剖析房企融资的路径变化
发布时间：2017-04-11
来源：21世纪经济报道
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年报季，各大地产公司相继披露2016年度业绩报告。亮眼的成绩与快速膨胀的规模背后，在层层监管限制下房企的融资方式有哪些变化值得关注。
某国有大行业务人士告诉记者，随着整体的信贷政策收紧、银行手中额度偏紧，去年末起已经开始优先政策性项目的审批，小微的项目也有量的保证，最紧张的是地产开发贷。目前房企和银行借钱难度将更大，某些中小银行可能一点额度都没有。
从2016年报数据看，银行贷款融资占比仍是大头，时间上看，银行融资占比的下降可能产生滞后。
引起记者关注的是，房地产企业海外债发行量的攀升，和运用PPP模式开发产业地产产生业绩亮点。
海外债走俏
万科年报表示，受集团国际化战略推进及跨境并购增加影响，2016 年外币负债较2015年增长较快。2016年境外负债占比 35.4%， 而外币负债占比 33.8%。
记者还发现，万科2016年美元、港币债券占全部发债金额的60%。而在2015年，万科新发债券全部为人民币债券。
除万科外，绿地地产也在2016年9月和12月分别发过2期美元票据；碧桂园在2016年发过两期美元公司债。
但从成本看，2016年海外融资成本呈上升趋势。以万科在2016年的3期票据为例，4月发行的3年期港元票据，息票为2.5%；9月发行的5年期美元票据，息票为2.95%；12月发行的3年期美元票据，息票为3.95%，发行成本逐渐升高。
富力地产年报显示，2016年集团非银融资的年加权平均成本从9.2%降至6.7%，得益于发行的低息境内债券。并在2016年，因融资环境改善及融资选择增加，提前赎回两期年利率分别达8.5%及8.75%的高息美元债券，以降低成本。
某投行业务人士告诉记者，整体来看，在2016年房地产海外债中，10%以上利率的高息票债券大幅减少，票面利率在6%~8%之间居多，占比达到40%以上；票面利率在4%~6%的占比近3成。这主要是由于2015年到2016年中全球利率下行，加之2016年上半年国内房地产行业繁荣，使得2016年房地产企业整体融资成本低于2015年。
IMI研究员曲强告诉记者，因国内房企发债的政策限制，境外发债规则相对宽松，叠加人民币的下行预期，房企乐意发行海外债，即使做外币持有，也是划算的。
延续到2017年，彭博社数据显示，2017年以来1~2月国内房企共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4亿美元，较2015年1~2月总额（23.2亿美元）要多出一倍。
前述投行人士指出，2017年美联储加息压力可能推高海外债成本，但从目前趋势看，房企融资通道受阻，海外债需求仍在增加。
