第三代产业园 深度剖析嘉丰达产业运营新思路
发布时间：2016-09-29
来源：凤凰房产
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中国经济进入新常态和再平衡时期，实体经济转型被寄予厚望。
习近平总书记不久前指出，当前和今后一个时期，是全面深化改革的施工高峰期，我们必须坚定信心、增强定力，坚定不移推进供给侧结构性改革，有力、有度、有效地落实好各项任务。
不少房企看到了中央供给侧改革决心。包括绿地、万科、金地、嘉丰达等公司在内，均瞄准了产业升级改造的广阔市场。
8月8日，国务院又发布《"十三五"国家科技创新规划》。《新规划》中指出未来五年，我国科技创新工作将紧紧围绕深入实施国家“十三五”规划纲要和创新驱动发展战略纲要，充分发挥科技创新在推动产业迈向中高端、增添发展新动能、拓展发展新空间、提高发展质量和效益中的核心引领作用。
以专业打造产业园区的嘉丰达，6年前就看到了产业结构升级、科技创新驱动这一政策趋势。他们目前重点关注大健康、大数据、高端制造业研发、文创等十二大领域，抓住城市更新和产业新城的发展机遇，在北京及京津冀地区着力打造高科技产业园区和产业新城，并以产业聚集为宗旨，打造符合行业特征的生态链。目前已经成功打造及正在开发的园区包括：大健康医疗产业(代表项目为与普洛斯合作的通州科技园项目，代表企业乐普医疗;与中发展合作的昌平科技园区，代表企业上海生工生物)、大数据产业(代表项目为天津高村科技园项目，代表企业清华数据中心)、高端制造业研发产业(代表项目为与普洛斯合作的顺义科技园项目，代表企业宝马中国研发中心)、文创产业(代表项目为与朝阳区南磨房乡政府合作的磨坊工场项目，代表企业中国版权协会和红旗出版社)。
国家产业政策研究透彻是做好产业园区的前提。上述几个园区正是代表了未来产业方向，不仅符合国家倡导的产业升级和高科技创新规划，同时也体现了嘉丰达对于趋势的判断和把握精准。
产业运营需要“研究生”水平
纵观我国产业地产发展阶段，先后经历了企业自建园区、工业地产、产业地产三个阶段。在供给侧改革大背景下，曾经无序开发经营的产业模式被摒弃， 2010年以来，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。
然而，产业地产运营难度之大远超住宅和商业地产。有一位专家曾经说过，产业地产是块儿高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，运作产业地产则应该是研究生。产业地产的招商范围很庞大，需求也更加多种多样，企业不仅要考虑企业的成长环境，还有更多的软性因素需要考虑，因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求，更要深入企业中来，对企业运营及未来发展有更加准确的把控。
以嘉丰达为例。据嘉丰达相关负责人介绍，产业园运营需要经历开发、招商以及运营三个阶段，每个阶段对专业性的要求都非常高。“在产业园区开发阶段，注重产业规划及项目定位的研究，按照既定产业方向研究产能发展趋势及细分产业布局情况，深入龙头企业进行访谈调研了解真实性功能需求及发展愿景，并积极与当地政府进行反复沟通，达成规划及定位的共识;在产业园区招商阶段，不将招商看做一次性买卖行为，而是定位于企业问题解决方案的提供者与长期衍生服务的输出方;在产业园区运营阶段，开展专项服务，提供定制化产品，积极打造园区生态链，做好商业和生活配套。同时，通过加强园区公共社交平台的活跃度，不断发现客户与客户、客户与政府的衍生边界，促成园区企业的健康成长与资源获取。”
此外，嘉丰达为了提高自己产业运营的国际视野，还与普洛斯等世界500强企业合作。嘉丰达与普洛斯的合作实际上也是优势互补的合作模式。
嘉丰达相关负责人称，与普洛斯合作最大的收获是资源共享，并在专业优势上形成互补。
“一方面，普洛斯为遍布全球的客户提供仓储物流服务，因为本着便捷高效安全是对客户的承诺，积累了较为丰富且稳定的企业用户群体，在园区招商的过程中发挥了较为积极的渠道作用;另一方面，普洛斯在前期空间资源的拓展过程中进行了规模积累，但现阶段因为产业转型升级、工业土地集约利用的要求，各地纷纷将城市近郊的工业用地进行了产业调整，而嘉丰达恰逢此时在产业园区的开发与运营方面积累了较为完整的专业团队及相应经验，又有继续深耕区域市场发展区域经济的愿望，双方的合作看似是一种偶然，实质却是一种必然。”
备受追捧的基金模式
在我国宏观经济转型与去杠杆的进程中，私募股权基金越来越成为产业园区的主要发展模式。
在产业园运作中，资金回报是不少运营者遇到的关键问题。产业园资金运作时间久，资金回收较慢，产业园的运作对于后期资金的需求量也很大。项目建成前需要大量的资金投入建设，项目建成后还需要大量的资金完成产业运营，实现利润。招商成功后，仍需要很多资金为企业完成后期运营服务。也就是说，产业园的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业，才能更好的为政府、企业服务。
基金模式则可以很好解决上述问题。嘉丰达一位负责人表示，用基金方式运作产业的好处是，第一，可以匹配期限较长的资金去运作产业，避免了追求短期效益，有利于产业发展;第二，与投资机构合作，用投行的思维运作项目，能够更好的进行趋势判断并规避例如由于前期定位不准确带来的风险。
在持续降息的大趋势下，可以窥见的是，投资模式将由债权投资模式转为包括股权投资在内的多种投资模式，由看重主体信用转为看重以专业资产管理能力为基础的资产信用，由注重规模转为注重质量效益。
北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事汪浩认为，新形势下房地产的投资方式、投资策略、产品设计等要素都在发生改变。比如：目光从增量市场转向存量市场;投资对象从开发企业转向资产管理人和资产持有人;关注重点从高周转的销售型项目转向运营管理项目;机构资金要专注于资产的配置和管理人选择;资产管理人则需要以专注运营能力的提升能给资产带来的增值。
嘉丰达以私募股权基金方式运作产业园，会继续通过卓越的定位、开发、运 营、管理能力最大程度提升物业价值，为市场及投资人提供领先的产品。
