产业地产100讲(31)：WeWork众创空间商业模式创新分析

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      WeWork的高速发展，赢得国内地产大亨们的高度关注。而自2014年下半年开始，"众创空间"概念盛嚣尘上，地产商们一下子通过WeWork类公司，在"众创空间"和"房地产"找到连接点--那里被认为蕴含着大片商机。于是，虽然科技部发文严厉警告众创空间绝对不是房地产，地产公司及相关投资主体仍旧纷纷义无反顾地走进了"地产+众创空间"的投资浪潮：2015年2月，SOHO中国的两个SOHO3Q项目开业；3月，毛大庆离开万科，自称创业方向为WeWork；4月，洪泰基金与原SOHO中国副总裁王胜江先生合作打造中国业服务运营商品牌--洪泰创新空间；5月，上海实业发展股份有限公司发布通告拟通过其下属全资子公司实锐投资与上海威加投资、上海扬维投资共同出资1亿元，成立"上海帷迦科技有限公司"，意图打造地产类众创空间。

      事实上，中国版WeWork早在几年前就已有项目落地，比如蜂巢办公空间、世鳌（CBD国际）商务中心、上海创智天地等等。

      一、WeWork的运营模式

      从运营模式上看，WeWork主要是通过在一些租金较为便宜的地区租用楼面，并进行二次设计，将楼面设计为风格时尚、可定制且社交功能较齐全的办公空间，之后以远高于同业的价格租给各种创业者（公司或个人），并在租金中获利。在日常运营中，除了为各类创业者提供办公空间（办公室、会议室、娱乐设施、生活设施）之外，WeWork还为创业者提供各种跟创业关系密切的隐形服务，如定期举办社交活动，促进创业者之间、创业者与投资人之间的交流；充当中间人，为创业者之间合作、创业者和投资人、初创企业和成熟企业之间搭建业务或资本合作的桥梁；完善办公空间的各类社交功能，为创业者和投资人创造各种各样偶然的邂逅可能。

      二、WeWork的盈利模式

      目前，WeWork的盈利模式主要来自两个方面：

      1、向创业者（个人或公司）收取租金

      以折扣价租下整层写字楼，分成单独的办公空间，再出租给愿意挨着办公的初创企业，采取的是"整批零租"的形式，重点是保证好利差，从而在会员租金和配套服务上收费。

      2、隐形回报获利

      除了会员租金和配套服务收费之外，还通过周边地价溢价、对种子公司投资等隐性回报来获利。 除此之外，WeWork以中间人身份向会员介绍各项服务新收入来源。这些服务包括医疗、会计、法律和云计算。

      三、WeWork商业模式的创新分析

      WeWork是创新型办公空间的代表，与现有写字楼的经营模式相比，存在着如下创新：

      1、地产开发到运营的轻资产创新

      目前商业地产和楼宇经济的发展模式主要是"拿地、开发、招租"的运营模式，在这种模式之下，资金投入非常大，而运作周期极为漫长，资金回笼时间非常长。而在WeWork模式中，略去了拿地和开发的环节，通过物业对所租之地进行改造升级。这种模式之下，公司可以在数月之内完成项目交付，让资金得到快速回笼。

      2、办公楼宇产品形态的创新

      一方面，租面积到租工位，非标准产品到标准产品的进步，瞬间打破了以楼层、面积、户型、使用率等为代表的写字楼的复杂性。另一方面，租赁标的可伸缩性以及租期的灵活性，又减少了企业对未来发展不确定性的顾虑，营销成本也将随着产品的改进而降低。

      3、集约经营到共享经济的创新

      客户获得的不再仅仅是一块面积或一张工位，还包括前台、会议室、茶水吧和休闲区等公共资源。而大部分企业对于公共空间存在依赖性，尤其随着通信网络技术的兴起，便携笔记本、iPad的普及，人们越来越多地尝试在多元化的空间内完成工作、交流、协作--但这部分空间的实际使用率并不高，甚至包括工位本身也是如此。而从另一个角度来看，使用比拥有更有价值。对运营方而言，服务新客户的边际成本趋向为零，有机会降低门槛获取更大的市场容量。

     4、空间硬件到服务的变革

      办公空间是企业最基本、最底层的需求。有了办公室，注册成立公司具备法人资格后，考虑的才是生产经营、财税、人力资源等服务增值。运营方提供的第三方服务降低了客户采购成本的同时，也降低了第三方服务商的销售成本，而运营方自身则获得客户关系和黏性，最终实现三赢局面。

      除此之外，中国版WeWork的盈利点还有很多想象空间，比如抓住下游客户群，与大型公司进行商务合作，为初创企业定制相关产品；再如利用WeWork聚集大量创业者的特点，帮助初创企业在彼此间推广产品，形成良性的商业网络。

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