地产REITS融资的发展趋势和运用方式
发布时间：2014-08-22
来源：中工招商网
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一、REITS的发展趋势
目前，我国的房地产业通过信托渠道融资的比例还比较少。有关资料显示，2003年房地产信托募集资金仅占房地产融资总额的0.5%。不过房地产信托的增长速度比较快，2004年与2003年相比，信托融资增长率为100%。同时，根据统计数据，1999至2004年房地产投资的平均增长率为9.75%，以此作为房地产融资总额的增长率。那么，到大约7年以后，信托融资额占房地产融资总额的比例将达到35%。届时，房地产信托将与银行贷款资金平分秋色。
1、REITS由贷款型向股权投资型发展
从这两三年的发展来看，我国的房地产信托类型中，贷款类型成为主流。但是，随着实践的深入和市场需求的变化，信托计划逐渐向股权投资型发展。在重庆国投运作的世纪星城项目中，所募资金用于增加项目公司的资本金，成为名副其实的股权投资。不过，该项目运作结束时，信托资金的股权最终被回购，投资者无法分享地产开发的最终利润。这是与美国对应的REITs模式最大不同。但国内房地产信托毕竟向股权投资方向迈出了第一步，也向美国模式的REITs靠近了一点。
2、由房地产信托向房地产投资信托基金发展
国内房地产信托受到政策等多方面因素的影响，在其不断创新而突破自身限制的发展过程中，由传统意义上的房地产信托迈向房地产投资信托基金的步伐从来没有停止，而这一趋势也为业内众多人士所关注。2005年3月，福建联华信托推出 “联信·宝利中国优质房地产投资信托计划”。该计划最大特点是在没有确定项目的前提下先筹资，再进行有目的性的投资，明显带有产业基金的特点；同时，投资方向涵盖房地产企业贷款、股权投资和商业楼宇或住宅的购买，其涉及房产物业经营的意图也不言自喻。这两个特点也正是美国REITs的突出特点。
由此可见，就发展趋势而言，我国的房地产信托正从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢。如果能够突破产业基金立法缺失和信托政策限制，我国房地产投资信托基金发展是完全可能的。到时候，信托资金募集对象将大大增加，普通投资者也可以分享房地产发展中的稳定利润，而与此同时信托资金将在房地产融资方面发挥更加重要的作用。目前，在美国，大约300家REITs管理着超过3000亿美元的总资产。或许，这正是我国现阶段上百亿的房地产信托市场努力发展的方向。
二、REITS的运用方式
1、REITS的运用方式有以下几种
(1)用于土地收购及土地前期开发、整理；
(2)投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；
(3) 用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；
(4)以住房抵押贷款方式运用；
(5)信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。
2、信托投资公司运用REITS，不得有下列行为
(1)将房地产信托资金运用于非不动产；
(2)将房地产信托资金投资于境外的不动产；
(3)以承诺、担保等方式，使房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任；
(4)与受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易；
(5)将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。
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