广州楼市再现“日光盘”

    1月下旬，天气巨寒。气温骤降并没有阻挡楼市的热火朝天，黄埔的万科山景城、天河的龙湖首开天宸原著、越秀的东山印象台、增城的碧桂园城市花园等均开盘推货，其中前三个楼盘均取得六成以上的消化率，其中万科山景城所推单位更是“日光”，开盘的商家抢到了2016年开门红包。

    抢到红包的不仅仅于上述商家。截至25日，广州全市一手住宅网签面积同比增加近一成，增城、花都均录得10万平方米以上的成交。

    面对商家年初的抢红包大潮，房地产分析师的信心更足，对2016年的房地产市场也给予了很高的预期。

    “日光盘”再现

    1月23日，广州很多房地产从业人员的朋友圈被万科山景城刷屏了，一来是临近春节，楼盘的促销及活动都少了很多，另一方面也是因为该楼盘实在太热了，楼盘推出200套左右单位，结果来了大概2000人，更重要的是这些并不是围观群众，而是认筹客户，没有认筹单的人根本想进入现场都不行。即便如此，现场的凳子还是不够坐，有些人只能站着等开盘。中地行市场部调查的结果是，到了当天中午，该楼盘推出的单位全部售完。在2016年年初，“日光盘”再现。

    1月26日，记者致电万科山景城，问及还有没有余货可选，销售人员说，第一批单位认筹客户有五六百个，是所推单位的两三倍，因此推出的单位全部都卖完了，想要买房，只有等到春节后看会不会推出第二批单位。由此可见，万科山景城的“日光”并没有水分，没有出现那种“日光”之后还有保留单位、收藏“楼王”可选的情况。

    相比万科山景城，其他楼盘的成交要逊色一些，不过以广州首推单位消化率六七成即达畅销的标准来看，其实这些楼盘卖得也不差。中地行市场部调查显示，东山印象台推出144套单位，当天成交约84套，消化率接近六成。虽然老城区单价四万多元这样的楼盘消化率往往不会太高，但该楼盘有六成的出售量仍会稍稍出乎意料。在白云区工作的王小姐从2015年起就一直关注该楼盘，并通过种种关系想买到一套自己想要的户型，单价在5万元之内都可以接受，但最终被告知认筹的人太多、关系户太多，王小姐应该是买不到自己想要的户型，甚至是买不到该楼盘房子的可能性都会存在。

    此外，龙湖首开天宸原著推出182套洋房，到下午就卖出了114套，消化率六成多。天宸原著的销售人员表示，目前还有部分单位可选，春节之后会加推新一批单位。碧桂园城市花园加推200套单位，半小时内也卖出了30多套。

    1月开门红概率大

    万科山景城此前准备在1月16日开盘，后来商家表示因为雨天延后至23日开盘。当时市场还在揣测是不是楼盘认筹情况不理想？结果真的是因为天气原因改期，只不过改期之后的天气也没有好多少。

    问及为何选择在临近春节的时段开盘，万科山景城销售人员表示，认筹的人那么多，有人想买都买不了，当然能开盘就开啦。龙湖首开天宸原著的销售人员则表示，此前别墅开盘蓄客的时间也没有很长，既然很多客户都表示出较强烈的购买意向，那么选择什么时间开盘已不是问题。

    总之，很多客户想买是这些楼盘开盘的重要原因。今年1月，很多客户想买房的说法并非空穴来风。网易房产数据显示，1月截至25日，广州全市一手住宅网签超过6000套、约68万平方米，比去年同期的5385套、62万平方米多出12%及10%。2015年同期最牛的南沙成交面积也不过9万多平方米，2016年1月最牛的增城则有接近14万平方米的成交量，次之的花都也接近12万平方米。

    也许是看到想买房客户很多的缘故，近期商家拿预售证准备推货的积极性也很高。本刊统计显示，1月12日至19日，广州拿到预售证的单位就有三千多套，商家在春节前冲刺一把的心态十分明显。

    以目前买家入市的积极度及商家推货的热情度，1月份开门红是大概率事情。

    当然，也不是所有楼盘都想抢着在1月份发售，同样是位于天河的华润天合、远洋天骄此前都开放了样板房，同样吸引了很多消费者到场，即使如此，他们还是表示最早也要在春节后才公开发售，华润天合更可能要到四五月份才发售。有业内人士表示，作为进军广州住宅市场的第一个楼盘，这些商家对开盘肯定会更加谨慎，在认筹足够、开门红把握较大的情况下才会选择开盘，所以蓄客期会长一些。

    2016年被机构看好

    2016年年初楼市的红火，不仅仅出现在广州。国信证券分析师区瑞明介绍，2016年第4周（1月16日-22日），监测的16个重点城市销售同比增加26.9%，杭州、苏州、天津、南京、东莞同比增幅居前；16城销售环比上升2.2%，上海、合肥环比涨幅靠前。此外，重点监测的12城可售套数同比下降12.7%、环比下降0.2%，苏州、合肥同比降幅居前，去库存效果明显。

