前七个月土地市场趋冷之势不改
发布时间：2014-08-13
来源：广发证券
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核心观点：
淡季中土地市场景气度下滑延续2014年1-7月，300城市土地成交建筑面积10.14亿平米（累计同比-18%），土地出让金11310亿元（累计同比-7%），增速继续放缓；宅地成交建筑面积4.87亿平米（累计同比-18%），宅地出让金9110亿元（累计同比-4%）。单月来看，2014年7月，300城市宅地推出规划建面7427万平米，成交规建面5254万平米，出让金980亿元，楼面均价1868元/平米，平均溢价率约8%，较6月上升3个百分点，但从我们跟踪的宅地推出/成交比来看，宅地市场景气度降至近两年来最低点。
城市土地概览（2014年7月）一线城市：成交环比增加因基数较低，住宅用地市场难言活跃：一线四大城市合计推出地块建面589万平米（环比+155%，同比-18%），而住宅用地供给环比仍然下降。成交建面474万平米（环比+214%，同比-38%），出让金266亿元。总体来看，受到6月基数较低影响，7月一线城市整体的土地市场成交环比增加较大，但是从同比数据来看，一线城市整体的土地市场成交仍十分冷清。
二线城市:住宅用地供需均回落，城市间继续分化：35个二线城市推出地块建面5061万平米（环比-20%，同比-31%），成交建面4366万平米（环比-12%，同比-33%），出让金664亿元，平均溢价率7%。而二线城市住宅用地成交溢价率达到近两年最低值，多数宅地均以底价成交。重庆、西安、武汉等城市1-7月住宅用地累计成交建面均超1000万平米，而宁波、大连、呼和浩特等城市则均低于200万平米，分化趋势十分明显。
三线城市：需求趋冷，住宅用地成交量跌价平：246个三四线城市推出地块建面12902万平米（环比+13%，同比-1%），成交建面6767万平米（环比-27%，同比-43%），出让497亿元。三四线城市住宅用地成交量升价跌，楼面价连续六个月在每平米千元水平震荡。
地产公司土地投资综述（2014年7月）我们统计的一线房企获取的土地总建面56万平米（一线/二线/三四线城市分别累计占比17%/51%/32%），环比降69%，地价款42亿元（一线/二线/三四线城市分别累计占比40%/43%/17%），环比降31%，单月的土地投资规模创近两年来新低。我们统计的二线房企获取土地总建面90万平米，环比增49%，地价款18.5亿元，环比增104%，环比数字较高主要因为6月基数较低，整体来看土地投资意愿仍然较弱，部分房企连续多月未拿地。
风险提示重点城市土地价格仍然较高影响行业利润率。
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