产业地产轻资产的内容及输出

经济下行形势下，一方面咨询企业顶着“轻资产”的帽子接项目，另一方面开发企业又谋求转型“轻资产”，那么到底轻资产是啥，具体包括哪些内容，今天我们就来聊一聊。

一．何为轻资产

百度百科定义：“轻资产运营(Asset-light strategy)”模式，就是将产品制造和零售分销业务外包，自身则集中于设计开发和市场推广等业务；市场推广主要采用产品明星代言和广告的方式。“轻资产运营”模式可以降低公司资本投入，特别是生产领域内大量固定资产投入，以此提高资本回报率。”

简单说，根据ROIC＝NOPLAT(息前税后经营利润)÷IC(投入资本)，轻资产的做法是降低利润较低部分的投入，从而提高整理利润率。

看起来很美，对不对？

二．园区轻资产的内容

从轻重来说，开发建设一定是重的，除此以外的内容都算是轻的，因此园区的轻资产应该有以下几类：

1.产业研究、规划

有人会说，产业研究和产业规划有啥用，还不如我前策拿地报告有用。一个PPT下来，几个超级IP一忽悠，把政府砸晕了，地就拿下来了。确实，有些地产公司因为不懂产业，会请地产策划、代理公司进行拿地的前策报告，这块确实也是一个轻资产收费；但是我们今天是站在园区的角度看服务内容，如果一个园区企业对外输出这种前策报告，我就真觉得有点本末倒置。

我认为产业规划逻辑应当是通过对区域的产业研究，进行区域资源、优势研判、产业价值挖掘等体系化分析，最终制定出不同区域专业化、定制化的园区模式。因此主要有5个板块：区域产业发展研究、创新创业环境研究、园区发展规划、产品规划设计建议、产业服务体系设计。当然根据实际的需求情况，每个板块也可以单独成章。

2.创新载体打造

为啥强调创新载体？园区整体建设是重，创新载体的打造相对轻多了。

创新载体的形式可以多样，有众创空间、孵化器、创业咖啡、联合办公、文创集市、快闪店，甚至招商中心、一站式服务中心也都可以算。

有道是螺狮壳里做道场，更需要专业的技艺才能做得好。一个优秀的创新空间，既是园区的示范区，同时又是吸引关注和聚集人气的法宝。

3. 产业资源导入

成功的园区各有特色，失败的园区都有一个共性：“产业空心化”。因此园区的产业资源导入，是园区的最关键指标，也是轻资产中最核心的内容。

从产业资源类型来分，可分为龙头企业、科研院所、专业技术平台、创新型企业和本地中小企业，不同类型需要完全不同的导入策略。

4.产业服务

产业服务体系包含基础入驻服务、科技孵化、技术成果转化、工商财税、市场拓展、辅导申报、投融资对接等多维度内容。一般做法是园区引入各种第三方作为服务提供方，然后整合为园区的服务体系。因此这部分可以是单服务输出，在资源整合能力很强的时候也可以整个服务体系输出。

三．轻资产的核心？

明确了轻资产是个高利润的好模式，又搞清楚轻资产的内容，是不是就可以轻资产输出了？显然不行。

轻资产是种模式，轻资产输出更是一种能力。这种能力的核心，我认为必须包括产业研究能力、产业资源、品牌优势、运营能力。

产业研究能力是我们做园区的基础理论，无论轻重，不好好做产业研究和规划，就好比盖楼不打好基础，其重要性不赘述；

产业资源是轻资产的先决条件。产业资源是啥——政产学研金介贸媒，这是企业生存和发展的八大要素。不具备这些要素，就好像没有空气和水，没有办法生存和发展。

品牌本身不产生资源，但品牌优势是企业核心竞争力的体现：一边是轻资产需求方的谈判和溢价筹码，另一边是提供服务时吸引产业资源集聚的集结号。

运营能力是轻资产能否成功的关键，主要体现在业务整合、质量控制两方面。轻资产的模式决定了其需要大量复杂的高水平业务外包，那么出路就是运用现代信息技术、寻求系统解决方案。同时轻资产的输出如何保证质量，保证完成需求方的要求，则必须是靠一套完整健全的质量保证体系和过程控制体系。我们看到，做的成功的企业必然有完整的质量控制体系，并且根据项目、时间在迭代发展。

四．轻资产的误区

目前市场上大量不具备上述四能力的企业，在到处呼喊着“轻资产”，其结果不言而喻。那么是不是具备了轻资产输出的核心能力，就可以走上轻资产输出之路了？

产业地产行业内的败局目前说并不合适，在此就说几个地产的教材，以供参考。

A.轻资产进行到底的瑞安

2012年，瑞安房地产的业绩现大面积下滑，不仅营业额同比下滑43%，股东应占溢利下滑41%，竣工面积也只有64.5万平方米，与年初承诺的最少100万平方米相差甚远。

在此情况下，退居二线的罗康瑞回归执掌大局,首当其冲的就是告别“资产重、周转慢”的商业模式。罗康瑞甚至直接指出，公司资产总值1110亿元，当中52%资产均可供出售，以此提供盈利贡献或置换高回报项目。

自2012年起，瑞安以11.68亿出售沈阳项目二期，到最近一次的2017年5月，将重庆天地79.2%股权以41.33亿对价卖给了万科，罗康瑞在出售物业上已经套现将近300亿。

而截至2017年6月底，仍徘徊在年销售额200亿左右的规模，在国内仅剩下9个发展項目，分别位于上海、武汉、重庆、佛山及大连五個主要城市的黄金地段，土地储备的总建筑面积1170万平方米。

误区：轻不下来，并再也重不上去。

B.提前布局轻资产化运营的朗诗

朗诗绝对让人敬佩，从2010年开始做绿色地产，已经是绿色地产领域的代表性企业。也在中国绿色地产推广上，不遗余力。

如果是瑞安是被动轻资产，朗诗则是主动轻资产。朗诗的掌门人田明公开表示：“因为受到传统地产投资影响，以后来自于服务端的收入占比不一定大。朗诗要求的轻资产部分或者服务部分的收入每年达到35%~40%以上增长率，技术输出型是赚钱最多、风险最低的。当朗诗不持任何股权地去给人家提供服务，赚的是开发收入和技术转让费，同时因为没占用对应资源，所以极大降低了投资风险。”

理念是好的，模式也是符合轻资产输出的，那么我们看下17年的结果。

财报显示：朗诗绿色2017年度销售额320.53亿元，增长13%；毛利率24%，净负债率49%，土地储备645万平方米。利润7.21亿元，营业收入62.41亿元，现金33.42亿元。

销售额上看还不错，比瑞安高不少，但为啥营业收入只有60亿元？轻资产的功劳，把合作开发的销售额都贴给了自己，看上去挺美；然而实际的营业收入却不到60，这样看利润率也就10%。真不知道这样的结果，是不是最初轻资产的美好向往。

小结：

今天对轻资产只是进行个人的浅析，跟大家聊聊我的理解。没有一个完美的模式，至于自己该走哪条路，孰轻孰重，还请各位看官仔细分析自身情况。

本文来源：知乎-产业地产话题-作者呆鹿