万科正式进入郁亮时代，商业地产向左还是向右？

      事了拂衣去，深藏功与名。

　　6月21日早上，万科集团董事局主席王石在朋友圈发出一则消息，让地产圈掀起巨幅波澜。

　　“万科公告了新一届董事会成员候选名单。我在酝酿董事会换届时，已决定不再作为万科董事被提名。从当初我们放弃股权的那一刻起，万科就走上了混合所有制道路，成为一个集体的作品，成为我们共同的骄傲。未来，万科将迈入一个崭新的发展阶段……”6月21日一早，王石在其朋友圈发表公开信，宣布退任万科董事长，让贤于郁亮团队，功成身退。

　　配图是王石和郁亮共同攀登珠穆朗玛峰，两人面露微笑，亲如兄弟。

　　从此，万科正式进入郁亮时代。郁亮时代，万科的商业地产会如何发展？

　　曾经，王石掌舵时期的万科，靠住宅专业化、规模化这一路径实现了超速发展。而随着房地产行业进入白银时代，郁亮提出的城市配套服务商定位和事业合伙人制度，正带领万科实现新的飞跃，并要求公司要坚持“和城市同步发展”的策略，跟随城市发展轨迹和客户需求升级拓展新的商业机会。

　　在业内人士看来，郁亮或许比王石更加重视万科对商业地产方向的布局。

　　万科想搞商业地产 曾遭王石坚决反对

　　王石曾经一度反对万科搞多元化，他主张万科以做住宅为主。因为在他固有的思维中，住宅是万科的“轻资产”，商业地产对万科来说是“重资产”。“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”王石曾经说过这样的话，来表达他拒绝万科搞商业地产的决心。

　　然而时过境迁，不论王石如何反对，事实摆在面前时也不得不妥协。因为现在已经拿不到“干净的地”了，这一说法来自郁亮，他口中的“干净的地”指的是只有住宅、不需建其他配套设施的地块。随着王石逐渐放权，在郁亮团队的带领下，万科从2009年就已经进军商业地产领域。

　　早在2014年万科的中期业绩会上，郁亮就公开表示万科未来会像做住宅一样发展商业地产。而在去年万科中报发布会上，万科执行副总裁张旭也曾表示，“即使没有股权之争，打造商业运营平台也是我们十年计划的一部分。”

　　后王石时代，万科开始积极布局商业地产

　　尽管万科进入商业地产领域并不算早，而且与多数房地产开发商的境遇相同，有“被动”进入商业地产领域的成分。不过，在短短几年时间内，万科商业地产业务还是取得了迅猛发展。

　　近年来，在商业地产领域，万科也作出了诸多尝试，其中有成功，也有失败。最具代表性的事件，就是和与万达联姻，以及收购印力。

　　2014年，万科与百度合作，百度基于大数据分析及云计算技术，为万科的商业项目带来定位引擎、大数据、营销工具三类核心技术，给万科商业地产提供智能化升级的解决方案。

　　可见，万科将互联网+的概念应用到房地产领域还是有其真知灼见的。

　　2015年5月14日，万科牵手万达，宣布未来将通过联合拿地、合作开发的方式，实现互利共赢。按照“万万合作”的设想，强强联合后的万达主要负责建广场，而旁边的住宅由万科来做，二者优势互补，加速战略转型的步伐。但短短的几个月后，这次尝试以失败告终。

　　2015年10月31日，印力集团宣布正式成为万科集团成员企业。万科与相关合作方组成的联合收购平台持有印力96.55%股权。之后，又成立两只商业地产投资基金，将旗下商业项目打包给印力统一运营管理。

　　日前，万科印力平台首次公开亮相。21世纪经济报道称，万科印力在深圳的商业地产布局，不仅涵盖深圳万科和印力原有的社区商业和综合体，还包括与其他合作伙伴共同开发的项目，它们统一归于万科印力运营，标志着万科商业运营分拆迈出了重要一步。

　　此外，万科还在全国范围内布局大型商业项目。截至目前，据不完全统计，万科商业项目包括上海万科2049五玠坊、广州江燕路万科里、厦门金域华府、上海七宝万科广场、北京悦荟万科广场、宁波1902广场、贵阳万科广场等。

　　万科布局商业地产，是有必然性的。一位业内人士分析称，如果万科自身有比较成熟的商业地产作为住宅配套，肯定会带动住宅的销售，这也是郁亮积极发展商业地产的主要原因。这种两翼齐飞的模式，对于万科主营的住宅板块有较大的促进作用。

　　中国房地产研究院院长陈晟表示，万科商业布局的很早，因为对于房地产行业来说，现在已经不是单纯做住宅就可以的，一定要有商业配套。万科考虑自己的产业布局的发展，培养新的团队和收购成熟公司相比，它更愿意选择后者，因为后者的经验可以帮助万科的商业快速成长。

　　郁亮时代到来，万科未来将如何发力商业地产？

　　今年3月28日，万科副总裁张旭在年度业绩投资者交流会上，对万科商业的现状和未来规划做了简单阐述。他表示，未来，万科的商业地产发展计划将以印力集团为载体，借助外部资本的力量，将万科存量商业地产进行整合并交由印力集团进行管理，包括资产和人员两个维度的整合。目前资产整合已经迈出第一步，人员融合正在有序推进。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉笔者，万科开启郁亮的时代后，“后续商业地产方面会有较大的突破，这是万科此前一直忽视的板块。”。其实过去万科是一直专注住宅业务的，但郁亮本身对于商业地产的扩张还是持支持态度的，所以从这个角度看，后续做商业地产的自由度会加大。而且和印力合作以后，商业地产发展的平台更为广阔。

　　他认为，对于商业地产业务来说，预计万科后续还会继续发力，这也是郁亮比较推崇的模式。社区型商业发展应该是一个比较大的趋势，而且后续不排除会有各类城市综合体项目推出。而轨交物业的上盖商业项目，预计是一个大方向，对于一些城市的城投公司和交运公司来说，也意味着合作或者竞争机会的出现。

　　当谈到万科今后商业地产发展道路上可能遇到的困难时，严跃进表示，当然的困难点就是万达等企业的商业地产板块已经非常成熟，品牌影响力如何做大是万科的一大难题。