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产业地产轻资产的内容及输出

发布时间:2019-06-13 来源:网络 1446

经济下行形势下,一方面咨询企业顶着“轻资产”的帽子接项目,另一方面开发企业又谋求转型“轻资产”,那么到底轻资产是啥,具体包括哪些内容,今天我们就来聊一聊。

一.何为轻资产

百度百科定义:“轻资产运营(Asset-light strategy)”模式,就是将产品制造和零售分销业务外包,自身则集中于设计开发和市场推广等业务;市场推广主要采用产品明星代言和广告的方式。“轻资产运营”模式可以降低公司资本投入,特别是生产领域内大量固定资产投入,以此提高资本回报率。”

简单说,根据ROIC=NOPLAT(息前税后经营利润)÷IC(投入资本),轻资产的做法是降低利润较低部分的投入,从而提高整理利润率。

看起来很美,对不对?

二.园区轻资产的内容

从轻重来说,开发建设一定是重的,除此以外的内容都算是轻的,因此园区的轻资产应该有以下几类:

1.产业研究、规划

有人会说,产业研究和产业规划有啥用,还不如我前策拿地报告有用。一个PPT下来,几个超级IP一忽悠,把政府砸晕了,地就拿下来了。确实,有些地产公司因为不懂产业,会请地产策划、代理公司进行拿地的前策报告,这块确实也是一个轻资产收费;但是我们今天是站在园区的角度看服务内容,如果一个园区企业对外输出这种前策报告,我就真觉得有点本末倒置。

我认为产业规划逻辑应当是通过对区域的产业研究,进行区域资源、优势研判、产业价值挖掘等体系化分析,最终制定出不同区域专业化、定制化的园区模式。因此主要有5个板块:区域产业发展研究、创新创业环境研究、园区发展规划、产品规划设计建议、产业服务体系设计。当然根据实际的需求情况,每个板块也可以单独成章。

2.创新载体打造

为啥强调创新载体?园区整体建设是重,创新载体的打造相对轻多了。

创新载体的形式可以多样,有众创空间、孵化器、创业咖啡、联合办公、文创集市、快闪店,甚至招商中心、一站式服务中心也都可以算。

有道是螺狮壳里做道场,更需要专业的技艺才能做得好。一个优秀的创新空间,既是园区的示范区,同时又是吸引关注和聚集人气的法宝。

3. 产业资源导入

成功的园区各有特色,失败的园区都有一个共性:“产业空心化”。因此园区的产业资源导入,是园区的最关键指标,也是轻资产中最核心的内容。

从产业资源类型来分,可分为龙头企业、科研院所、专业技术平台、创新型企业和本地中小企业,不同类型需要完全不同的导入策略。

4.产业服务

产业服务体系包含基础入驻服务、科技孵化、技术成果转化、工商财税、市场拓展、辅导申报、投融资对接等多维度内容。一般做法是园区引入各种第三方作为服务提供方,然后整合为园区的服务体系。因此这部分可以是单服务输出,在资源整合能力很强的时候也可以整个服务体系输出。


三.轻资产的核心?

明确了轻资产是个高利润的好模式,又搞清楚轻资产的内容,是不是就可以轻资产输出了?显然不行。

轻资产是种模式,轻资产输出更是一种能力。这种能力的核心,我认为必须包括产业研究能力、产业资源、品牌优势、运营能力。

产业研究能力是我们做园区的基础理论,无论轻重,不好好做产业研究和规划,就好比盖楼不打好基础,其重要性不赘述;

产业资源是轻资产的先决条件。产业资源是啥——政产学研金介贸媒,这是企业生存和发展的八大要素。不具备这些要素,就好像没有空气和水,没有办法生存和发展。

品牌本身不产生资源,但品牌优势是企业核心竞争力的体现:一边是轻资产需求方的谈判和溢价筹码,另一边是提供服务时吸引产业资源集聚的集结号。

运营能力是轻资产能否成功的关键,主要体现在业务整合、质量控制两方面。轻资产的模式决定了其需要大量复杂的高水平业务外包,那么出路就是运用现代信息技术、寻求系统解决方案。同时轻资产的输出如何保证质量,保证完成需求方的要求,则必须是靠一套完整健全的质量保证体系和过程控制体系。我们看到,做的成功的企业必然有完整的质量控制体系,并且根据项目、时间在迭代发展。


四.轻资产的误区

目前市场上大量不具备上述四能力的企业,在到处呼喊着“轻资产”,其结果不言而喻。那么是不是具备了轻资产输出的核心能力,就可以走上轻资产输出之路了?

产业地产行业内的败局目前说并不合适,在此就说几个地产的教材,以供参考。

A.轻资产进行到底的瑞安

2012年,瑞安房地产的业绩现大面积下滑,不仅营业额同比下滑43%,股东应占溢利下滑41%,竣工面积也只有64.5万平方米,与年初承诺的最少100万平方米相差甚远。

在此情况下,退居二线的罗康瑞回归执掌大局,首当其冲的就是告别“资产重、周转慢”的商业模式。罗康瑞甚至直接指出,公司资产总值1110亿元,当中52%资产均可供出售,以此提供盈利贡献或置换高回报项目。

自2012年起,瑞安以11.68亿出售沈阳项目二期,到最近一次的2017年5月,将重庆天地79.2%股权以41.33亿对价卖给了万科,罗康瑞在出售物业上已经套现将近300亿。

而截至2017年6月底,仍徘徊在年销售额200亿左右的规模,在国内仅剩下9个发展項目,分别位于上海、武汉、重庆、佛山及大连五個主要城市的黄金地段,土地储备的总建筑面积1170万平方米。

误区:轻不下来,并再也重不上去。

B.提前布局轻资产化运营的朗诗

朗诗绝对让人敬佩,从2010年开始做绿色地产,已经是绿色地产领域的代表性企业。也在中国绿色地产推广上,不遗余力。

如果是瑞安是被动轻资产,朗诗则是主动轻资产。朗诗的掌门人田明公开表示:“因为受到传统地产投资影响,以后来自于服务端的收入占比不一定大。朗诗要求的轻资产部分或者服务部分的收入每年达到35%~40%以上增长率,技术输出型是赚钱最多、风险最低的。当朗诗不持任何股权地去给人家提供服务,赚的是开发收入和技术转让费,同时因为没占用对应资源,所以极大降低了投资风险。”

理念是好的,模式也是符合轻资产输出的,那么我们看下17年的结果。

财报显示:朗诗绿色2017年度销售额320.53亿元,增长13%;毛利率24%,净负债率49%,土地储备645万平方米。利润7.21亿元,营业收入62.41亿元,现金33.42亿元。

销售额上看还不错,比瑞安高不少,但为啥营业收入只有60亿元?轻资产的功劳,把合作开发的销售额都贴给了自己,看上去挺美;然而实际的营业收入却不到60,这样看利润率也就10%。真不知道这样的结果,是不是最初轻资产的美好向往。


小结:

今天对轻资产只是进行个人的浅析,跟大家聊聊我的理解。没有一个完美的模式,至于自己该走哪条路,孰轻孰重,还请各位看官仔细分析自身情况。

本文来源:知乎-产业地产话题-作者呆鹿

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