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宇培物流地产转型高端赴港IPO加码

发布时间:2014-12-27 来源:中国房地产报 1541
   没有菜鸟网络的众多粉丝追捧,也没有中储的巨量仓储资源作为支撑,一家名不见经传的民营物流地产企业上海宇培集团有限公司(下称宇培集团)却正在潜滋暗长。
  2014年4月4日,宇培集团与私募股权机构RRJ Capita以及新加坡淡马锡旗下的狮城控股国际正式确立战略合作关系,并签署了一项募资金额为2.5亿美元的融资协议。
  加之去年携手全球另类资产管理公司凯雷投资集团(Carlyle)和汤森集团(Townsend)共同投资的4亿美元,宇培以物流地产吸纳到的资金规模已达到6.5亿美元。
  2014年年初,宇培的创始人李士发宣布,宇培计划2015年实现香港上市。
  从一家以质量取胜的草根地产商,到力压众多知名国际物流地产巨头拿下高端物流地产项目,再到积极引入国际战略投资者,最终在资本市场长袖善舞、实现规模扩张,这家鲜有人知的民营物流地产企业在十年的暗自修炼之后,已经成为物流地产领域无法被忽视的一匹隐形黑马。
  质量起家
  宇培集团创始人李士发,典型的徽商代表,建筑起家的他对工程质量与成本控制十分苛刻。
  2003年11月,他成立了上海宇航物流有限公司,注册资金人民币1000万元。公司第一个投资建设的园区位于上海市西北物流园区——普陀区桃浦镇,占地115亩,总建筑面积44000多平方米,其中仓储设施4万平方米,投资总额1.25亿元。
  当时,市场专业物流地产尚不成熟,但李对于质量、成本的严格把控使他的物流仓储产品面世不久便得以整体打包出租给两家第三方物流企业。
  这两家物流企业分别是上海顶通物流有限公司和北太平洋物流有限公司,虽然不算名声显赫,但是它们背后的东家却是背景极深,分别是台湾顶新集团和日本伊藤忠商社。
  顶新集团是台湾著名食品制造业企业,顶通物流则是其麾下的专业物流公司。作为世界500强的伊藤忠更是实力雄厚,旗下的伊藤忠物流是亚洲物流行业翘楚。在2004年,伊藤忠集团注资顶通物流并接手经营管理,在2011年11月23日,伊藤忠集团又以7亿美元的价格收购顶通的老东家顶新20%的股份。
  伊藤忠的入驻不仅给创业伊始的宇培带来了稳定的租金流,还给它带来了旗下庞大而优质的企业资源。由于伊藤忠进军中国市场的落脚点放在了李士发的物流园中,这些企业自然而然也将安身之所设于宇培。
  从上海宇培出示给中国房地产报记者的资料中可以看出,2003年到2008年涉及伊藤忠背景的入驻公司成为宇培各个物流园项目的主要租客,其中包括2003年6月交付的上海西北(桃浦)物流园、2005年6月交付的上海西北(黄渡)物流园一期以及2006年9月交付的上海西北(黄渡)物流园二期。
  据中国房地产报记者粗略计算,在2003年~2008年宇培物流地产初创阶段,共交付物流园物业建筑面积达到22万平方米,其中交予伊藤忠系物流企业租户的面积接近11万平方米。也就是说,仅伊藤忠系的企业就帮助解决了宇培近一半的出租量。
  转型高端
  第一个物流园区的成功,使李士发信心倍增。随后,他又在嘉定区黄渡镇买下140亩地,创建黄渡物流园区。
  黄渡项目开工以后,不到半年,李士发就投入了所有的2880万元自有资金,然而这时工程仅进行了一半。根据预算,要把工程全部做完,还需要4000万元的资金。然而李士发只从银行贷到了2000万元,最终通过东挪西凑填补了资金缺口。
  此时,李士发已经想到了引入股权投资,因为他发现,在规模扩张的道路上,花自己的钱永远跟不上规模化投资的发展脚步。
  此后不久,宇培在安徽滁州为西门子打造的现代化物流园交付使用。当时它是整个华东地区乃至全中国规格最高、最具有代表性的现代化物流仓库。
  从戴德梁行提供的数据来看,截至2012年国内物流仓储提供总量为6.8亿平方米,而同期的现代化仓储仅占其中的2%,为1400万平方米。对于当时极度缺乏高端物流物业的中国市场来说,谁率先转型就意味着占得了先机。
