流园区要实现集约化、协同化发展，不是一家企业或机构能够做好的，需要国家相关部门对物流园区进行统筹布局规划。我们建议，相关部门可考虑以现有经济区域为划分进行统一规划。当立足于环渤海经济区、中部六省区、海西经济区等经济区域的高度做物流园区规划时，就会统筹考虑到整个区域内的经济发展和物流需求，通过区域内核心城市与辅助城市间的互动，实现物流园区功能定位的差异化，使园区真正发挥作用。
记者：物流园区在规划建设过程中需要重点注意什么？
张芸：物流园区是一项系统工程，如果前期考虑不周的话，后期就可能出现重复建设的现象，所以做好规划十分重要。依据市场分析和战略定位进行规划建设是核心内容之一，此外还应根据当地物流特点进行园区的功能设置。
一般来说，政府层面主导的规划，应重点放在基础设施方面，按大的功能块划分出不同区域，如按交通方式划分出铁路、商贸、航空、港口等功能区块，将每个区域的配套基础设施建好。我们不建议政府在每一块都做得非常细，因为入驻企业的经营业务各有不同，规划建设的要求也有所差异。以快递企业为例，无论是UPS、DHL等国际巨头，还是顺丰、中国邮政等国内企业，因主要承运的货物、辐射的范围本有差异,各自的运作方式也不尽相同。
对于企业来说，在入驻园区进行各自地块规划的时候，要抛弃“各自为政”的思维。以单位面积超过500亩的地块来做规划的话，各家企业应考虑是否可以设立一个相同业务形态的区域，如以快递、零担货运、商贸、生产服务等为主的区域，同类企业间可以形成一个合作团队，做一些共同的事情。因为企业间存在共性，包括硬件设施在内的资源都可共同建设和使用，从而为企业节约成本、提高效率。
专业化物流园区正在各地涌现，在规划建设时也有许多因素需要考虑。其中，以石油、煤炭、钢铁等重要物资周转为主的物流园区，选址要临近资源开发地或中转地，交通条件要便利。而以农产品、食品、医药等为主的物流园区或物流中心项目，在基础设施配套方面要形成专项设施配套。如，建设一座冷库时，电机的配备、电力设备的预埋、污水的处理等都要在前期做项目可行性研究时加以考虑。此外，这类项目在规划建设过程中还应考虑到集约化。
记者：在功能设置和服务项目创新方面，国内物流园区该如何突破？
张芸：我们发现,国内许多物流园区在功能定位方面比较模糊，这在综合物流园和商贸物流园中表现得尤其明显。其中不乏规划的问题，如许多物流园区都将规划工作委托给设计单位，而有些单位在做项目前期可行性研究时不到位，甚至会直接将以前做的方案简单复制过来。此外，也跟政府部门的期望有关系。例如，如果有主管单位领导认为本地商贸业务的营业额比较大，对当地经济贡献大，在做园区项目规划时就会向商贸功能而非物流功能方面倾斜。
目前来看，尽管国内物流园区类型多样，但彼此间差异化却并不明显，所提供的服务更是千篇一律。服务项目缺乏创新，已成为影响园区招商和运营的一个重要因素，进而导致物流园区数量虽快速增长，真正实现盈利的却不多。实际上，物流园区的服务创新并不复杂，让物流园区务实一点就行了。
首先，应把物流园区看作一个拉伸物流服务产业链的平台，并以此拓展和创新服务。作为供应链上的重要节点，物流园区不仅是物流企业、仓储运输企业、生产加工和贸易企业的集中地，也是原材料、零配件、半成品和商品的集散地。除了单纯的仓储、运输、配送等物流服务外，对分拣、预装配、包装、贴标和信息查询等增值服务也有非常高的需求，这些都是物流园区服务项目的重要组成部分。如，进口的整车，大多用海运方式运送到国内，途中难免发生磕碰，或是沾染污垢。在进入国内4S店销售之前，存储、喷漆、装饰、清洗等一系列工作都可以在物流园区内完成。
各行业的快速发展，都需要物流园区提供配套的支持。以制造企业为例，为解决原材料的运进、存储，包装辅料的存储、配送和成品保管、外运等问题，不仅需要物流园区提供必需的物流设施，还要提供专门的服务。如，一辆汽车的零部件往往有上万种，不可能都放到总装厂去存储和组装，毕竟总装厂不会有如此大的区域留给供应商，这时就可以在总装厂周边的物流园区解决这些问题。如果物流园区能够给供应商提供相应的场地、设施或服务，对招商的拉动效应将是很大的。
