商业地产联盟王永平：创新突围，洞见未来

     王永平，现任中国商业地产联盟副会长、秘书长，商业时代杂志社总编辑，兼任商务部市场运行专家，浙江工商大学、哈尔滨工业大学管理学院客座教授，是国内商业地产领域主要代表人物之一。

曾担任中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长，商务部国内贸易“十一五”规划课题组成员，中国社科院《十一五时期中国现代流通服务业影响力实证研究》重点课题组成员，博鳌亚洲论坛2010年会演讲嘉宾，并主持编写《中国商业地产年度发展报告》。

近年来，在房企主动寻求转型、住宅去库存压力加大等行业背景之下，商业地产在城市地产发展中所占的比重逐年加大。2016年新形势之下，传统商业将面临怎样的挑战？新建商业如何适应新一轮的发展？商业地产整体又将呈现怎样的行业趋势？带着这些疑问，近日拜访中国商业地产联盟秘书长王永平，畅谈他眼中的2016。

王秘书长把中国商业地产行业当前的趋势概括为“三分天下，三个转型”。

三分天下

所谓“三分天下”，一是分流，一是分层，还有一个是分化。

“分流”就是消费者的购买力被分散到更多的渠道。2015年全国社会消费品零售总额将近30万亿，10.5%的增幅尽管是近十年来是最低，但跟全世界比，仍然最高的，仍然保持高速增长。但很多实体店的经营者都感觉生意更加难做，私底下问十个商场，九个都在喊销售下降、利润下滑。总体市场在增长，为什么每一家都难过了呢？重要的一点是分流了。不是消费者出问题，而是我们的商户、我们的经营户、购物中心、百货公司、超市自己出了问题。整个行业出现了普遍的泡沫化，行业供应量过剩，蛋糕摊薄了。

另外大量的同质化导致消费者厌倦，没有形成明显集中的偏好。再加上政策原因，国内的高端消费品价格偏高，品质又不能得到保证，所以消费力大量地流失到境外。

“分层”体现在80后、90后新兴人类和中产阶级的崛起，导致近年中国的消费者结构发生重大变化。与以往的大众消费不同，新兴人类更多关注便捷、经济，同时还要更有趣。这与传统的商业定位和商业模式不一样，所以我们要相应做很大的调整。

中产阶级的崛起则是更大的变化。按照马云的说法，中国有两亿左右中产人群，他们的消费理念是追求品质并务实。costco这样的店铺能够在国外大行其道，就是因为中产阶级的支撑。例如在美国的costco店里面，家庭主妇在买蔬菜时，可以买一幅毕加索幼时的铅笔画，24万人民币，菜篮子里一放就带回家了。也可以买完牛肉，再买一个价值270万人民币的4.2克拉钻石，就是这样的一种店铺：又便宜，但是又有最高的食品安全等级和最高的信用。所以我们的商场也要改变，要成为一个信用的场所，又要成为一个品质的场所。

从旅游市场上看，观光旅游向度假旅游的转变是中产阶级崛起的一个重要信号。以前观光游盛行，一家公司欧洲四国游的促销往往被另一家同价格的五国游抢走风头，而只有度假的人们强调品质，“一个国家就够了”，在乎目的地的酒店什么品质，什么品牌。消费结构的分层、阶层的分层，带来商业运营管理理念的变化。

“分化”则是好的商业项目将会更好，差的会更差，甚至被淘汰。前几年大量商业地产下滑，在招商难运营难的挑战中，专业化运营的重要性被大大提高，商业地产开始从重开发转向重运营，市场一定会两极分化。

三个转型

在经营、定位上，王永平认为会出现几个重大转型：复合型、体验型、社交型。所谓复合型，就是一种跨界创新，商场去购物中心化，办公楼去办公化，写字楼里边可以去看牙科，可以去生孩子，从“互联网+”到“商业+”，商业可以加很多新的业态。

体验型的转型，是由于实体体验跟互联网体验完全不同。“有人说餐饮是体验业态，电影院是体验业态，冰场是体验业态，是不是引进个冰场引进点餐饮就好？你餐饮20%比例很火，我引进40%就会比你好？同样是溜冰场，我的冰面大还是小，我的配套设施好还是坏？停车场是立体停车还是地面停车？”王永平说，“这不是一个简单的业态问题，把每个业态做好、做足是关键。”

互联网最厉害的是给人们省钱、省时间，但是省下来干什么，是在提高生活品质。面对面的现场社交是展示人们生活品质和感受生活美好的重要行为。商业设施天然具有社交这样一个属性，例如在一个体育馆里边打篮球的时候，可能就运动相关人员在看，但是到一个商场门口打篮球的时候，很多闲杂人等都在围观，这个场景的社交意义就不一样。因此商业地带已经处在一个“社交型”变革的前夕。

“创新突围，洞见未来”，这是今年3月份由商业地产联盟主办的2016中国商业地产年会的主题。为什么定这八个字？王秘书长说：“我们已经被困境包围了。雾霾包围着我们的生活，而且还包围着我们的行业，商业地产行业看不到未来的方向，那么要怎么突围？我觉得要用创新的手段，这个手段还要全方位，系统创新，光靠一点都不行。现在整个行业是处在这样一个三分天下、三个转型的需要突围的状况。”

商盟：商业地产的114和120

商业地产联盟是目前国内商业地产领域最具影响力的民间非盈利性产业研究与合作组织，成立于中国商业地产刚萌芽的2003年。依托原商业部的背景，商盟一开始便拥有大量商业品牌和商业资源，而“以商业为主导对接地产”的方针使得商盟相比其他民间机构更了解中国的商业需求，并且形成了开发商和运营商上下游在一起的组织特点。这个联盟给会员提供的服务，按王永平的话，就是两个电话号码：114和120。

