地产行业利用REITS融资的优势和局限性

二、利用REITS融资的优势

1、REITS自身优势

（1） 本身具有很高的流通性与变现性

由于房地产本身的特性，导致交易过程需要借助中介机构，不但费力，且转移手续繁杂，变现性差，从而使得投资者具有极高的流动性风险。REITS是以证券化方式来体现房地产的价值，证券在发行后可以在次级市场上进行交易，投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券，有助于资金的流通，一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。

（2） 资金有专业化经营管理使得投资成果更稳定

由于REITS经营权与所有权高度分离，通过专业化的经营管理，可以使房地产营运绩效大幅度提高，直接影响REITS证券价格的上涨，使投资者可以分享房地产专业投资的成果。

（3） 能加速房地产的资本积累

REITS是以受益凭证在资本市场募集资金，再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场，有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合，有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得，加速资本积累，促进土地的有效利用。

（4）是投资人的投资风险分散，让投资者更安心投资

由于房地产投资往往需要庞大资金的投入，个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划，造成风险的过度集中。REITS是以收益凭证方式募集大众资金，从事多样化的投资，除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外，也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。

（5） 整个投资流程监控机制健全，投资组合能正确引导房地产市场机能

由于REITS的投资组合、投资期间、受益来源与分配等事项，均受到相关法规的严格限制，其目的在于预防房地产短线交易的投机行为，使资金的投入能促进房地产的有效利用。另外，通过REITS的方式来对大型公共建设计划进行融资，既可顺利推动建设，也可使投资大众分享公共建设投资成果，且经由REITS在集中市场或店头市场挂牌上市，可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果，最终能使整个市场机能得以充分发挥，增加社会福利。

2. 商业地产开发REITS融资优势

通过REITS方式融资，对商业地产开发商而言具有以下几个方面的明显优势：

（1）可用以融资的物业范围宽广

任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等。

（2）可融资金额巨大，资金来源丰富

例如华银控股目前操作的REITS，单个物业可融资金额从3亿元起，根据物业实际价值，多多益善。而海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。

（3）将房地产行业金融风险分散

将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。

（4） 融资总额相对较高

一般情况下，采用REITS方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得相当于物业价值60%～70%的资金。REITS则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。

（5） 融资方式灵活

对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，比如，华银控股可以协助业主，以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

（6） 可选择长期获益

物业业主也可以自持一部分基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITS管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

（7） 节税

REITS融资具有不可替代的节税优势。

（8） 提高企业知名度

采用REITS融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。

（9） 有助企业经营管理规范化

由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITS运作可以带动企业完善治理结构，规范经营管理。

三、利用REITS融资的局限性

1. REITS自身制约因素

（1） 我国社会经济环境制约了信托业的发展

信托业的产生与发展需要一定的社会经济条件，其中必备条件包括：一是完善的市场经济体制；二是完备的信用制度和产权制度，私有财产受到保护；三是社会经济发展中对信托业务有现实的需求。

（2） 中国信托公司存在治理结构方面的缺陷

信托投资公司在治理结构方面的显著缺陷，容易形成依附于政府的，“官办”的融资窗口。

（3） 我国信托业在人员素质、经营管理、规模等方面也存在诸多不足

2. REITS产品融资额度的限制

第一，信托合同不超过200份

《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中明确规定，信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)；

第二，REITS产品不得做广告宣传

以上两个规定限制了信托客户只能是机构，这大大降低了信托融资可能额度，这与房地产行业对资金有巨大需求形成矛盾。

3. REITS运作模式的限制

（1） 将短期资金长期运作，带来巨大的偿付风险

从2002年开始的新房地产信托品种来看，期限种类较多，从半年开始一直到4年，但多数都在3年以内，这种期限也仅仅能满足一个小型房地产开发项目，根本无法满足那些规模较大的开发项目，更无法满足那些开发自有物业的房地产项目，而大型房地产项目及自有物业的开发才代表了我国房地产行业的发展方向，也是将来房地产行业中对资金需要最大的地方。这也是我国信托业屡遭失败的一个重要原因。

（2） 严重缺乏“代人理财”的专业能力

房地产投资本身是一个专业化很强的领域，只有钱没有人最终将难以成功。

（3） 现有REITS与房地产行业需求脱节

行业内实力强的房地产公司对资金的需要量很大。目前信托融资额度不可能满足其需要；而小型房地产公司，信托融资额度就能满足其需求，但由于信托要求采取一个或多个非常有保证的手段，来降低产品的风险，比如财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险、银行信誉和信托公司自身的信誉等，但如何获得这些保证，对一家小型房地产企业来说很难。

（4） 内部转让方式使现有REITS产品流动性不足

金融产品的流动性是衡量一个金融产品的重要标准。由于信托产品本身的非标准型，它的市场流动主要依赖受托人——信托公司来维持，根据信托合同，“受益人可转让信托受益权，但不得分割转让”。尽管信托产品具有一定的流动性，但较之于其他标准化的金融产品，信托产品的流动性仍然不足，表现为转让对手必须自己寻找，增加了转让成功的难度，转让的交易成本较高。