深圳3000套工业楼宇解冻 工业二手住宅立涨8万
发布时间：2014-08-22
来源：南方都市报
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一直以来，政府默许“工业楼宇”在市场上正常流通，已经成为商品市场中的一员，本质上与商品房并无两样。最早在2008年出台的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》，也在条件允许的范围内允许工业楼宇进行转让。
然而，今年5月中旬，却有T A T A公寓、泰然公寓、迷你新居、赛格公寓等多个楼盘因为工业用地性质而突然“过不了户”，全市近3000套房受影响。从业主反馈来看，这些楼盘虽然属工业用地性质，但都有红本房产证，此前一直可以过户流通，而且“房产证与一般商品房房产证无太大异样”、“他项权利摘要及附记中注明有市场商品房字样”同样佐证了其流通性。
变奏限制交易，受让人必须是企业
在5月造成诸多业主困扰的原因，来自于去年12月发布的《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》，其中第六条规定，“工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业”。这就大大限制了该类工业改造的房产再次进行转让的可能性，同时，也阻碍了不少入市意愿。
自那之后的三个月内，“工改工”性质的写字楼和住宅产品的交易几乎陷入停滞。中联地产二手房研究院总经理肖小平评价说，工业楼宇转让也是深圳在楼市调控实际操作中的小动作，“这个实施细则是在去年猛涨的年底发布的，只是当时效果没有马上显现。最近市场吃紧，相关政策又立马放松了”。她认为，尽管该政策不像限购限贷那样立竿见影，但同时也没有风险，类似的政策储备深圳还有很多。
高音再次放松，小范围自然人也可受让
果然，8月，市规划国土委发布《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》，对工业楼宇及配套设施的受让人资格作出新规定，有利于提高工业楼宇资源流转效率。新规对于此前要求的“受让人须是经依法注册登记的企业”一条作了进一步补充，即具有居住功能(含宿舍、单身公寓、办公式公寓、商务公寓等)的工业楼宇配套设施在《通知》实施前有下列情形之一的，受让人可以为非企业：已转让并办理登记的；已签订预售合同并备案的；经房改部门批准被纳入房改范围的；市政府批准的其他情形。
也就是说，特殊情形下的工业楼宇配套设施也可以转让给自然人。市规划国土委作出相关说明称：“在深圳产业发展和产业升级的过程中，确实有一些配套设施已与厂房脱离关系，只有居住功能，有的甚至还纳入房改，享有积分入户等功能，如果限定受让人为企业，这些历史遗留的厂房配套难以流转。”
尾声未来工业楼宇有1亿平方米供应量
这一利好将很快传导到市场。尽管现阶段在售或即将入市的项目不多，但深圳未来经过“工改工”政策产生的工业楼宇供应量将非常巨大。“现在工改工刚启动，未来的供应量还会很大，有将近1亿平方米的指标，但这部分供应量释放的周期会很长，近期也只有天安云谷( 详情 图库 团购 点评 )、星河W O R LD以及新浩e都( 详情 图库 团购 点评 ) 等几个新项目将入市。”深圳瑞信行地产顾问有限公司董事总经理张栩哲说道。
工业楼宇政策变化时间表
2008年9月25日，市政府印发《深圳市工业楼宇转让暂行办法》。
2 0 0 8年10月10日，《深圳市工业楼宇转让暂行办法》实施。
2013年1月7日，市政府印发《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》，即日起试行。
2 0 13年12月6日，深圳市规划和国土资源委员会制定了《<深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)>实施细则》。
2014年8月8日，深圳市规划和国土资源委员会就工业楼宇及配套设施受让人资格限制以及转让增值收益收缴有关事宜发布通知。
案例篇
案例一
100余位业主被要求补缴税款
项目名：美年广场所在：蛇口类型：写字楼
余先生2012年斥资千万在蛇口的美年广场购买了约400平方米写字楼单位，平均价格约为2.5万元/平方米。但在今年4月20日，他却突然收到蛇口地税局发来的短信通知，信息称余先生的公司需依法缴纳房产税和城镇土地使用税。
感到莫名其妙的余先生经查询才得知，蛇口地税局以业主购买的美年广场是二手房为由，要求业主补齐前三年的房产税、土地使用税及累计高达税款本金60%的滞纳金及罚款。而且，余先生遇到的麻烦并非个案，互相询问之后，有100余位美年广场业主面临同样的状况。
改造成文化产业园，工业厂房“变现”
