房地产市场强者通吃时代来临

在国家政策的支持下，房地产市场火爆已经不用多说，尤其是近期一线城市上海、深圳等更是疯狂不得不收紧限购政策，给房地产市场降温。在房地产如此火爆的当下，上市房地产企业年报也逐渐披露，分析研究显示企业的经营业绩和地产市场的火爆不完全匹配，而且行业龙头使得众多中小房企生存艰难。

1、行业整体发展仍然不错。Wind数据显示，截止到8日，两市已经有74家房地产企业公布了年报。合计实现营业总收入6022.35亿，总净利润696.16亿。这些上市公司整体较14年净利润大幅增长15.53%，业绩较好。具体个股上，15年实现盈利的有64家上市公司，占比高达86.49%，仅有10家有所亏损，占比较小。但并没有出现疯狂爆发式的增长，与楼市的火爆不相称，当然也受一二线城市虽火爆，但三四线城市并不火热的影响。

2、行业整体不差，但具体公司经营天壤之别。从目前已公布的上市公司年报来看，万科一家独大，15年实现营业总收入1955.49亿，净利润259.49亿，占目前所有地产企业总份额分别是32.47%和37.27%；其次是招商蛇口实现80.47亿、华夏幸福录得49.87亿净利润。尽管目前排名最前的3位经营都很不错，但也明显差距较大。而74家企业也只有14家净利润在10个亿以上，占比很小。另外净利润在5（包括5亿）~10个亿有8家；3（包括3亿）~5个亿有12家；1~3个亿有11家；1个亿以下有19家，占比是最高。从数据统计可见，毋庸置疑各房地产企业盈利能力差异巨大，而且几大龙头企业占据了绝对优势和市场，其他不少小房企徘徊在盈利和亏损一步之间，生存并不容易。

3、房企之间的分化，我们可以进一步从总收入和净利润同比上看更明显。其中营业总收入同比增长的有46家，占比62%；而净利润同比增长仅有38家，占比51%，微微过半，为数不少的房企净利润出现下降。而行业前3位的大地产企业净利润同比增长均超过20%，寡头万科达到34.5%，都大幅超过了行业整体增长速度。而净利润10个亿以下的中小房企，净利润同比下降的超过一半。再者龙头房企本身业绩就已经很庞大再实现高增长和本身业绩很小实现翻倍甚至几倍增长的小企业完全不是一个概念。因此龙头房企的高增长一方面或是市场火爆导致，另一方面或是挤压了中小房企的市场空间而来。

4、净利润率上也反映了上述问题，数据显示，64家盈利房企15年净利润率较14年增长的仅有29家，不到一半，大部分房企净利润率都在下降。而龙头万科和招商蛇口均上涨，但华夏幸福也有小幅下降。具体净利润10个亿以上的14家房企有5家净利润率下降，占比35.7%，比例不大，而50家10亿以下的房企，净利润率下降的有29家，占比为58%，可见中小房企净利润率较大房企有显著下降趋势。

5、再从业绩增长和下降原因来看，大型房企业绩增长大多数来自主营，房地产销售较好，实现业绩大幅增长，但小房企却并未如此。数据显示净利润同比增长100%以上的11家房企基本都是来自小房企，其15年净利润只有3家超过1个亿，其余8家均在1亿以下，而实现高速增长的原因虽各不相同，但很少是由于房地产销售大幅增长而来。如东方银星净利润大幅增长44.5倍，业绩增长包括转让子公司股权；栖霞建设大幅增长13.2倍，包括结转商品房项目使得营业收入大幅增长；世荣兆业大幅增长790%，也是由于可结转商品房收入增加带来的等等。另外业绩下降的原因也是多样，房地产销售下降较多，当然也有其他原因造成的。如广宇发展净利润下降由营业成本、税金及附加同比大增，营销推广费、重组中介费等增加所致；合肥城建毛利率降低和非项目借款利息费用增加等。

总体房地产市场火爆对房地产企业具有积极的影响，但这种优势更多被大型房企所占据，对于大部分中小企业却不一定能享受到。同时随着地产市场疯狂逐渐消退，房地产未来各企业之间的分化或更加剧烈，有望形成几大龙头独霸市场，其他中小企业或走上被兼并或转型升级的道路。