国外商业银行贷款融资和流程

国内宏观调控收紧银行对房地产商的贷款，使得合资或外资房地产商转向外资银行贷款，而外资银行也迅速趁虚而入，以低利率抢占市场。

一、国外商业银行贷款概述

1、外国政府贷款现状

目前有22个国家和2个金融机构向我国提供有政府开发援助性质的长期优惠贷款，主要有：日本、德国、法国、西班牙、意大利、加拿大、英国、韩国和北欧投资银行、北欧发展基金等。

外国政府贷款赠予成分一般在35%以上，由软贷款、出口信贷、赠款三种资金构成，通过招标可以在第三国采购，比较灵活。有的国家提供混合贷款，赠款比例占40%；有些国家提供合同金额85%的贷款，其余合同金额15%的资金需要项目单位自筹。

2、国际金融组织贷款现状

国际金融组织贷款主要是指利用世界银行、亚洲开发银行、国际农业发展基金等组织贷款。国际金融组织是由许多国家政府参加，并向特定的对象国政府提供优惠性的多边信贷。目前，向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB）。

亚洲开发银行是以项目货款为主，同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。亚洲开发银行通过积极向其会员国或地区成员提供贷款和技术援助，帮助协调会员国或地区成员在经济、贸易和发展方面的困难，并同联合国及其专门机构进行合作，以促进亚太地区的经济发展。

3、国际商业贷款现状

国际商业贷款是对在国际金融市场上以借贷方式筹集的各种资金的总称。它包括了除国际金融组织和外国政府贷款以外的其他国外贷款。在我国现行的管理中，国际商业贷款包括国外商业银行和其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。

国外商业银行和其他金融机构贷款是一国国内机构向国外的商业银行和其他金融机构以借贷方式筹措资金的方式。贷款分为短期（一年以下）和中长期（一年以上）贷款两种。

它一般包括两种形式：

一是由一、两家国外金融机构提供的贷款；

二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合向某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（亦称为辛迪加贷款）。

国际商业贷款的利率一般以伦敦货币市场上，银行间一年期以下的短期资金拆借利率为计算基础。如果贷款期限超过一年，则依期限的长短分别再加上一个附加利率。

4、国外贷款的注意事项

对于国外的资金提供者来说，最关注的是风险问题，透明度是第一位的。因为中国大多数的房地产企业都是民营企业，公司的股权结构和控股结构缺乏上市公司的透明度，尽管有信誉，但是财务不公开、不透明，境外银行也不敢投资。目前国内大多数企业的管理模式是家族管理模式，这样的管理模式很难获得境外基金的青睐。

此外，还特别注重以下三点：

（1）超强的风险控制程序

国内房地产企业要想从外资银行获得贷款，必须忍受很多特别的程序。比如花旗银行，就有非常周密的风险评测系统，会不断地对信贷进行测试和调整。花旗银行如果贷款给甲乙两个不同企业，有不同的比例和贷款时限，他们会在某一阶段测试其收益和回报，而在另一个时间节点或时间范围内，根据市场环境、政策变化及企业经营状况，看风险和收益是否发生变化。花旗银行会反复测试，并做出相应调整。

（2）特别看重企业现金流

如果一个企业的财务报表显示是赢利的，但应收账款却占了非常大的比例，现金流非常少，企业获得国外贷款的可能性是要打折扣的。

（3）特别看重企业是否稳健成长

中国企业往往成长得特别快，但对银行来说，快而稳健才是最重要的，如果企业发展快，但是不够稳健的话，外资银行也不敢支持。

 二、国外商业银行贷款操作流程