产业地产发展“怪象”不断 传统开发模式基石开始崩塌

　  截至3月20日，内地产业地产概念上市公司相继公布2015年度业绩报告。从记者长期跟踪观察的产业地产上市公司表现来看，13家园区类上市公司中已有12家公布了各自去年财务数据，其中7家的营业收入出现不同程度下降，下降幅度最大的达到48.2%。

　　这12家产业地产上市公司包括在香港上市的中国宏泰发展、卓尔发展、光谷联合、亿达中国、毅德国际、隆基泰和等，在内地上市的包括外高桥、东湖高新、市北高新、浦东金桥、张江高科、华夏幸福等。

　　从整体表现来看，12家产业地产上市企业去年录得总营收725.6亿元，相比2014年的635.7亿元增长14.14%。

　　其中，华夏幸福依旧稳坐“领头羊”位置，报告期内，公司以383.3亿元营业收入和48亿元净利润成为“最赚钱的产业地产企业”。

　　不过总体增长的财务数据并不能说明产业地产行业的良好增长态势，如果排除华夏幸福在整体数据中的主导作用，实际剩余的11家上市公司2015年营业收入为342.3亿元，同比上年的366.9亿元反而下滑6.7%。

　　在整体形势下滑的背景下，各家企业正努力摆脱经济增长下滑以及自身模式门槛带来的增长乏力问题，一时间八仙过海各显神通，与此同时也不乏怪相频出、泥沙俱下。

　　怪现象之一：业绩戏剧性反转 地产销售狂增千倍

　　市北高新无疑是2015年12家产业地产企业中最具戏剧性的一位。

　　在记者对12家上市园区企业2015年半年报的统计中，市北高新以0.8亿元的营业收入和0.19亿元的亏损位列12家企业末位。

　　不过这只“妖股”在2015年下半年一路疯涨，9月1日至9月24日，市北高新的股价累计上涨92.4%，这种连续涨停绝非偶然。就在其开启连涨的前一晚，上海市政府新闻办通过其官方微博“上海发布”表示，闸北区静安区“撤二建一”的工作正在酝酿和听取意见过程中。

　　得益于双区合并，市北高新的销售业绩也在2015年最后一个季度实现突破。年报显示，公司在去年前三个季度营业收入分别为0.18亿元、0.62亿元和0.49亿元，第四季度营业收入则高达8.61亿元，净利润更是达1.61亿元，实现年度首次正增长。

　　最终，2015年度公司实现营业收入录得9.91亿元，同比增长491.9%；实现归属上市公司股东的净利润1.32亿元，同比增长439.69%。从市北高新业绩增长部分来看，绝大部分得益于园区内载体的销售对经营的贡献。报告期内，公司实现房产销售收入达7.78亿元，与上年同期相比增长更是高达4211.35%。

　　怪现象之二：净利大于营收 主业不如副业

　　不过并不是所有产业地产企业都能重现这种偶然性的销售奇迹，相反，曾经过多依靠地产出售支撑的财务数据反而会因为市场形势的转变从而出现较大波动。

　　卓尔发展便是如此，在去年统计的半年报中，卓尔以8.69亿元净利润排名第二，仅次于华夏幸福。不过从2015年全年业绩来看，卓尔发展营业收入10.29亿元，同比下降48.2%；毛利2.71亿元，跌幅更是达到72.2%。

　　卓尔发展方面回应称，毛利率减少主要由于年内交付物业组合变化所致。截至2014年12月31日，约62.8%的物业销售收益来自汉口北项目毛利率在60%以上的批发商场单位的销售；然而，截至2015年12月31日，约59%的物业销售收益来自汉口北项目配套设施单位的销售，其毛利率低于传统批发商场单位，其余41%的物业销售收益则来自其他项目，该等项目的整体毛利率远低于汉口北项目。

　　不过值得注意的是，在营业收入与毛利均有较大幅度下滑的同时，卓尔发展的公司净利润却出现大幅度增长，报告期内实现净利20.37亿元，增幅接近30%且数值一举超过企业总营业收入的一倍。

　　而净利的增长主要来自主营业务以外的收入，包括提早赎回可换股债券1.23亿元；收购附属公司所得3.67亿元；政府补助收入1.14亿元以及持作买卖金融资产公平值变动3.48亿元。

　　怪现象之三：经营数据双降 董事收入倍增

　　去年上市的宏泰发展面临营收和净利润的双降，降幅分别高达40.5%和26.7%。对此，宏泰发展称，2015年4月30日颁布的《京津冀协同发展规划纲要》导致当地政府推迟土地出让计划，系开发土地销售费用收入减少所致。

　　龙河新区去年总土地出让金额为7.57亿元，与2014年度的16.27亿元土地出让金相比下降53.47%，以龙河经济开发区“产业市镇”模式为背书的宏泰模式在和地方政府合作开发上受益于土地指标的“近水楼台”，却也同时经历着政府推迟土地出让计划而带来的副作用。

　　不过与之相比更值得一提的是，虽然2015年度企业经营形势不佳，不过公司董事会薪酬却并没有因此受到影响。

　　数据显示，报告期内董事薪酬达到950万元，相比2014年的538万元增长76.57%。按照年报中所透露的8名董事的配置计算，平均每人年薪酬增长幅度达到51.5万元。

　　怪现象之四：业务扩张谋转型 转型前夕先更名

　　今年这12家园区企业中，记者发现其中有3家公司已经提出，或正在筹划进行更名，包括隆基泰和、卓尔发展以及外高桥。巧合的是这3家公司正处在各自转型的关键时期。

　　其中隆基泰和的发展潜力不容小觑，根据其财报所示，通过30年的发展，公司在当地已拥有1700万平方米土地储备，与政府签订战略合作协议的总规划占地面积为5500万平方米。如果真如其所说，这个数字已经近乎华夏幸福912万平方米土地储备的一倍。

　　虽然去年6月底，隆基泰和半年报显示其收益录得2287万元人民币，净利润亏损51万元，相比华夏幸福营业收入规模不足后者的1/737。不过从全年数据来看，报告期内营业收入3.24亿元，已经呈现增长态势，增长部分中有2.93亿元来自土地一级开发和公建建设的贡献，而智慧能源服务平台的运营及高效优质光伏电站的开发及运营等尚未录得任何收入。

　　不过在2015年11月，隆基泰和宣布发展清洁能源业务，该业务未来将成为隆基泰和的主营业务，相反目前最赚钱的土地一级开发并不在新业务板块之中。而作为企业转型需要，今年3月7日，隆基泰和控股有限公司宣布，建议将公司的名称更改为Longi Tech Smart Energy Holding Limited及隆基泰和智慧能源控股有限公司，以体现公司新形象和身份。

　　相比之下，卓尔发展的更名更显合理。就在公司发布更名证明企业转型的方向，但企业的发展更应切实做好业务布局与战略规划，否则更名就成为了一种概念。