惠州楼市去库存周期为12个月 市场销售或再提速

　　最近，国家各部委都在“放大招”，去库存。在珠三角地区乃至广东，惠州楼市以开发量大、销售量大而备受关注。而在过去两年，惠州房地产开发加快，庞大的市场库存量引发各种解读。“惠州库存够卖5年”“惠州房子太多，价格难涨”等说法令人听得云里雾里。如今，惠州楼盘“存粮”究竟有多少？数据显示，如今惠州市场去化周期并不是所谓的3年、5年，而是1年左右。

　　数据

　　今年1月成交面积160.34万平方米

　　这几年惠州楼市一直保持着较大开发量，但销售量也同样惊人。据市房产管理局数据，2015年，全市商品房销售面积1299.78万平方米，同比增长32.1%，商品房销售额800.38亿元，同比增长35.9%。据悉，去年一些开发商有意识地放缓推盘节奏，而市场逐渐升温，导致市场库存明显减少。

　　惠州中原地产数据显示，今年1月份惠州市存量面积达1500万多平方米，环比下降4.53%，库存压力明显缓解，而吸纳能力逐渐提高。按照1月跑量速度，去库存周期为12个月，比2015年12月减少了2个月。市场库存下降同时，跑量速度也在加快。

　　市房产管理局数据显示，今年1月份，全市新建商品房成交16204套，日均成交高达540套，成交面积160.34万平方米，继2015年5月以来连续9个月突破100万平方米。

　　市场上不断有库存被消耗，又不断有新货补充，因此去化周期是不断变动的。为了搭上市场便车，不少楼盘春节之后纷纷加大开发速度，这很有可能意味着某一时期内市场去化周期会拉长。业界因此普遍认为，市场去化周期的缩短并不意味着开发商高枕无忧，若开发商没有准确把握好推货节奏，不保持着较快的跑量速度，那么市场整体去化周期又有可能被打回原形。

　　走访

　　部分楼盘靓货断档新品将加价

　　近期东时记者不时听到置业者反映，冲着某个楼盘去看房，去了之后发现扑了个空，不仅畅销户型卖完了，当时一些给力的优惠也没有了。

　　部分楼盘靓货断档，是在市场悄然升温基础上发生的。2月18日央视财经频道《交易时间》中热议惠州楼市观察：大亚湾毗邻深圳量价齐升，市场火爆。

　　市房产管理局相关负责人透露，去年下半年来大亚湾楼市忽然升温，多个楼盘遭到深圳置业者抢购，畅销产品频频断档，今年年初该区市场库存大概只有六七个月。

　　实际上，大亚湾楼市的活跃充分展现了惠州的市场潜力，让人对惠州楼市产生了更大信心；客源的涌入，也在一定程度上带动了其余片区的销售。

　　惠城区、仲恺高新区楼市去年市场行情虽然与大亚湾相去甚远，但一些楼盘开展大力促销活动，产品消化速度明显加快。方直集团旗下的方直东岸、方直君御等楼盘连续开展优惠促销活动，所推产品在短短几天内被宣告售罄；中信地产、中洲集团等房企旗下的中信凯旋城、中洲天御等楼盘也保持着较快销售速度，中洲天御项目对外宣称1月销售量超过400套。

　　市区古塘坳一楼盘朝向较好、户型方正的产品纷纷被告无货，一些到现场看房的置业者因此质疑，是不是开发商看到市场行情好转，所以把那些畅销的产品雪藏起来了？

　　影响

　　开发商看好后市 加快开工提前布局

　　去年上半年楼市交易平淡，很多开发商都有意识地放缓脚步，楼盘只求有货可售，不求加紧冲量。东时记者查阅2015年各月楼市推盘数量发现，多个月份较2014年明显减少。

　　近期，万达广场落户大亚湾的消息被网友热传。据悉，大连万达商业地产股份有限公司将投资8亿元，在大亚湾西区龙海二路区域打造集购物、休闲、餐饮等于一体的万达商业广场。万达广场落户大亚湾，被当成惠州楼市被开发商看好的印证。而在万达广场签约落户大亚湾的前一个月，知名房企恒大也打包收购新世界惠阳项目，抢滩大亚湾。这两年，碧桂园也加快布局惠州，中信地产、德威集团等知名房企亦打算加大在惠州的运作规模，惠州已经成为知名房企新的竞技场。

　　惠城区房地产市场信心也在稳步上升。去年12月，德威集团以7.575亿元拿下马安4宗地，总共占地面积近40万平方米，这4宗地块成为惠州土地市场去年的年度地王。而在金山湖、河南岸等地，拿地热潮也在进行。几乎在开发商花重金拿地同时，各在售、在建楼盘纷纷加快工程进度，一位地产营销人士表示，这段时间感觉市场上的“特惠房”少了，不少同行都说在想办法加快工程进度，感觉当今市场有点紧张，大家好像都在准备着新的一场比赛。

　　分析

　　多重利好或促市场销售再提速

　　自去年利率连续5次下调之后，今年楼市又迎来了首付下调、税费优惠等切实利好，人们买房、供房压力明显减轻，政策叠加利好对楼盘销售的正面作用也引起了业界关注。

　　市房产管理局相关负责人说，年初我市惠城区、大亚湾区、惠阳区等区域众多项目库存已基本消化，一些项目出现断货、无房可售的状态，随着去年各种利好政策的延续和不断加强，企业和市民投资和消费信心将持续上升，成交量有望进一步扩大，预计2016年我市房地产高库存量将得到有效化解。

　　地产观察人士李建锋表示，去年以来房地产市场不断有利好消息传出，虽然单次利好对市场影响并不那么明显，但这些利好所产生的叠加效应已经对楼市销售产生了明显的正面影响。他分析，大亚湾、惠东等滨海区域作用深、惠两地交界处优势，今年将继续享受导入客户利好，市场火热程度继续提升；惠城区、仲恺高新区市场升温或没有大亚湾等地那么明显，但也面临着重大发展机遇，“惠城区、仲恺高新区今年第三、第四季度或将迎来去库存加速，房价稳步上涨。”

　　有业界人士指出，之前惠州市场库存巨大，很多置业者因此可以淡定观望。如今很多性价比的楼盘选购空间已经明显收窄，将会“催促”部分观望置业者快速入市。而新的一批置业者入市，又必将进一步改变市场供求的天平，令市场进一步升温。