打开深圳商业地产市场，外来房企的正确姿势是啥？

         说起深圳的标志性商业地产项目，万象城、KKmall、COCOpark、益田假日广场、海岸城、海雅缤纷城等会被列入其中。然而这些标志性项目背后的房企以深圳本地房企和央企国企为主，外来房企尤其是如九龙仓、太古地产、丰树、永旺等外资（含港澳台）企业在深圳至今没有已开业的代表性项目，就连万达也未在深圳开设万达广场。盈石集团研究中心将为您深入解析，为何外地房企“入深”如此艰难。

　　外来房企“入深”的曲折坎坷

　　盈石集团研究中心对2015年之前企图进入深圳房地产市场的部分外来房企进行了分析，他们在进入深圳市场时受到不同程度的挫折，最终面临退地、转让项目等窘境。如新鸿基在2007年和龙岗政府签约了4个旧改项目，2008年便传出退地风波。来自新加坡的房企嘉德置地（现为凯德集团）2003年和深国投商用置业（已更名为印力集团）通过股权合作创立了嘉信茂品牌，2007年在深圳合作的嘉信茂购物中心（2010年更名为深国投广场）开业，2009年9月便将该项目资产转让给深国投商用置业。美国房企兆华斯坦2014年与前海国际能源金融中心有限公司联合体以134亿元拿下深圳前海地块，创下当时深圳总价和单价地王，2015年7月就有新闻报道该项目已经转让给深圳恒裕地产。

　　深圳土地少又贵，招拍挂“入深”难度大

　　深圳国土面积约为1,997平方公里，仅仅是广州的1/4。因此，能够拿出来进行房地产开发的土地本就很少。根据盈石集团研究中心统计，2010年至2016年的7年间，深圳通过招拍挂出让的商业/办公土地总共104宗，其中77%的土地被深圳本地公司竞得。同期北京、上海、广州通过招拍挂成交的商业/办公土地均超过200宗。

　　不仅如此，深圳通过招拍挂出让的商业/办公土地楼面地价也从2010年的6,136元/平方米上涨至2016年的20,936元/平方米。外资（含港澳台）在深圳这7年间通过招拍挂竞得的土地多在2015年和2016年，这些地块多位于前海，竞买限制条件较多。而且这段时间正是深圳楼面地价处于高位的时期，此时进入深圳，开发商承受更大的土地成本。

　　城市更新本地房企占主导，外来房企通过合作和收购曲线“入深”

　　2013年，深圳市国土开发强度接近50%，不仅高于北京（21.3%）、上海（35.76%）,而且超过30%的国际警戒线。同时，深圳早在2005年就将974.5平方公里土地划入基本生态控制线，禁止建设。因此，深圳能够新增的城市建设用地非常有限，通过获取城市更新（旧城改造）项目成为当下深圳土地供应的主要方式之一，现阶段获取城市更新项目的仍然以深圳本地房企为主。

　　近年来，一些外来房企则通过拿地、合作、收购等方式打开深圳市场大门，广州房企来势汹汹，富力、恒大、碧桂园、奥园均进入深圳市场。恒大地产在2011年通过竞得深圳建设集团71%的股权正式进入深圳。2016年4月，奥园地产通过收购深圳一住宅项目70%权益，正式布局深圳，2017年2月又通过收购获得深圳两个项目。碧桂园在2016年5月通过招拍挂竞得光明新区一宗商业/办公土地。富力地产在2016年上半年通过收购一个深圳地产项目公司权益获得两个旧城改造项目。除此之外，2016年，融创中国、万达、华夏幸福基业也进入深圳，填补了该区域市场空白，从而布局全国。

　　盈石集团研究中心认为，近两年越来越多的外来开发商开始进入深圳商业地产市场，获取项目只是第一步，如何打造优秀的项目和耕耘深圳多年的企业如华侨城、万科、星河、京基、卓越、益田等竞争才是未来的重点。