房地产市场洗牌加速 热衷拿地房企面临巨大风险

今年两会过后，国内楼市调控明显加码。多个城市比如北京、广州、厦门、南京、杭州等连续出台多次政策，其中北京10天9次内出台房地产相关政策，全国已经有超过40个城市出台了各种房地产调控政策120余次。

央行也进一步收紧货币政策，通过上调政策利率抬升货币市场利率，并要求商业银行控制新增按揭信贷规模及其增速，并作为宏观审慎考核(MPA)重要指标。虽然商品房销售市场受到高压调控，但土地市场热度未减，开发商尤其是中小开发商抓紧抢地。

3月30日，北京出让3宗商办用地，其中，第一宗朝阳区金盏乡603地块经过33轮竞拍被华润招商联合体以22.5亿代价摘得;第二宗朝阳区金盏乡604地块经过29轮报价被中国金茂以20.4亿代价摘得。同日，南京土地市场8宗地的总出让面积为96.49万平方米，经过2个多小时的竞价后，限价的地块全部达到最高限价，共收金72.5亿。

某房企负责人称，“竞价一开始便呈现激烈的态势，1分钟内就已经有30轮报价了，转眼间到了52轮的时候，居然进入现房销售待确认，10分钟的待确认时间结束后，地价达到了20亿元，已经是第73轮，达到最高限价。明天下午摇号。”

3月29日，广州位于白云、海珠和增城区的9宗地块遭到数十家房产开发商的激烈争夺，其中，时代地产以55437元/平方米的楼面价竞得海珠区广纸轻工地块，总价约20.4亿元，溢价率219%。在杭州限购后的首场土地拍卖会(24日)上，萧山地区成交两宗总价分别为36.46亿元和36.2亿元的土地，楼面价分别达30,816元/平方米、30,387元/平方米，创下钱塘江南岸的地价新高。

这两宗地块的起始楼面价都超过1万，成交楼面价达到杭州主城区的价格。24日同一天，上海进行了3月份的首场土地拍卖会，两宗商办用地的成交溢价率都超过100%，分别为119.8%和134.14%，前者的成交楼面价为24,178元/平方米。

统计数据显示，截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍挂拿地总金额超过3030.63亿，同比上涨了75%。同期，全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿，同比上涨了59.6%。

武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津等热点二三线城市的土地出让金均超过200亿元，同比增幅高如漳州达3127%，而北京以42.2%的出让金跌幅成为下滑最大的城市。多家开发商近期还表示，后续要继续拿出大笔资金拿地。中海地产称，2017年要用1000亿元拿地。龙湖地产表示，今年预计会用400亿~500亿元的资金拿地，而前三月已经花掉100亿元。

在安邦智库(ANBOUND)研究团队看来，当前国内新增住房的金融属性极强，市场上存在大量投机行为。而中央及各级政府出于多种考量，并不希望楼市出现大幅波动。

但长期来看，影响房价的最主要因素，是经济增长以及人口迁徙活动。经济形势方面，中国已步入长期下降通道。至于人口因素，2015年中国新增外出农民工数量只有60万，2016年进一步降至50万，比上一年仅增长0.3%，与2010年新增800万及增长5.5%相比，出现巨幅下降，这说明时下离开乡镇的农民工几乎都没有了。

从经济基本面来看，国内楼市不存在长期向上的基础。

同时，2015年中国的流动人口首次减少近500万，2016年继续减少了200多万。部分地区甚至出现农民工返乡潮。人口流入放缓，加上生育率不断走低，意味着未来大部分重点城市的人口增加将主要依靠人口自然增长来实现。

因此，中短期来看，一些开发商的市场预期似乎仍很理想化。但土地价格不断上升，面粉和面包价格已相差无几。有市场人士认为，对高价拿地的开发商来说，未来商品房价格要涨30%-50%才能够有合理利润。但在楼市严厉调控下，出现这种情况几乎不可能。下一阶段，一旦出台更严调控政策，或房价向下调整，在调控城市拿地多的企业很可能面临巨大的销售压力。

面对更严酷的市场环境，政策变动带来的风险如何化解，是房企们必须解决的问题。

部分千亿级大房企对拿地的态度已经趋于谨慎。万科日前表示，他们已经在准备迎接房地产的下跌，并列出一串下跌城市名单，多是热点二三线城市。融创中国董事局主席孙宏斌也宣称，“这轮调控史无前例的严格，我对市场非常非常悲观”，并称融创从2016年10月1日以后开始已经停止在公开市场拿地，2017年也将以并购为主。

孙宏斌还认为，即便政策放松，房价也没有暴涨的可能。“我认为核心城市的房价不会暴涨，因为已经处于高位。而且即使限购政策放松，货币缩紧、供应增加这些手段跟上，暴涨就不会出现。” 资金实力雄厚的大房企尚且如此，那些通过拿地来博取生机的中小房企的压力就可想而知了。

目前，监管层只允许上市公司、央企国企和民企100强发债，规定理财和信托资金不得流向房地产，银行委外业务也要监管，这几乎切断了资金与开发商尤其是中小开发商的联系。再加上楼市限购和限贷，这些举措对企业现金流造成特别大的影响，既无法从资本市场获得有效资金支持，也无法通过销售快速变现。

未来，很可能有更多开发商因资金链断裂而被迫贱卖资产、破产或者是被大开发商吞并。就在3月17日，负债178亿、旗下多个项目曾被列入河北省重点扶持项目的龙头房企联邦伟业，已被法院宣判进入破产重组阶段。可以预计，2017年很可能迎来房地产开发商的倒闭潮，市场加速洗牌。

在楼市调控不断加码的情况下，房企拿地的热情依然不减。但未来楼价继续上扬的难度很大，高成本拿地的开发商尤其是中小开发商，面临巨大的销售压力和资金链断裂风险。

未来房地产市场或许将迎来新一轮倒闭潮，市场加速洗牌。