刘爱明：抓住本质 做产业地产创新者

房地产市场发展到下半场,重心从销售转移到运营和服务上的理念,或许有更广泛的意义。在当前部分城市房价飞涨的背景下,刘爱明认为“住宅性能的提高,无非是增加少许成本,房价涨的时候最适合解决质量、环保等问题,但少有人去推动,我们其实错过了很多时机。”

“未来的中国将永远是制造业大国。”

在接受记者专访时,刘爱明首先抛出了这一判断。这或许解释了为什么在离开从事了20多年的住宅地产行业之后,他选择的创业方向是“为转型中的制造业大叔们服务”。

他创办的中城新产业,依托于地产,搭上的是传统制造业转型升级的快车。放到产业地产领域来看,一个显著的不同在于,“地还不知道在哪儿的时候,先把产业的事情谈清楚”。

此前,刘爱明曾分别就任中海地产深圳公司总经理、万科集团执行副总裁、协信地产CEO。尽管创业项目看似并未远离地产老本行,本质上却已经“跨界”。从住宅的“周转”、“去化”等概念跳出来后,此时的他更多在与制造业企业主、技术专家们打交道。

刘爱明解释,产业才是目标,地产只是结果。具体而言,他把中城新产业的理念概括为:先产业,后地产;强持有,弱销售;去招商,强产业链。

如果将他的逻辑推广到更广义的地产范畴,刘爱明认为,无论是做住宅、商业或产业地产,重点应该放在“住宅”、“商业”和“产业”,而非“地产”。但在中国,还远未形成这样的氛围。

“比如住宅,这个行业发展了这么多年,有多少人真正在谈住宅的质量?”

这也是刘爱明希望以“创新”的方式来做产业地产的其中一个初衷——既践行一种商业逻辑,也试图推广新的地产理念。

服务“大叔创业”

相对于颇为流行的“90后创业”,刘爱明造了个“大叔创业”概念。

如果说雨后春笋般涌现的众创空间瞄准的是为90后新生代创业者们提供办公场地和服务,中城新产业的客户群体画像则是“大叔”,其官方提法是:践行产业升级,服务中国制造业企业转型。

刘爱明说,“中国的制造企业多如牛毛,但传统制造业大多在面临困境,这个时候谈我们要做的事情,很多人觉得难上加难,但我觉得这恰恰就是时机。我也呼吁大家多关注大叔创业。”

中城新产业的一个出发点是:在人口红利消失和新技术冲击的背景下,如何给客户更好地创造价值,让很多人感叹“不太好做了”的实业,变得相对容易。

围绕这一命题,首要瞄准的突破点是提供技术解决方案。刘爱明解释,社会中存在大量的技术需求,这也是制造企业转型升级所需的第一步。德国谈工业4.0,但中国有些企业可能还停留在2.0都不到的阶段。他们要做的事情之一,就是构筑一个服务体系,让技术商业化,甚至拯救某个特定的、濒临绝境的企业。

创办一年多时间,中城新产业已落地了服务制造企业转型升级的公共平台——中城·comp@@ss(指南针)品牌,联合中科院打造了中科龙岗技术转移中心,在深圳湾创办了“北斗+”众创空间,并成立了国际技术转移中心。

正因为此,相比产业地产,刘爱明更偏向于把他们定位为“服务机构”。如果套用互联网的概念,就是构建“社群”或“圈子”,集聚产业链环节上的各方,形成一个完整的生态系统,使供需双方更便捷地对接,解决企业技术、资本、市场等方面的问题。

当前,中城新产业聚焦的方向主要包括医疗器械、机器人(23.540, -0.05, -0.21%)、北斗卫星导航系统,下一步则计划进入物联网领域。

刘爱明表示,“传统的招商方式,几乎解决不了产业地产的真正问题。我们谈的是产业链概念,一旦围绕着产业链的圈子形成,企业来这里生意更好做了,这就是抓住了客户的‘痛点’,园区自然就满了。”

与“产业”方面的动作相比,“地产”的步伐算不上太快。到目前为止,中城新产业洽谈或启动的重资产项目,深圳有5个,北京、上海各1个,面积约在5万到10万平方米之间。但要想看到成形的园区,至少要在两三年之后。

据刘爱明透露,也可能会通过租赁园区的形式,尽快让他们的理念落地呈现出来。“现在正在寻找这样的项目”。

地产的本质

谈及中城新产业的盈利模式,刘爱明用了“强持有,弱销售”来总结。他告诉记者,未来将持有至少2/3以上的项目。

据他介绍,当前给客户提供服务是以免费的方式,真正的盈利点来自于物业租赁以及未来的评估增值。刘爱明用腾 讯微信的盈利模式作为类比,结合他反复提及的社群、痛点等概念,不难看出他的互联网思维。

若回到地产范畴,刘爱明特意提及他所推崇的做商业地产的华润和恒隆。他解释,商业地产的重点是放在“地产”,还是“商业”,对应的是全然不同的做法。前者往往意味着要考虑能不能多出售;后者则更多围绕客户,扮演价值创造者的角色。

“我一直希望我们可以成为产业界的华润万象城、恒隆,真正关注的是‘产业’,地产只是结果。”

在一份2015年中国房地产企业商业物业价值Top50排行榜中,华润和恒隆分别位列第二、第三。

事实上,在刘爱明所认同的商业逻辑背后,蕴含的是他关于整个房地产行业的思考——不论是做住宅、商业,或是产业,最终的落点都不应是地产,而是回归到为客户、住户创造价值。

房地产市场发展到下半场,这种重心从销售转移到运营和服务上的理念,或许有着更广泛的意义。

尤其作为在住宅地产行业深耕20余年的资深人士,刘爱明称,“我们大谈周转,大谈拿了地后多少个月要卖楼,这是金融的东西,但很少从居住角度去谈它的本质。住宅应该有非常多的内涵,但这个行业很遗憾,发展这么多年,在这些方面少有建树。”

这种遗憾不仅来自开发商,更来自整个社会的观念认知。而在当前部分城市房价飞涨的背景下,刘爱明认为恰是改变的良好契机,“住宅性能的提高,无非是增加少许成本,房价涨的时候最适合解决质量、环保等问题,但少有人去推动,我们其实错过了很多时机。”

在被问及为何创业方向不是住宅时,刘爱明称,并非住宅完全没机会,但总归要面临比较激烈的竞争。

相比之下,产业地产被他称作是“窄门”,走的人相对少,实际上却是一条大有可为的正道。“我希望未来在产业地产上,更多人谈的是产业。现在我们只是刚刚切入,还觉得做得很浅,但目标方向很明确。”