2014年博鳌房地产论坛谈 限购 让商业地产严重过剩

365地产家居网 赵晶 2014年观点博鳌房地产论坛 11:30现场报道 政策之手逐渐停止挥舞，市场在回归。经历过数年调控之后，限购退出对房地产市场的影响到底有多大？不再受限的房地产行业，又将何去何从？2014博鳌铿锵行讨论主题“‘限购’退出市场之后”，就以上话题进行了探讨。

商业地产看似没有受到政策的影响，但房企忧心高空置率只能养老鼠。华远地产股份有限公司董事长任志强则对现在政府大力推进的棚户区改造大喊“看不懂”，甚至担心会重蹈2008年“4万亿”的覆辙。中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮则透露，“限购潮”之后，政策可能在4方面会有动作，即信贷政策的调整、保障房政策的调整、城市化的推进、金融以及土地等市场化改革。<<<365直击：2014年观点博鳌论坛 下行通道中的房地产

商业地产之困：内地商场空置房除了养老鼠还能干嘛？

一直以来不受“限购”影响的商业地产，成为此次博鳌铿锵行的第一个关注的焦点。

香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗带给整个会场的是“悲观”情绪。“内地的商场空置率会很高，我有一个问题想了10年没想通，在座各位如果想通了，麻烦你告诉我，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？”

他继续说，“我想不通，想了10年了。再加一句话，就是那个写字楼，除了北京、上海等等城市要扩大规模以外，其它的我是比较谨慎的，很多城市都要盖高楼，盖写字楼，我是不知道有谁来租。”陈启宗认为，情况还可能会更坏，住宅市场现在赚大钱的机会比较少了，很多人以为有机会进入商业房地产里面，结果增加的商业房地产的量，结果就养更多的老鼠。

德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也认为，商业地产过剩必死无疑。“商业地产很难整合，目前全国有2986个Mall，全国这么大量的商业地产，这一块的泡沫会被挤破。对于过去融资成本过高的，又在二三线城市的，这部分可能会非常危险。目前在香港上市的地产商，二三线地产商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率。”

蔡洪平建议，现在的房企不是要更多的买地，而是要改变方式，用资本的杠杆来整合企业。“现在大好的机会到了，优秀的地产公司，已上市的公司，应该在这个时候整合房地产，收购其它公司的股权。在它奄奄一息之前把股权买过来。”

陈淮则给商业地产开发企业打气。“商业地产不仅仅是提供商业设施，实际上还有一个重要的功能，就是地市级以上的城市，包括省会城市，它的城市整体升级改造，很多城市有很多大量的低端底商要拆掉。每个城市都想成为中心城市，要辐射别人，现在15万人口，就想说2020年要扩大到50万人口，这样的城市很多。你到哪个县，他都说这里有什么优势。上个月我到郑州，郑州说我们有什么优势，我说郑州所有的这些优势，2000年前，500年前，30年前都在这里了，怎么到现在还没发挥出来？别老说自己有什么优势。日本有什么优势，它赶超了欧美？以色列有什么优势，它能够让别人不敢轻视？陈启宗说我们商业地产盖多了，只能养老鼠，我觉得不用那么悲观。”

聚焦棚户区改造：任志强开炮“棚户区” 大呼没看懂

8月4日，国务院办公厅下发关于进一步加强棚户区改造工作的通知，通知强调进一步发挥开发性金融作用，支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。同时，国家开发银行给予信贷支持棚户区改造。

“2008年的4万亿出来，到底是对的还是错的？如果4万亿是错的，现在棚改也和这4万亿一样，也是错的。”任志强说，“因为1万亿贷款的棚改，地方政府就得配3到4万亿的资金，加起来就是4万亿，4万亿才盖470万套房子？一定会盖得更多，它腾出来的土地，一定要盖更多的土地，要获得更多的地方补贴。大家都说现在市场没需求，你们看看政府几万亿的棚改到底是增加需求，还是减少需求？我们没搞懂，现场的专家和经济学家帮我们分析分析。”

陈淮则表示，棚改到迄今为止，到4号国务院发通知，前两天热炒国开行1万亿，基本上没说到点上。第一，它不是简单的保障房，棚改不是廉租房。第二，和调房价没关系。先把这两条整明白了。

那为什么要棚户区改造？陈淮认为，第一，和今年的稳增长有关系。今年上半年房地产投资是包括保障房投资的，增速下降了，平均固定资产增速下降，这有一定的目的是和拉动投资增长、经济增长有关系，说保障房建设要从原来的国有厂矿扩大到连片改造、老旧危房改造。第二，和城中村改造等等留下的问题有关，很多的产权调整不到位的地方，最近又提出和共有产权房的改革密切结合起来，它和改革的很多措施完善，落实十八届三中全会联系在一块，它有这一块的内容。第三，保障房一直是政府单打独斗，让开发商进来，他不挣钱不会进来。棚改把政府的力量和市场的力量结合起来，把平房拆了，上面盖楼，就使市场和政策的力量相结合，找到了一个切入点。第四，棚改和升级有关系，这些棚改的地区很多是城市核心区，它所在的位置很好，但是是连片的低端住宅，城市的基础设施改造很难，它和商业业态、地下基础设施、交通规划、全面升级连在一块。