    广发证券分析师乐加栋看到的是同样热销的景象，“进入1月以来，成交市场依旧保持较高的热度，1月前20天，我们统计的64城市一手房成交同比实现20%左右的高速增长。”包括广州在内的一线城市表现亮眼，最近一周，一线四大城市房地产成交面积123万平米，环比上升16%，同比大幅上升19%。至于二线城市，乐加栋表示也还不错，跟踪的部分二线城市房地产成交342万平米，环比上升2%，同比上升29%。

    至于1月份楼市火红的原因，乐加栋认为是“2016年多省市密集出台地产新政加快推进去库存进程”。

    因此，国海证券分析师代鹏举对2016年市场乐观也就不奇怪了。代鹏举认为，2015年房地产市场短周期复苏得益于货币宽松的全球化趋势，叠加行业调控政策的适时发力托底，全年房地产销售额达到历史最高点，与2014年相比增长14.4%。2016年在对比基数较高的背景下，预计全年商品房销售面积与2015年持平，销售额同比增速将有2%左右的小幅增长。

    至于广州2016年的情况，业界普遍认为在目前限购没有松绑的情况下，也能维持千万平方米左右的成交，如果限购松绑，成交量会马上飙升。

    一周热评

    2016，广州楼市或有“大利是”

    □本刊评论员

    在去年全国性的降息、降准，限购退出，330楼市新政，930楼市新政之后，此前抑制楼市成交的限制措施几乎全部松绑。限制措施的代表性存在，就是广深两城的限购。如果真的要再取消限制性措施，广深取消限购就是最好的选择……两会期间省长的表态，会让广州有率先站出来的勇气；而省住建厅让广深自行判断是否取消限购，也会让广州减少顾虑。

    在近日举行的广东省第十二届人民代表大会第四次会议上，省长朱小丹说要“降低产品库存”、“多渠道扩大消费”，要“稳定住房、汽车等大宗消费，取消过时的限制性措施，有效释放住房刚性需求和改善性需求”。

    对广州楼市来说，2016年或将收获“大利是”。

    在去年全国性的降息、降准，限购退出，330楼市新政，930楼市新政之后，此前抑制楼市成交的限制措施几乎全部松绑。限制措施的代表性存在，就是广深两城的限购。如果真的要再取消限制性措施，广深取消限购就是最好的选择。

    取消限购，至少在广州业内一直呼声很高，并且理由也足够充分。在其他三大一线城市房价狂飙突进之时，广州房价依然只是温柔上涨。2015年，深圳的房价已是广州两倍，上海、北京也将广州远远甩在了身后。因抑制房价过快上涨而出台的限购措施，在广州没有太多存在的理由。广州楼市理性，既是深植于人们头脑中的观念，也是多年来形成的市场现实。多年来，温州老板、煤老板、产业资本横扫北上深楼市，掀起一次次的楼市投机风潮；带动房价狂涨，形成投机泡沫；只有广州依然坚持本土的消费力量，拒绝投机，也因此得以减少楼市中的泡沫。单就楼市中的投机程度、房价的泡沫程度，广州少于其他三大一线城市，甚至少于杭州等二线城市。既然杭州等城市有足够的理由放开限购，广州的理由也足够。在松绑限购方面，如果四大一线城市有一个要成为吃螃蟹者，广州是最有底气站出来的。省长的表态，会让广州有率先站出来的勇气；省住建厅让广深自行判断是否取消限购，也会让广州减少顾虑。

    基于矫枉不宜过正、步子不宜迈得太大、广州全局性库存不太严重的现实，广州松绑限购也不宜一下全面放开，而是挑选那些库存比较严重、广州未来产业集中而人口相对较少的区域，例如南沙、例如花都，这也能避免限购松绑过快而带来的负面效应。

    无论是全面松绑还是局部松绑，限购放开都会是2016年广州楼市的“大利是”。

    2015年，在限购存在的情况下，广州一手住宅成交再度回到千万平方米的水平，成交总金额更是创下新高，一扫2014年颓势，商家已经领取了红包。如果再有限购放开，广州外溢的改善性需求回流，广州的成交量将会再上台阶、创下成交量历史新高也并非天方夜谭。广州连续两年被佛山夺走的领跑者地位，也有可能因此拿回。对于消费者来说，没有了限购，想在广州买就在广州买，想在佛山买就在佛山买，选择性更多，也算是一个不大不小的“利是”。对于政府来说，广州楼市的吸引力增加，商家拿地的积极性更高，土地出让金更多，这也是“利是”。

    当然，这是有可能会出现的情况，也是理想的情况。最终，也许是限购没有松开，只有其他一些释放刚性需求和改善性需求的措施。就算如此，也不会改变广州楼市的根本，2016年延续2015年的热销势头是大概率事情。