沙龙现场 嘉宾围绕产业地产展开讨论
发布时间：2014-08-14
来源：东方今报(郑州)
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嘉宾
李洪太：郑州市政协文史资料委员会主任
高重恒：河南财经政法大学兼职教授、佳昌地产执行董事
姜朝霞：仟禧置业董事长
张楸枫：嘉图置业董事长
王晓燕：郑州高新企业加速器产业园副总经理
刘琨：河南福临门置业副总经理
王沥锋：和正百盈地产机构总经理
“郑州的产业地产已经接近红海。”“做产业地产，一定要努力让园区内的企业用不同形式创造价值。”……
8月12日，东方今报主办的“中原地产高端沙龙”举办第三期，来自省内产业地产领域的专家、学者、企业经营者，围绕产业地产这一话题各抒己见，进行了激烈思想碰撞。 东方今报记者 李莉/文 首席记者 刘栋杰 记者 张培方/图
【议题1】什么是产业地产？
有产业有人，还得有生活综合体
李晓峰：大众目前对产业地产的认知远不及商业地产、住宅等领域，但产业地产是地产业的重要门类之一，其未来的热门程度也可预见。在各位心中，什么才是产业地产？
李洪太：我国的经济发展一直有一个短板，就是产业集聚度不够。而当企业、经济社会发展到一定程度以后，产业的集聚发展成为一种必然的选择。从最初的标准化厂房——工业地产而延伸、扩展、细化成为各种各样的产业园、产业集聚区，产业地产也应运而生。在全省大力发展产业集聚区的今天，其效果将会日益凸显出来。从宏观政策的角度来看，产业地产将成为地产业一个新的发展趋势。它可以使得人才、信息、技术、资金、产品等各种生产要素集聚，在土地、资源、能源消耗相对集约的情况下，释放更大的能量和价值。
高重恒：郑州的产业地产从去年才开始兴起，荥阳的产业地产发展相对较好。
实际上房地产业分为三大类，住宅地产、商业地产和产业地产。原来没有产业地产这个词，之前叫工业地产，2011年左右才开始提产业地产。产业地产在一二线城市发展得很快，如北京、上海等地。最早期的产业地产有很多形式，如工厂形式、写字楼形式等。成都的青羊工业总部基地，是国内产业地产中做得最好的。
李晓峰：就概念而言，住宅地产跟商业地产的概念边界是很清晰的。当产业地产还被称作工业地产时，它与商业地产、住宅地产之间的概念区别也非常清晰；但被称为产业地产，是不是与商业地产的概念有点混。比如写字楼，是产业地产还是商业地产？
高重恒：在某种程度上，产业地产和商业地产分不开，因此应在规划时提前植入与设计。
张楸枫：首先，我认为在产业地产方面，高新区做得最早且较好。2010年之前，高新区已经有了大学科技园和总部基地等；2010年高新区率先推出具有50年产权的电子电器产业园工业标准化厂房，为河南产业集聚区立下标杆。目前，高新区又提出建设千亿科技城的目标，产业地产大有前景。
我来自产业地产一线，刚进入这个行业时，觉得标准厂房是新概念。后来慢慢发现，越来越多的中小企业渴望找到一个地方作为企业基地。当我们把越来越多的企业引进来时，发现员工们又遇到了生活不便的困境。所以有产业有人还得有生活综合体，才是产业地产所追求的。
王沥锋：郑州产业地产过去的生存空间及发展环境较差，随着城市发展、理念的转变、产业转移浪潮席卷中部，郑州产业地产逐渐起步升温，成为众多开发商争相进入的市场。郑州高新区扎堆分布着数十个成熟的产业园。同时郑州市正在大力建设郑州航空港经济综合实验区，未来会有更多的大企业进驻郑州，这无疑是产业地产发展的助推器。
王晓燕：我们做的产业园，是配合政府给企业提供综合服务平台。科技园是为了实现科技创新、科技产业化的园区，我们的加速器产业园是综合性科技园的一种，是助推成长型企业加速发展的园区。因此，我们的行业定位不是地产，是现代服务业。因为有地产的操作手法，也叫产业地产，但不是房地产的思维。
