杭州二季度二手铺身陷“低价也卖不掉”怪圈
发布时间：2014-07-10
来源：中工招商网
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从去年到今年，杭州一手楼市一直处于萎靡不振状态，今年的上半年楼市报告显示，不少板块的住宅价格甚至跌回到了四年前的水平。虽说住宅市场不好，商业地产有时会获得一些溢出效应，然而毕竟“覆巢之下，焉有完卵”，前几年噌噌噌往上冲的杭州二手商铺市场，也终于出现回落，量价齐跌，开始没奈何地挤泡沫了。而从某种角度来看，二手铺市场也显示出了类似于住宅的轨迹，现在能够成功走量的一些商铺，价格也已回落到了大约四年前的水平。
一般而言，二手市场的反应会比一手市场更慢一些，特别是价格下行时期，房东们能够再屏屏都会再屏屏。但刚刚过去的二季度，量价双跌的情况体现得挺明显，说明经过一段时间的租赁和买卖双方拉锯后，二手铺市场已经转化进入了观望浓重的承租方和买方市场。“今年二季度，我们手上连续碰到了几个商铺房东，都是愿意低价往外放铺的，价格一降降两三百万的都有，甚至个别有几间商铺，房东急于出手都愿意以四五年前买进的原价转手了，但还是无人问津。这样低价也没办法出货的行情，已经好几年没遇到过了。”中原地产商业地产部副总监马爱萍介绍道。
最近频现低价急售铺有店铺两年间总价大跌两百万
“现在的二手铺买家，总而言之就是不爽快，下单犹豫，砍价厉害，要做成一单交易来来回回不知道得折腾多少回。”马爱萍感叹，一来是楼市持续不好，二来是二手铺前两年价格高企，都说买涨不买跌，投资客目前观望情绪真的很严重。
前两个月，中原地产连续碰到几个商铺卖家，由于手边缺钱或其他原因想要快速出售，诚心把卖价放到了较低的位置，谁知道还是蛮难出手。她举例说：“比如有间商铺四五年前买的时候原价是300万左右，七七八八税费加起来十个点，那就是30万。现在房东着急出手，狠狠心把价格让到330万左右，按理说这样的价格蛮有诚意了，但我们帮他谈了几个买家，还是没谈成功。铺子条件不错的，年出租回报率能够达到4%-5%，比现在市面上很多商铺都高了，300万的总价原本也属于投资客比较喜欢的适中区间，所以，只能说现在投资客太精明了，轻易不出手，便宜了还想再便宜。”
马爱萍从业二手商业地产多年，在她看来，像这样二手铺想要以早年买进的原价出手却出不了的行情，已经多年没有碰到了，追溯起来跟2008年时的差行情有点像：“我记得很清楚，那一年朝晖路有间出租给银行的商铺要出售，原来挂660万的，看着行情不好降到了400万，但前后谈了十多拨客户都没能成交。不过有一点不同的是，2008年刚好是经济危机，大家手上比较没钱；今年不一样，投资客手上资金多，几百几千万甚至上亿的都有，但就是出手很谨慎，就算是中意的商铺，他们也不会马上就下单，实地看项目、四处再比较、价格砍了还想砍，整个买卖周期拉得很长。”
沐和商业地产部门经理汪谦霞手上也遇到了一些低价铺急转手的案例，去跟买家谈，对方常常会给出放到前两年堪称离谱的价格，“如果是以前，我们都会直接拒绝说不可能，觉得这样的低价简直就是在开玩笑，但现在不了，我们会再跟卖家沟通谈谈看，一句话来概括就是，一切皆有可能。”
比如最近沐和商业地产在谈一单生意，市中心某主干道上一间面积不大的商铺，2012年时挂牌价高达600多万元，去年一度谈到500万房东不肯卖，到今年初，460万的价格也谈过。再到最近，有买家把价格还到400万，信息反馈到房东处，房东无奈之下有所松口，说让客户先交订金再来细谈，虽然最终不一定能以400万成交，但总价大跌约200万已是不争的事实。“大家都知道现在不是卖铺的好时候，会拿出来卖都是因为各种原因急于套现，如果出现性价比超级高的铺子，那么投资客还是会愿意吃进的。”汪谦霞总结说。
租金继续跌空铺很严重好商圈内的服装店尤其难以为继
而从二手出租市场来看，今年二季度的行情跟一季度差不多，并在其基础上再略微下行。“今年二季度的商铺出租行情，用一句话来形容就是，价格跌跌不休，空铺情况严重。二季度内合同到期的商铺，普遍而言相较于之前一轮的租金下跌了10%-20%，同时，一季度没能租出的那些商铺，通常也是再降一降租金才最终在二季度成功出租。此外，商铺空置率上升明显，意味着租户也在观望，接手开店速度慢，这样一种情况也使得租金的讨价还价余地增加，房东需要靠下调租金来加快出租速度。”汪谦霞称。
事实上，近两三年的商铺租金早已高到很多商铺都赚不了钱的程度，处于一种咬牙苦苦支撑的状况。业内人士大致判断称，这两年的二手商铺只有三成左右能赚钱，剩下七成都是持平或亏损状态。而今二手铺租金渐渐开始下行，租客们也终于腰板硬了点，有机会讨价还价了。比如位于下城区某服装商业街的一个双开间商铺，本来想要原价出租，原来的店家不肯要，谈了很多新的租户也谈不拢，房东尝到苦头了，只好一点一点往下降租金，最后足足降下来27%之多，并且还是续租给了原租客。
另外能证明出租市场开始往租客倾斜的一个现象是，原先中介公司处理商铺出租的单子，都是收不到房东这一方佣金的，只能收租客这一方，最近店铺越来越难租，店铺空着就得损失租金，房东也都着急了起来，宁愿付佣金快点把店铺租出去。
二季度杭州商铺市场呈现的一个特点是，往年难得一见的空铺现象比较严重，同时反而是一些传统意义上地段不错的商圈内出现空铺多，尤其是一些服装店集中的区域，比如武林路、凤起路，再比如香积寺路、文一路、文二路、文三路等。这一方面说明这些店铺之前的租金高到了令商家难以承受的程度，另一方面，也印证了电商时代的冲击巨大以及越来越多综合体的稀释作用。
的确，反映在二手铺的经营业态上，这两年服装店铺的比例下滑十分明显，相较于2009、2010年的开店巅峰状态减少了六成左右。目前来看，最为时兴的是轻餐饮业态，像奶茶店之类开得最多，再比如水饺、面条之类的速食店，当然，品牌的更替和流行也速度很快，“杭儿风”特征明显，比如前两年蜜果、茶桔便等四处圈店，近段时间则轮到了阿姨奶茶。
