产业地产“上市季” 你准备好了吗？
发布时间：2014-12-27
来源：中国房地产报
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去年，中国房地产报产业地产研究中心就曾经预测过，2014年将成为中国产业地产的“资本年”。这个资本年有两层意思，一是产业地产商自己做基金或者国内外私募基金进入产业地产；二是越来越多的产业地产商进入资本市场。目前来看，这个预测毫无疑问已经变成了现实。
眼下，产业地产“上市季”已经正式拉开帷幕。3月29日，武汉产业地产开发运营商光谷联合正式登陆香港联交所。这是香港资本市场第一次迎来“中国市场化产业园开发运营商”的概念，可能还有点不适应，加上当时整个海外投资者对内房股都有抵触情绪，光谷联合挂牌当天尴尬遇冷，以底价0.83港元/股的价格发售10亿股，集资8.3亿港元，远低于当初的预期。
光谷联合的上市暴露出资本市场对中国产业地产商认知的严重不足。
在其招股书中，第一太平戴维斯根据土地储备将其排在全国第二大市场化产业地产商的位置，这显然很可笑。土地储备仅仅是评价产业地产商能力的众多指标之一，在其价值评估中，我们没有看到其在可持续运营能力、产业引导能力、区域规划能力、产业综合服务能力等方面与其他竞争对手相比有何种优势。我们也没有看到，光谷联合如何能够向外地复制其在武汉光谷“天时地利人和”之下的不俗成绩，而这恰恰是很多产业地产商面临的最大难题。另外，其品牌力在多大程度上倚赖于其开发能力、政府关系、土地储备、客户忠诚度、团队经验、人才培养等因素。这些都是悬而未决的关键性问题，但至少在这份招股书中，我们是没有看到的。
或许，在海外投资者看来，光谷联合是以物业销售为主，与国内开发商并无太大不同，但这样一来，718万平方米的土地储备和395元/平方米的土地成本能否让其保持持续的优势呢？
这些问题，下一批上市的两家产业地产商都要面对。一家是来自河北的某产业市镇运营商，另一家是来自大连的综合性开发商亿达集团。前者与华夏幸福同出于廊坊，说不定心里都在暗暗较着劲；后者成名更早，当年与大连万达并称为“大连双达”，尤其是其开发建设了著名的大连软件园，至今仍是国内科技园的典范之一。
在这个时间点上市，两家企业估计都会在某种程度上把自己定义为“新型城镇化运营商”。和其他传统房企不同的是，它们手里都有“产业园区”这张牌，其中包括产业规划、城市规划和产业资源等，在这方面它们“产城一体的城镇化”会显得更名副其实一些。
除了这三家已经或马上将在香港上市的企业外，还有一家准备登陆A股的产业地产商——中新苏州工业园开发集团股份有限公司(简称“CSSD”).CSSD是负责苏州工业园整体城市开发运营的市场化主体，也是整个苏州工业园控股集团体系下的一个重要组成部分。
苏州工业园也是国内产业园区的标杆之一，又涉及中新两国之间的深度合作，CSSD身上的故事就太多了，本文暂不详述。简而言之，CSSD从2004年就启动重组上市，10年后终于离资本市场还有半步之遥，这条漫漫长路走下来苏州工业园初心未泯，难能可贵。至于其为什么没有选择香港或新加坡而选择了A股，我们猜测，可能是国家层面的示范要求(比如现在大热的混合所有制).
从模式来看，CSSD比光谷联合、大连亿达，甚至比第一个A股登陆资本市场的市场化产业园区运营者华夏幸福基业都更符合“城镇化运营商”的概念。因为除了大家都有的产业园区开发运营、土地一级开发以及住宅、商业、酒店等相关的城镇化配套服务之外，CSSD还拥有公用事业这项业务，包括污水处理、环保业务、能源业务等，这也成为其具有相当核心竞争力的主营业务之一，对苏州工业园的综合实力以及对外输出都是很重磅的筹码。
当然，这方面华夏、光谷、亿达、宏泰们也只能“羡慕嫉妒恨”了，它们毕竟都是没有大树倚靠的民营企业，哪像苏州工业园“衔玉而生”，不仅有中国和新加坡两国的强力背景，还拥有港华投资这个重要股东，其背后可是大名鼎鼎的香港中华煤气有限公司！1862年成立的中华煤气是是香港历史最悠久的公用事业机构，也是香港规模最大的能源供应商之一，企业管理和营运均达到世界级水平。港华投资的进入对苏州工业园有非常大的帮助，双方成立了很多涉及污水处理、环保、能源等业务的合资公司。
另外，还有一个早早就喊出上市，现在则在紧锣密鼓筹备的民营企业——上海宇培集团。宇培作为中国本土最具实力的民营物流地产开发运营商，曾经引来有着“坟墓舞者”之称的山姆泽尔旗下美国EI集团的入股，随后是世界头号物流地产商普洛斯投资控股。去年，宇培又得到了凯雷集团与汤森集团的投资合作，进入2014年，前不久又得到RRJ资本和新加坡主权基金淡马锡旗下狮诚控股的投资。
这些真金白银的美元注入，不仅让宇培在短时间内获得了全国攻城拔地建设物流仓储的强大资金实力，也为其实现2016年上市的目标奠定了更扎实的基础。毕竟，淡马锡、凯雷这些企业对于资本市场的玩法十分熟稔，本身已经可以作为宇培的基石投资者和上市辅导顾问来用了，真是一石数鸟。
目前，国内的产业地产上市公司已经形成了一个强大的群体，就在几年前，这个群体还被视为默默无闻的非主流，但随着新型城镇化的推进、产业新城概念的崛起、传统房企既得红利的日渐衰竭，这些企业开始重新被审视和包装，大有守得云开见月明的感觉。
在这个群体中，既有国营的区域性运营商，包括张江高科、苏州高新、南京高科、长春经开、空港股份、海泰发展、市北高新、复旦复华等，也有民营的园区开发运营者，包括华夏幸福、运盛实业、鑫茂科技、光谷联合等，以及一批近几年崛起态势迅猛的商贸物流商，包括华南城、卓尔发展、五洲国际、毅德控股。这些企业虽然形态各异，发展状态也悲喜不一，但它们的存在，极大地丰富了中国产业地产这个领域的生态，它们的生存状态，也能更综合地体现中国产业地产既有生存环境的酸甜苦辣。
未来，我们将更多地关注这些企业，为中国产业地产的发展把脉！