114是一个全行业的产业搜索平台，除了开发商和品牌商这两个核心资源之外，从规划设计、政府、资本、设备供应商全都有。

120则是一个应急的资源平台。项目缺品牌，帮忙招商，项目缺资本出面征集合作伙伴，项目要改造商盟可以引进设计顾问机构。

商盟给企业提供的服务如何深度影响企业经营行为？

王永平说：“我们提两个依赖，一个叫专业依赖，一个叫资源依赖。虽然商盟没钱没权，不能贷款，也不能帮企业挑容积率，但是有专业有资源，而且有能力做到极致。这两个依赖体现在土地取得、项目监理、核心品牌支持、资本的助力四个环节。”由于中立性和非盈利性，商业地产联盟在行业里担当着一个“全行业资源的整合者”角色。

“我们的工作方法叫‘三个三分之一’，我们三分之一的时间走到会员中间去，了解他们的需求，同时为他们提供服务，从他们那里获得第一手的信息；第二个三分之一是搞一些活动，培训、考察会员等，大家活跃起来形成粘性；第三个三分之一的时间我们做一些思考，做一些研究。”王永平这样总结商盟的工作方法论。

具体的行动方面，商盟每年召开全国最大的行业年会，发布专业的年度报告，每年组织各种国际国内考察和交流，为企业提供培训，为企业提供一对一的深度商业需求对接。商盟还针对不同个体对象成立沙龙和俱乐部等社交平台，例如购物中心总经理的俱乐部、商业品牌开发经理人俱乐部、信息化总经理俱乐部。

动力之源

作为中国影响力最大的商业地产合作组织秘书长，王永平常年以超凡的活力驱动着这个平台的进步。当被问及动力之源时，王永平笑道：“喜欢，热爱这个行业。”然后他向我们展示亲自执笔写在《中国商业地产联盟简介》上的一段话“立场、愿景、思索”：

“中国的商业地产朝气蓬勃，而又前景无量，这一新兴行业正在通过改变中国的商业，改变中国的地产，改变中国的金融，而改变着中国。在这个时候从事这一行业是一件快事，见证这一行业发展也是一件幸事。

事实上做一个产业研究合作组织的，我们不仅仅是一个见证者，同时更是一个参与者，推动者、建设者。

我们的追求其实也是我的追求，是在做一个中国真正意义上的行业组织。

为此我们要做一个团结性的组织，凝聚行业内一切进步的力量。要做一个服务型的组织，为会员发展提供全程服务，要做一个研究性的组织，为行业发展提供思想的航标，要做一个国际性组织，缩短行业与世界的差距。

我们这么想，也正在这么做。”

新年度规划

王永平秘书长告诉我们，2016年度商盟的思路调整很大，具体体现在3月份年会增加了两个板块的内容：一个是“创新业态的对接”，一个是“创新资本的对接”。为了配合整个行业的转型，商盟要干一些更加落地的事情，会再扶持一些创新品牌，与一些资本合作解决包租、发行REITs等难点问题。这是中国商业地产联盟两个新着力点。

【永平语录】

“围城”

行业乐观，行内悲观，内行乐观，外行悲观。所谓行外乐观、行内悲观实际上是说商业地产事实上像个围城，城里的人不少面对行业乱象风险，想出出不去。城外的人呢，正因为无知无畏而想进来。当然行业里边的部分内行，虽然对其他同业并不看好，但是对自己的前景还是信心满满，所以就叫行外乐观，行内悲观，内行乐观，外行悲观。

“两趟列车”

在开往商业地产的途中，通行的两趟列车，一趟是开往春天的地铁，另一趟是开往冬天的高铁，千万不要搭错车。集中转型是当今中国商业地产领域的一个突出现象。不仅住宅企业在转型，零售企业在转型，而且其他的企业也在转型。行业投资风险正在集聚，开往春天的列车，沿途看到的可能是鲜花烂漫，春光无限，而开往冬天的高铁这可能意味着没有安全，没有品质，转型前要问一声自己，我们准备好了吗，有没有搭错车。

“避风港”

商业地产不一定是避风港，也可能是个黄岩岛，台风来了，南海的渔民打渔自然要找个地方去躲一躲，但是千万别躲到黄岩岛去，否则自然风浪没有了，但是政治风浪，军事台风更要命。国家对住宅地产实行限购限价套购政策，一些人便误以为黄了住宅红了商业，事实上开发商整形商业地产，虽然避开了正常风险，但是市场风险来了。

“找对敌人”

电商厉害，但是害死你的不是电商。当下实体商业普遍在感慨日子难过，抱怨电商厉害，实际上境内虽然商业地产增幅很快，但是现在整个市场份额的占比相差10%多一点，可以说是心理影响大于实际影响，真正害死实体商业的主要还是自己人之间的同质化恶性竞争。所以要想打败敌人，首先必须找对敌人。

“放慢脚步”

商业地产也要放慢我们的脚步，等等灵魂。如果把开发比作脚步的话，那么运营就是我们的灵魂。这些年商业地产重开发，轻运营；重数量，轻质量；重增量，轻存量。商业地产顾名思义是商业在前，地产在后，所以经营是关键。那么或者说对于整个行业的梳理还可以说四句话，十年前人们在问什么叫商业地产，五年前人们在问谁在做商业地产，十年后的今天人们在问着是谁还没有做商业地产，但是这时我还要问一句，五年后谁还在做商业地产。许多城市商业地产总量出现过剩，行业洗牌已经成为共识，没有共识的将会被洗掉。