旧改潮+十三五基建重心 解读2017年荔湾规划利好与楼市动向
发布时间：2017-04-19
来源：广州中原研究发展部
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自从广州官方确立“一江两岸三带”发展布局后，荔湾（原芳村）作为广州西部发展的枢纽，在近期旧改落实与立项中较为频密；
本篇广州中原研究发展部将重点为大家回顾近期荔湾区旧改情况，以及2017年最新立项；
结合荔湾区目前的规划以及基建利好，谈谈区域发展的前景。
一.广钢新城触发“旧改潮” 广佛同城加速增添市场价值
从2014年广钢新城旧改土地出让以来，荔湾区称得上是广州中心旧改立项较多的片区，我们不妨先看看地图；
早年已经落实推进的有东漖城中村改造、2015年底出让的百花香料厂地块，2016年立项的有鹤洞村、东塱村旧改；
新鲜热辣”2017规划中新增旧改为山村地块以及广瀚置业花海街地块。
广州中原研究发展部认为近年荔湾区旧改得到官方支持以及开发商的关注，很大程度上归功于广佛同城发展提速；
另一方面在公共资源的投入上亦是“货真价实”，包括官方对广钢新城、白鹅潭滨水商务区、岭南v谷、国际创新城等项目的支持。
此外，对于寸土寸金的中心区而言，由于芳村发展起步晚，以自然村落、旧厂居多；
旧改难度较其他市中心小，规划发挥空间较大，因此成为近年焦点。
二.旧改推进情况：鹤洞、五眼桥基本成熟
根据资料显示，目前鹤洞村、五眼桥村旧改方案得到9成以上村民的支持。
其中五眼桥片区旧改于2016年12月通过，荔湾区官方更是强调要“动真格”，不能再拖。
从区域发展的角度来看，上述两个项目一个与佛山南海紧密相连，规划中的广佛新城所在（五眼桥）；
另一个位于白鹅潭商务区与广钢新城中间（鹤洞村），联系着芳村经济发展的两大重点；
假如进展顺利，或能对于目前广州中高端经济发展东强西弱的局面带来一定的平衡；
从楼市的角度来看，区域更新带来环境改善；
生活配套升级，将会提高其价值，从而获得更高的市场认可度。
三.2017年新立项：山村地块、花海街地块
根据广州城市更新局2月8日公布计划显示，今年荔湾区将全面推进山村地块和花海街地块更新项目。
其中山村地块编号为荔湾区芳村大道中山村范围的AF010708、AF010709；
而根据广州中原研究发展部查阅得知编号AF0107地块为芳村大道一带地块编号，去年8月雅居乐以楼面价35216元/平拿下的华大物流地块（AF010734）属于同片区；
假如地块完成审批手续投入土地市场，恐怕难免一番龙争虎斗。
而花海街地块位于芳村醉观公园附近，离地铁芳村站约1公里，旧改规划上对其描述比较简单。
日后地块的用途还有待进一步跟进，广州中原研究发展部从最近白鹅潭一带地块出让情况以及规划来看，由于其将会被打造成为“商务+住宅”的用途。
因此出让条件很有可能将结合商业、住宅两种性质；
如早前出让的茶窖（华发竞得）、新隆沙两幅地（万科、广晟），均带有一定引进金融企业、引进总部等条件，同时兼备住宅性质。
四.片区最新利好：
3地铁+1有轨电车+1枢纽+国际创新城
近日，市政府办公厅印发的《基础设施“十三五”规划》中显示远期地铁线路建设将会有4条线路贯穿芳村。
此外，还将会建起芳村交通枢纽；
在项目投资方面，1月26日国规委公布了“国际科技创新产业区起步区”批前公示；
项目由区政府牵头，定址龙溪大道与广钢新城之间，区域总面积约65万平米；
国际科技创新产业区起步区范围
根据官方定位，地块作为“国际科技创新产业区起步区”地块之一，将承担建设和导入产业的任务。
广州中原研究发展部认为，地块位于广佛交界，距广钢新城约2公里，距离白鹅潭约5公里，距离佛山金融高新区约7公里，区位条件较好；
假如周边规划能够在未来5年内成熟，其形成的集聚效应将会将推动该项目的发展。
当然从理性角度看待，该新项目的发展应该避免与周边规划同质化。
假如仍然以互联网、创业、金融等领域作为发展重点，恐怕竞争力不如已经有一定发展基础的白鹅潭及佛山金融高新区。
五.荔湾区近1年成交情况走势
从总趋势来看无论一手荔湾区近1年均出现波浪式增长情况；
而价格更是随着去年8月、11月两次土拍而明显上升；
荔湾区近一年一手成交宗数及价格走势
广州中原研究发展部认为目前荔湾一手价格已属高位，考虑到市场的接受程度，未来一段时间内价格或将保持高位稳定；
更加值得关注的当属二手市场，像花地湾、芳村地铁站以及窖口周边这些板块，属于原芳村老城区，现成生活配套优。
同时价格对比中心区楼价仍属于水平线以下，因此对于青睐中心区楼盘的买家而言，可重点关注；
假如日后该区旧改项目能够顺利推进，各项规划中的基建能够如期落实；
加上广佛同城发展的提速，无论对于自住还是长线投资均有提升价值。
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