刘琨：所谓产业地产，简单说就是产业向地产化逐渐融合，或者说是地产的升级版、过渡版。
【议题2】
为什么要大力发展产业地产？
加速产业聚集，推动产城融合
李晓峰：在郑州城镇化过程中，产业地产将扮演什么角色？
王晓燕：不管是在城镇化过程中，还是在经济发展过程中，产业园都是经济抓手。
姜朝霞：无论是智慧型企业，还是办公密集型企业，都需要大面积的优秀办公场所。这些企业聚集，可以共享最新的信息。但如今入驻产业园的企业多数属于创业型企业，设计各种类型，为了让入驻产业园的企业员工生活方便，产业园就应该做好商业等配套，更要做好服务。我们园区全天24小时都有人值班，保证园区内的企业正常工作。
李晓峰：现在我的概念更加清晰了，同样都是产业园，同样都是产业地产，应该进行细分，进行人才互补、资源共享。
张楸枫：现在政府也在有意引导，通过产业地产，让各种创新成长型企业聚集，进而形成聚合效应，同时通过政策性引导让创新成长型企业健康、快速地发展起来。
王晓燕：这就是产业聚集。
李晓峰：现在产业发展过程中存在一个问题，产业比较松散，没有互补性，形式上在一起，但实际上没有发挥应有作用，更没有形成产业链。
李洪太：发展需要过程。住宅地产提供的是生活消费类产品；商业地产的客户它本身不直接生产物化的产品，它提供的是流通贸易服务；而产业地产的销售对象，不管是软件还是硬件，一定是有产品的。以郑州市为例，各县区分别确定了自己的主导产业，或科技，或食品，或耐材，或商贸，突出优势，不打乱仗。企业集中布局，产业集群发展，资源集约利用，功能集合构建，促进人口向城镇转移，各自明晰的产业定位和城镇化的大背景会为产业地产提供更多机会。
刘琨：实业的、稳固的产业是城市经济发展的支柱，社会、政府基于经济发展的必要，为产业提供专用场地、政策支持、产业链扶助、管理是引导产业良性、健康成长的必然动作，产业地产因此成型。因此，实体产业、产业地产也必然成为城市未来发展的核心动力。产业地产形成、完善、发展是在政府指导、扶持下的自然进化结果，更是社会需要-产业需要-市场力量三者相互作用的“市场进化”的结果。
高重恒：产业地产符合未来的发展趋势。它主要是为当地创造大量税收，而且对当地的产业有很好的促进。
王沥锋：在新型城镇化中强调人的城镇化，也只有解决农村人口的就业、就医等问题，才能全面提升城镇化的质量和水平。产业地产作为一种将地产、产业、城市发展要素有机结合并相互促进的经济发展模式，能够很好地解决就业、经济发展和社会发展的关系，将成为新型城镇化发展的支撑。
【议题3】在郑州如何做产业地产？
把企业引进来，还要帮助企业解决难题
李晓峰：产业地产具有前期投入大、回收期较长、专业化程度较高等特点，因此对产业地产的开发模式也提出了不同要求。在郑州，应该如何做产业地产？
高重恒：从拿地这个角度来看，产业地产前期门槛低投入相对低一些，但后期运作需要较高水平。
姜朝霞：厂房型产业地产成本低一些，产业地产写字楼投入就比较大。另外，产业地产项目销售周期比住宅长很多，前期各种建筑成本也比住宅高，占压资金。
张楸枫：每个产业地产项目里所招商的企业不同，想让一个产业地产项目形成良性运转，除了能把企业招进来，还要帮助企业解决很多实际问题，包括让政府职能部门登门、设点为企业办理各种经营性证件，同时为一些固定资产少的高智慧型企业协调解决资金问题等。
王晓燕：这个区域的产业基础、产业结构决定在这个地方做什么样的产业园。
高重恒：从目前产业地产发展情况来看，产业地产项目实际是产业集聚的一种载体与操作手段，是一个平台。
李晓峰：相对于住宅和商业地产，产业地产的市场化程度是不是更低一些？
王晓燕：以我们园区为例，对前期招商来的企业进行总结后发现，电子信息（电子科技信息和现代服务类）企业占第一名，这与郑州市去年总结和今年计划产业产值占比相一致，这反映了市场化选择的结果。我认为要通过各种方式，提供产业条件、产业中介、产业金融、政策优惠等各种服务，助推产业园内的企业不同形式地创造更多价值。