其次，受条块分割管理等因素影响，目前国内绝大多数物流园区还很难实现铁路、公路、内陆河、海运、航空等多种交通方式的无缝衔接，这已成为制约其发展的一大瓶颈。换一个角度看，如果一个物流园区实现了多式联运，在发展上也会领先一步。
要补齐多式联运这块“短板”，除从实体入手推进多种交通方式的无缝衔接外，物流园区还可通过拓展服务的方式，率先实现“虚拟”多式联运。如物流园区可引入空运、海运或铁路货运的订舱代理企业，提供“虚拟”的多式联运服务，从而帮助入驻企业减少物资周转的环节。
再者，物流园区应把包装业务认认真真当做一项重要的服务来做。现在似乎没有物流园区拿包装业务当回事儿，可我们要知道，有些生活物资和生产过程中的半成品之所以会集中在某个地方进行分拨或集散，主要是为了更换包装，否则完全可以直接拉到商场或工厂去。而那些易碎品、液态危险品等货物，则更重视包装的问题。物流园区可引入包装材料企业、包装设备企业或是以包装为主要业务的物流企业提供相关服务,并且为了保证园区内企业都使用这项服务,物流园区可与相关入驻企业建立合作或组建合资公司，为园区内企业统一提供包装服务。这不仅可以帮助企业降低成本,更有利于包装标准化的形成和推广，进而提升整个社会的物流效率。
记者：对于物流园区的开放建设和运营管理模式变革，您有哪些建议？
张芸：国内物流园区无论是政府主导开发，还是政企联合开发，或是引入投资公司或地产商进行开发，其核心点似乎还是在卖地，而对后续的招商落实、建设进度、运营管理缺乏有效监管。尽管政府部门会督促开发方尽快投资建设，但至于建设什么，建成什么样，是否能达到原来承诺的目标，则很难完全把控。如果开发建设模式不创新，许多物流园区项目规划得再好，也很难落地。
我们提议，是否可以将目前的土地出售方式改为出租方式，由政府和企业成立合作机构或是合作公司，初期政府占比可以比较高，然后逐渐弱化，如最初占比50%左右，后期慢慢降低到40%、30%、20%、10%等等，其目的是使园区真正实现市场化运作。这样一来，虽然是将土地出租给了投资方，但政府部门在园区开发和运营上依然有一定的控制力。同时，也可使投资方节省部分买地的资金，减小成本压力，促使其将资金集中于项目建设，把园区快速建设起来。
在运营管理方式上，由政府主导开发的物流园区，大多会成立“管委会”负责园区运营管理。从实际效果来看，管委会所发挥的作用十分有限。我们认为，应建立一个真正以入驻企业为主、政府为辅的管委会，而不是上下级关系的管委会。物流园区管委会应成为一个融资和担保平台，使企业从银行贷款融资更加方便，引导企业上市并打造品牌，扶持园区内企业做大做强。只有入驻企业发展了，物流园区的凝聚力和影响力才会随之增强。因此，在园区运营管理机构的组成上，应该将入驻企业吸纳进来，打破政府单独一家说了算的局面。政府部门在开始阶段可以起到主导作用，随后慢慢弱化，但并不是完全退出，因为税收优惠、银行贷款等问题，还是要靠政府部门来协调。
在扶持政策方面，当前普遍所采用的，不论是初期提供土地出售，还是后期部分税收返还，政策的根本点都还不能解决物流园区持续发展的问题。
俗话说，“授人以鱼，不如授人以渔”。政府在扶持方面要真正解决的，是物流园区建设过程中筹融资难的问题，招商过程中缺乏切实完整的服务配套问题，运营过程中盈利难的问题，要使投资和入驻物流园区的企业能够真正盈利，形成良性稳步发展。而不是像现在这样，政府关心的重点是如何尽快出售土地，增加了GDP, 但企业为了购买土地，需要短时间内筹措大量资金，而真正在建设过程中需要投入大量资金时，企业却是捉襟见肘，导致园区开发建设很难真正到位，更缺乏资金支持后期的运营，最终的结果就是，或者大量园区土地被再次转售，或者很紧缺的土地资源被用作低投资的货车停车场，或者成了脏落差的批发市场，或者干脆3/4区域被闲置，与初期规划物流园区希望达到的作用完全背道而驰了。
我们应走出这样的“怪圈”，换个思路促进中国物流园区的健康持续发展。