  但要继续大规模布局高端现代化物流,“用自己的钱”显然很快就会捉襟见肘,因此引入战略投资更加势在必行。
  2008年11月,上海宇培以4500万美元的价格让渡了49%的股权给全球著名投资公司EI(Equity International),这也是EI进军中国物流地产的首轮投资。
  “EI的入股对于宇培来说是一个转折点。”宇培集团首席运营官、高级副总裁潘乃越告诉中国房地产报记者。现在看来,宇培当时引入境外资本为宇培升级高端现代化的物流仓库做好了融资准备。
  资本运作
  与EI携手期间,宇培的扩张之路走得相当谨慎。
  从2008年EI以4700万美元入股宇培,到2011年普洛斯以5360万美元收购EI旗下的诚泰企业(香港)公司100%股权从而获取EI所持有的49%的股份,期间资产溢价率仅有12.5%左右。与此同时,宇培的资产负债率也一直维持在20%左右。
  不过EI的加入确实给宇培的园区企业资源带来了多元化的改变,租户从以往伊藤忠系企业为主转变为通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、柯达和沃尔玛等各类企业。另一方面,EI的加入也让宇培有了与国际物流地产巨头逐鹿的底气。
  据中国房地产报记者了解,普洛斯之所以注意到宇培,正是因为在滁州物流园项目招标过程中,宇培在五轮投标后力压包括普洛斯在内的众多知名国际物流地产巨头拿下该项目。
  而与引入EI时李士发强调的“中方主导”不同,宇培在与普洛斯的合作中展现出了更为开放的姿态。
  入股时,根据双方协定,普洛斯有权增持宇培股权至50%,并可在现有的、未来将开发的物流设施中增持股权至85%。而通过对普洛斯著名的“地产+基金”的扩张模式的借鉴,宇培又将原本“5年100亿”的资本扩张计划修改为“3~5年240亿”。
  物流地产业是一个资金密集型行业,要保持可持续性发展,资金支持是必不可少的。在普洛斯加入之后,宇培正式开启了其物流地产基金计划。
  据宇培内部人士透露,在2011年底,宇培就与多个金融机构合作,与潜在投资者进行实质性的探讨,设立了物流地产的人民币基金,当时规模预计在8亿~10亿元人民币,计划于2011年底运营。不过,基金具体运行情况该人士并没有透露。
  但显而易见的是,宇培的步伐并不仅止于此。李士发当时就表示:“单个基金只能维持宇培2~3年的发展而已。如果运行情况良好,宇培将设立第二、第三只物流地产基金。”
  2013年年初,宇培回购了普洛斯持有的宇培集团的全部股权。几个月之后即宣布与美国私募股权公司凯雷集团(Carlyle Group)和美国投资管理公司汤森集团(Townsend Group)共同成立一个规模为4亿美元的基金(其中宇培出资2亿美元),用于在未来两年内于中国收购并建设17个库房。
  这一次,宇培又与私募股权机构RRJ Capita以及新加坡淡马锡旗下的狮城控股国际正式确立战略合作关系,并签署了一项募资金额为2.5亿美元的融资协议。
  现在,宇培以物流地产吸纳到的资金规模已经达到6.5亿美元。
  宇培集团网站公开信息显示:“先后两轮融资的完成,意味着宇培集团拥有了充足的资金,继续在全国范围内开发国际化专业品质的仓储物业组合,并在未来3年实现持有和经营总面积超过340万平方米的全国性物流仓库网络的发展计划。”
  在2010年,李士发曾预测,5年后宇培的资产达到300万平方米的时候,将通过资产证券化的形式实现资产上市,而这些基金将随同宇培一起进入资本市场。
  这一进程目前看来正顺利推进,2014年1月28日,在宇培的创始股东宇硕控股工作会议上,李士发表示,2014年物流地产板块将迅速扩大资产规模,为实现2015年在香港红筹上市的目标奠定坚实基础。
  证券人士分析,宇培在去年年初回购普洛斯持有的股份,也是在为上市进行准备。

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