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大拆大建到试点微改造 广州城市更新引入PPP模式

发布时间:2017-03-27 来源:中国房地产报 1013

    在房价上涨、动迁成本逐年攀升的背景下,城市更新必须转变思路了。3月上旬,《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见(征求意见稿)》完成意见征集。为了加快城市更新改造的进度,这份文件从多个方面提升了社会各界的参与积极性。其中提到,将成立广州城市更新基金,重点支持采取政府与社会资本合作模式(PPP)的老旧小区微改造、历史文化街区保护、公益性项目、土地整备等城市更新项目。

  “可以说,没有社会资金的进入,广州的城市更新确实难以顺利推进。”中国城市规划学会会员、暨南大学教授胡刚对中国房地产报记者表示,作为一座有着2200多年历史的古城,广州的城市更新需要平衡多方的利益和得失,既要保护历史古迹和当地居民的利益,也要让企业有利可图。“从目前的一些案例来看,挺难的,但这是一个正确的方向。”

  创新多项措施,未来成立更新基金

  为充分调动土地权利人和市场主体积极性,规范和促进城市更新持续系统开展,提升城市品质,拓展城市发展空间,《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见(征求意见稿)》提出了多项创新措施。

  例如,允许土地权属人优先申请自行改造;允许同一企业集团多宗地块按规定整体策划打包改造;调动村集体经济组织改造积极性,对历史集体经济物业,可按照收入不降低原则折算复建总量;允许自然村作为改造主体申请全面改造。

  而且,事权下放力度也有所加大,将老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房和旧楼宇微改造项目实施方案的审定权下放区政府;将旧城全面改造项目、旧村全面改造项目实施方案的部分审核权下放区政府。

  出于鼓励原有产业升级换代的目的,城市更新政策也对此有所倾斜。比如,允许国有旧厂房临时改变使用功能支持新产业、新业态建设,并给予5年过渡期;允许科研、教育、医疗、体育机构利用自有土地进行转型升级改造,分类给予土地出让金优惠。

  该意见还提出,未来将成立广州城市更新基金,重点支持采取政府与社会资本合作模式(PPP)的老旧小区微改造、历史文化街区保护、公益性项目、土地整备等城市更新项目。

  兼顾社会与经济效应,不是一件容易的事

  杨科伟表示,一线城市严控城市发展边界,土地供应长期受限,地方政府被迫逐年调降供地指标,“控增量、挖存量”将成为趋势,城市更新潜力可观。但城市更新长期存在着初始投资资金大、回收周期漫长等劣势,单项目陷入僵局便会拖累所在片区乃至全市城市更新计划的顺利执行。他认为,此番广州施行PPP模式,吸引社会资本参与城市更新项目,一方面,地方政府可以减少单项目的投资金额,花小钱、办大事,同时推进更多的城市更新项目;另一方面,分担投资风险,让更专业的人干更专业的事,也有利于缩短一级开发周期,加快项目进程。

  “广州的城市更新思路转变很大,以前是大拆大建,去年开始试点微改造,引入社会资金参与。”胡刚透露,今年微改造和PPP结合的模式将在广州大规模推开。

  在这份意见出台前,广州已经在进行一些试点探索。今年2月13日,广州市政府常务会议审议并原则通过《琶洲互联网创新集聚区及会展物流轮候区PPP项目实施方案》、《广州国际金融城起步区基础设施及商业配套项目PPP实施方案》,明确要求采用公开招标方式选择社会资本。

  2016年,广州市荔湾区旧城改造项目核心就恩宁路永庆片区微改造修缮和活化利用项目的投资、建设、运营进行招商。该项目的危(旧)房面积约7200平方米,包括永庆大街、永庆一巷、永庆二巷,按“修旧如旧”的原则,保留原有的街巷肌理,在尊重历史、保护旧城风貌的基础上实施。由投资方导入共享办公空间为主的创意创业产业园,包括众创办公、教育营地、长租公寓、生活配套等产业,其中众创办公面积不得少于2000平方米。最终,万科成为中标单位,预计总投资5534万元,经营期为15年,一期已于去年9月30日完成改造并开业。

  不过,这个项目进展的并不顺利,当地居民对改造方案意见不一。今年2月份,恩宁路60户居民还联名向广州市相关部门递交建议书,称恩宁路一期微改造涉嫌违法违纪,且建设施工扰民,影响居民房子等。

  “当地住户不能强拆,改变地块功能、增加商业面积也必须考虑旧城保护和居民的利益,企业要兼顾社会和经济效应,不是一件容易的事。”胡刚认为,社会资金的进入会对广州的微改造带来明显的推进作用,但从目前来看,困难不小,企业的顾虑也比较多,最终能否达到政府预期的效果仍有待观察。

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