刘琨：在郑州，产业地产从政府推动的“工业园区模式”和以企业为主体的“自然进化模式”，一步步向开发商积极介入的“产业地产商模式”进化。虽然因土地成
较低而吸引越来越多开发商介入，但基于投入大、周期长、专业化程度高等特点，目前郑州产业地产还处于“幼苗阶段”。
政府层面，尊重市场规律，开放销售、招商政策，放手让以追求利润为核心目标的企业尽情施展。企业层面，以产业需求为内在价值核心，延伸盈利模式链条，观念要从“开发—销售—利润”的模式向“物业持有环节盈利”的模式转变。
王沥锋：依托于中原经济区和全国重要交通枢纽的核心优势，此外还有不断上升的经济实力都有助于吸引沿海资本、企业、人才的回流。结合航空港区、高新区等的规划，大力引导生物医药、电子信息产业集聚发展，着力引进大型企业入驻，提升规划区内的品质凝聚力。
【议题4】政府应该扮演什么角色？
放开手脚，政策引导，增加服务功能
李晓峰：相对住宅和商业地产，产业地产会是新的蓝海吗？或者说已经是红海了？
李洪太：政府对新兴产业都是鼓励有序健康地发展，但一到市场层面，那就是优胜劣汰。不可否认产业地产有政府色彩，但我认为这也是政府工作的一种进步，让市场而不是政府发挥在资源配置中的决定性作用。
高重恒：前几年是蓝海，但现在即将进入红海。
王晓燕：今年产业园增加特别多。
李晓峰：政府在整个产业地产当中扮演的角色，最科学、最合理的状态是什么样呢？
李洪太：放开手脚，松绑放权。市场能做的事，政府通过政策引导，不直接干预。政府应该随着发展更多地提供服务。产业地产开发企业自身也要主动完善园区内的各种服务功能，去做一些政府部门顾不上、一家一户小企业办不了的事，延伸开发之后的服务链条。同时注意营造健康向上的文化氛围，体现人的价值。
姜朝霞：应该根据各自园区人文环境、地理位置以及周边的消费群体，规划自己的商业配套。
王沥锋：随着城市发展轨迹的变迁，市场经济的转移，产业结构的聚合，相信会有更多产业聚集到郑州，这必将会带动更多产业综合体项目的发展。同时郑州市正在大力建设郑州航空港经济综合实验区，未来会有更多的大企业进驻郑州，相信产业地产会在郑州全面开花，成为郑州房地产市场又一片蓝海。
刘琨：目前而言，产业地产尚可称为蓝海，但随着2014年产业地产纷纷涌现，供应量剧增，未来两年内势必竞争趋烈。
【议题5】产业地产有泡沫吗？
非完全市场化，较为健康
李晓峰：那么发展产业地产是否也要警惕泡沫化？未来郑州产业地产发展趋势怎样？其中的泡沫是指价值与价格严重背离的现象。
王晓燕：我觉得现在还谈不上泡沫。因为产业园的用途和住宅完全不同，我们的客户相对理性。
高重恒：产业地产未来的发展，应该是产业地产综合体，未来的模式是地产、产业、金融三驾马车缺一不可。
李洪太：产业地产是一个非完全市场化的产业，要遵循客观规律，理性发展，既不要抱残守缺，错失机遇，又不要大轰大嗡，遍地开花。
王沥锋：短时间内大批量上马的工业地产项目，虽然说带来了小阳春的眼球效应，但是却埋下不少隐患，诸如良莠不齐，千园一样等，使得投资价值变低，甚至有沦为空壳的危险。所以要警惕产业地产的泡沫化。产业地产的前途在于差异化、市场化、专业化。产业地产的发展需要政府的大力推动和持续的政策支持，但政府主导的模式为产业地产的可持续发展埋下了隐患，走市场化、专业化的产业地产终将成为市场的主流。
刘琨：和住宅一样，有利润就会有企业盲目地进入、供应，必然会产生泡沫，产业地产亦不能例外，这是市场化的必然结果。但好在产业地产有更多宏观层面的引导和控制，相信会较为理性。
中原地产高端沙龙现场，嘉宾围绕“产业地产”展开讨论
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