据此前南都记者调查了解，美年广场地块原本系龙电安防工业园，国企改制时，又被划至国企深业鹏基(集团)有限公司，被改造成鹏基时代创业园。整个项目共有2栋11层高楼、3栋13层高楼，建筑面积在8万平方米左右。该批外观完全是商业写字楼的建筑，性质均为工业厂房，使用年限为50年。由于批地时间为1992年，目前使用年限已经近半。2009年年底时，花样年地产公司以每平方米不足9000元的价格整体收购了这一产业园。
而后，花样年找到了将这一工业楼宇“变现”的政策依据。根据2008年9月出台的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》第五条的第六项规定：“单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。”深圳自2005年以来，一直鼓励文化产业发展，2009年施行的《深圳市文化产业促进条例》更是明文规定，支持旧工业区改造成文化产业园，花样年选择的正是建设文化产业园方向。
改换公司名义购房，以绕过政策
据南山区文产办复函证实，2010年的9月，花样年向南山区文产办提交了建立文化产业园的意向书并获同意。同年的10月，花样年再次向南山区文产办提出要将产业园内部超过50%的面积进行分割转让，南山区文产办同意，但是要求受让人必须为文化企业。2011年1月，市规划国土委第二直属管理局也复函给该公司，同意美年广场不超过50%部分建筑面积的工业楼宇进行分割转让，规定受让人须为文化产业的领域范围。
“业主们起初就是以个人名义购房，且都不是从事文化方面工作的，显然不具备购买资格。花样年在销售现场称：可由其成立或代业主们成立文化公司，所有手续和费用均由其承担，再经公司转让给业主，这样就绕开了购买资格的问题。”余先生告诉南都记者，当时销售人员说明这只是换个方式买楼，和个人没有任何区别，“业主日后出租、转让都不受任何影响，也不会增加持有成本，且文化公司可享有税收优惠。”
花样年公司则回应称，相关政府部门也确认了美年广场项目整个销售过程并无违法违规情况。业主在购房过程中已签署的协议及相关文件均是业主真实意思表示并具有法律效力。
案例二
政策一解冻，房价立即涨8万
项目名：TATA公寓所在：宝安类型：公寓
位于深圳市宝安区新安三路的T A T A公寓的业主陈小姐拥有一套建筑面积31平方米仅一室的单身公寓。据她介绍，该套公寓是她三年前入手的，当初买这套公寓时，业主称是可以过户的，买的时候看中的就是宝安中学的学位。
陈小姐说：“买的时候就知道是工业性质的住宅，但是有学位又能过户，当时买也不贵才三十几万，现在都卖到75万左右了。”在被问到有这么好的升值空间为何要卖的时候，陈小姐也表示：“这房子目前可以过户，但以后还不知道怎么样。学位万一改革可能就卖不到高价了。当初买的时候也就是考虑有宝安中学的学位，弟弟可以入读宝安中学，现在弟弟毕业了，不需要了，不如趁现在涨价的时候把它转给需要的人。”
据她透露，最近T A T A公寓的房子一直在涨价。工业性质的住宅不给过户的政策出台前，该小区像她那种一套仅一室的公寓房价在70万上下，政策出台后，许多想卖房的业主都由于不能过户，房子跌价又不好卖，小区房价回落到65万-68万。但是现在政策改变可以过户了，房子又涨到73万左右了，而且还在涨。之前没卖出去的业主现在卖又多卖了不少钱。而且这个小区的房子特别好租，像是她那种一室的户型都租到1800元/月左右了，而且很抢手。
据周边中介介绍 ，TATA公寓是1992年批的地，50年产权目前只有28年，虽然是工业用地但因为有宝安中学学位所以一直卖得不错，小区内80 %的住户都是租客，房子很好租。
案例三
35m2卖100万，堪比商品房
项目名：迷你新居
所在：福田类型：公寓
位于深圳市下梅林新洲路的迷你新居也是工业性质住宅。吴女士(化名)是迷你新居的业主，已经住该小区5年多了，卖房的主要原因是要换置大房。
吴女士表示，在很早之前，房子就已经在中介处挂了出来，看房的人很多，可是一直都因为价格没谈拢拖着没卖，后来不能过户的消息传出来，看房的人就少了许多，直到新政策出来，最近人又多了起来。“我的房子满了5年，不要缴纳营业税，很抢手的。前段时间政策出来，这房子虽然是工业用地但也没有跌价，只是当时来看房的人少了，下梅林这么好的位置，以后肯定还是要涨价的。”吴女士自信地说，“迷你新居的房子大多也都是业主买来投资用的，建筑面积35平方米的房子价格在95万-100万上下，投资回报率比较高，一套这样的房子可以租到3500元/月左右，三室一厅的要租到5000元/月左右。而且这些房子都是有红本的，之前不给过户的事情闹得大家不怎么买卖了，但也听说有注册企业买卖的。”
“最近政策改变了，这个房子也开始好卖，但是目前房子还是不能做贷款，只能一次性付款，前几天，我的朋友自己也想买一套，可是银行说因为房子是工业用地根本不给贷款。”中介小吴说道。小吴还告诉南都记者：“这个小区的大多是租客，业主自住的很少，最开始卖的时候才几千块钱一平方米，赠送面积也大，一套35平方米的房子加上赠送面积有45平方米那么大呢，现在这样一套房子卖到100万了，就是因为它位于下梅林的关系。”
