产业地产100讲(44)：产业园区的发展趋势

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      产业园区作为产业高密度集聚之地，与地方经济发展密切相关。产业园区可以通过带动投资、实现GDP增长以及创造大量就业机会等多种渠道对地方社会经济发展起到非常强的拉动作用。因此，地方政府对产业园区的建设和运营有着非常高的积极性，通常在政策、资源等方面给予较大优惠以支持产业园区的建设。

    未来产业园的发展必然从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育。同时，现代产业的发展也决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。

    在经济新常态下，我国产业园区的发展将呈现出以下一些新的趋势:

　　行业市场化。随着我国政策体系的完善和法律法规的健全，产业园的招商引资等各种优惠政策逐步取消。未来产业园将在政府规划和产业政策的窗口引导下，通过市场化的模式与手段，通过运行机制和分享体制的持续构建，实现多赢互利基础上的行业聚集和产业转型。

　　主体多元化。未来几年，我国各地产业园区的运作方式将由政府主导逐步变革为政府引导、政策驱动、专业化公司参与，各方共同投资等多种模式共生共存。同时，社会化的ppp融资模式和委托代理等模式将成为新的产业园运营方向。

　　产业垂直化。未来一段时期，我国各地区产业园的发展方向将由零散的、无序的单个项目和单个企业的被动聚集，逐步向基于主导产业和行业价值链的利益分享、优势互补的产业链上下游延伸、垂直化战略合作的方向发展。未来几年，传统产业转型升级将成为各类产业园推动产业垂直化发展的重要模式之一。

　　分工专业化。随着我国产业园市场的逐步规范、成熟和演变，参与其中的各类市场运作主体越来越注重提高自身专业能力，产业园参与者之间呈现专业分工及战略协同。全能型、综合化的企业集团运作模式受到各种因素的冲击和挑战，产业园投资、产业园开发及产业园运营三者分离的趋势明显，产业投资商、专业运营商将成为我国产业园发展的新趋势。产业资本的大量出现、产业资本和金融资本的深度融合，以及专业运营商的迅速崛起，成为我国未来产业园发展的新趋势。

　　布局中心化。分析国内产业园案例可知，近年来，一线省会城市出让的工业用地与均价远远领先于二、三线省会城市。多数典型产业园区上市企业的重大项目布局主要在东部城市带，中西部和东北地区的重点项目与投资较少。布局中心化是我国产业园发展的主要趋势，近期出现了新兴产业的生态化和向中西部方向逐步分散。

　　产品标准化。总体来看，我国产业园呈现五种典型的产品解决方案：产业新城（镇）模式、产业基地模式、产业综合体模式、产业办公模式、产业孵化模式等。随着个地区产业园扶持政策的规范、统一、开发模式的创新，以及专业团队的优化，未来标准化的产品、服务和运营模式将成为各地产业园发展的新常态。

　　收益服务化。随着各级政府发展模式的改变和经济环境透明化、公开化，各地区产业园的盈利模式将由传统的“配套物业销售+园区服务收入”模式，逐步变革为采取社会化运营与市场化结合，以ppp等融资手段建设重点项目，依托长周期回报与产业结构调整、优化，注重收益的可持续性、分享性，由过去过度依赖物业产权性收益，向产品服务化收益转型提升。园区运营的专业公司和产业园骨干企业通过提升项目产业招商、项目物业设施管理、企业服务、项目孵化创新、项目产业投资等服务，获取必要的收益。

　　运营资本化。产业园的聚集发展需要大量资本投入。产业园内主导产业和企业的市场化运作，需要通过资本手段予以实现。产业园内的各类企业通过资本运营、产业合作，提高自身的竞争力和特定的投资回报。

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