房企进军物流地产 信贷宽松下半年深圳楼市或好转
发布时间：2014-07-15
来源：中工招商网
1560
每到年中各大房地产机构便纷纷召开发布会，在继中原地产放话楼市将长期进入下行空间后，今日下午，戴德梁行也就2014年深圳楼市的未来走势召开新闻发布会。总结并预测下半年市场动向。
在发布会上，记者发现，不同于中原地产的悲观情绪，戴德梁行对下半年房地产市场整体还是充满信心。戴德梁行认为，虽然供应萎缩及信贷紧张加重了观望氛围，并且上半年深圳一、二手住宅成交量分别下滑39.3%、44.5%，年内住宅价格或将面临下行压力，但信贷宽松及价格调整或有助于成交好转。并表示，物流地产的高回报率成房企新的吸金渠道。
上半年供需两弱新房成交均价逆势持续上升
2014年上半年，在银行信贷紧张及宏观经济增速下行的背景下，购房者观望情绪蔓延，入市积极性普遍不高；另一方面，上半年深圳住宅市场供应大幅缩减，全市商品住宅批准预售面积同比大幅减少56.7%，仅为111万平方米。供需两端走弱对深圳住宅成交造成显著影响。
在供需两弱的同时，深圳住宅新房成交均价却呈现持续上升的态势，2014年上半年，全市住宅新房成交均价同比增长8.7%至每平方米23,299元。但从月度住宅新房成交均价走势来看，直至6月份成交价格才稍有回落。
戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙就此表示，年初深圳中高端住宅的集中备案令新房成交均价节节走高，是价格持续上涨的原因之一；与此同时，价格增长趋缓的势头也逐渐呈现，在信贷持续紧张且整体楼市环境不景气的氛围下，住宅成交量萎缩令房价持续上涨的基础被削弱，房价环比涨幅自3月开始持续回落。
同时他也向记者坦言，虽然直至6月成交价格才略有回落，但不容忽视的事实是，在检测的城市中，房价下降的城市数量有所增加，开发商在完成年度销售业绩的目标压力下，下半年势必会加大推盘力度，价格增速会继续放缓，甚至进一步下降。
货币政策定向放松或刺激成交好转深圳存在灵活操作空间
戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端表示，2014年下半年，在市场周期性调整的大背景下，楼市蔓延的观望氛围短期内难以彻底改观，但经济稳增长举措及楼市调控更趋灵活均有助于改善商品住宅交易的环境。同时，较大的去库存压力，将迫使开发企业考虑以价格调整刺激成交，市场价格总体上仍面临下行压力；新房供应状况的改善及价格调整将一定程度刺激刚需释放，新房成交量也有望于年底趋于好转。
上半年中央在投资、消费及出口等方面出台了多项微刺激政策以稳增长，预计随着下半年微刺激政策的持续推进，宏观经济环境也有望改善，这将一定程度上为房地产市场的发展提供支撑。下半年货币政策存在定向放松的空间，加大对首次购买自住普通商品住房的消费者的房贷支持力度，这将有利于刺激刚需释放，进而消化市场存量。
从房地产要素本身来看，深圳此前持续几年住宅新开工面积逐年增长将令未来新房供应放大，其中大规模的城市更新项目将逐渐成为供应主力之一。
另外，分类调控赋予地方政府更多的政策灵活度。因此，一旦楼市面临更大风险时，深圳作为楼市基础更为稳固的一线城市之一，预料其楼市调控政策在“限购”大旗不改的同时，亦存在灵活执行的空间。
各路资本逐鹿“物流地产”高回报率成房企转型新热宠
房企转型已经不是新鲜话题，在今天的发布会上，戴德梁行提出了“物流地产”的概念。从房企目前的业务发展看，传统住宅产业盈利空间在收窄，而物流等产业目前还有很大的市场空间。据了解，今年以来，万科、华夏幸福等房企先后宣布进军物流地产，与此同时淘宝、京东、苏宁等电商大佬也纷纷瞄准了这一领域。
业内表示，房企之所以青睐物流地产，是因为国家对于物流产业目前的扶持力度比较大，所以房企希望介入此类市场，捕捉新的盈利增长点。万科总部董事会秘书谭华杰日前接受重庆某媒体采访时也表示，物流地产市场空间相当大。
此外，记者还了解到，就在近日，西南地区最大的物流综合体—重庆华南城启动招商，tenvent成功入股。作为物流与IT行业的两大巨头，它们的联姻也代表了行业新动向。与此同时，房企转型物流地产也面临两大问题，一是能拿多少地，二是对物流行业的熟悉程度。
不过，记者查阅相关数据发现，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成，平均投资回报率高达6.7%，远高于商业地产4.5%和高档住宅3.0%的投资回报率；而全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。高回报率正是商业巨头们频频入驻物流地产的关键之所在。
深圳房企不差钱管理水平是小房企硬伤
前段时间，光耀集团因资金链问题导致旗下多个楼盘突然停工，一度为本就低迷的房地产市场带来强烈的负面情绪，房企的融资能力，资金实力成为媒体关注的焦点。行业洗牌再次成为各家头条。
在本次发布会上，戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙也专门回答了记者提出的相关问题。
“首先，房企不像大家想象的那样缺钱。就深圳市场而言，只有个别房地产企业存在资金问题，大部分资金都很充裕。”据戴德梁行了解到的信息来看，大部分开发商都在积极寻求好的项目进行投资，并且行业洗牌是存在已久的正常现状。之余企业倒闭破产更不是新鲜事情，只是由于今年情况特殊才引起广泛关注。
不过他也对实力弱小的企业提出了自己的担忧，程家龙称，小型房企如果不提高管理水平，一旦出现资金问题就会被大房企兼并收购。因此在市场日渐趋向集中、集约发展的态势下，小房企的管理水平必须引己为戒。
