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产业地产100讲(26):工业地产投资风险分析

发布时间:2015-07-16 来源:中工招商网 3934

编者按:《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章,内容涵盖产业地产投融资、策划、招商、运营等整个价值链条各个环节,是纯干货型、通俗易懂的实战分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网,关注中工招商网微信公众号(zhaoshang800),可以查看全部文章。

 


      随着中国经济的快速发展,越来越多的境外企业来华投资,并且不少企业在中国设置生产基地,工业地产投资日趋升温。在国内一些城市,为适应发展的需要,工业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业需要,不少的住宅地产企业也转型走工业地产投资路线。

 

      那么当前的工业地产投资注意事项有哪些呢?

 

      主要存在两大注意事项:

 

      中国工业地产投资存在三大风险 

     

       1、市场风险  

 

      工业地产市场是一种要素市场,其存在背后是工业的发展需要。因此说,工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求,或者说工业品的需求。许多开发商在住房政策及住宅产业政策调控加紧的趋势下选择工业地产,极容易忽视工业地产对工业的依赖性。基于这样一种背景,作为工业的中间引致需求,工业地产的需求并不是很大,如果盲目进入工业地产,是很危险的。


      2、经营风险

 

      一般而言,工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升,这与经济周期和行业波动的相关性相吻合。许多开发商认为,我国目前产业结构正处于二次产业占主导地位,工业的快速发展为厂房的需求提供支撑,基于这么大的市场需求,竞争不甚激烈,而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象,因此价格始终保持了较平稳的上升。


      然而,在国家频繁出台行业调控政策的背景下,许多地产开发商认为工业地产能够避开调控的风雨,同时,此类企业具有经营风险小,回报稳定的特点,因此是不错的投资选择。这样无疑导致了工业地产投资的大量进入,由此带来了投资与经营上的风险。为什么这样说呢?业内都看到国外工业地产巨头纷纷抢滩中国,但它们与国内开发商有着很大的不同:


      其一、发展基础不同。进入国内市场的国外巨头,如上面提到的普洛斯集团和嘉民集团等全球工业地产巨头,其已经是本领域的老牌企业,其背后是与全球性大跨国公司的产业链关系,其每到一国或一地区的工业地产的背后,都是在为某大型跨国公司在华的工业仓储进行定制,因此,其工业地产的投资与开发,基本上按需定制,这是国内开发商所截然不同的。国内目前还缺乏完全立足于工业发展而发展的工业地产开发商,其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上,这将产生巨大的供需求脱节,经营风险也就不可避免。


       其二、融资制度不同。国外工业地产巨头进军中国市场的背后,是其与跨国公司千丝万缕的金融联系、是全球化的资本融资市场支撑,是强大的投资基金、Reits等金融工具,这不仅可以保持工业地产开发商在竞地中的财务优势,也可以增强其在工业产业波动中带来的影响,还可以为支撑工业地产开发商的长期现金流有足够保证。一旦遭遇金融紧缩政策,中小开发商将成为第一批倒闭者。 


      3、政策风险 


      一直到2006年为止,与其他用途土地相比,工业用地价格指数相对平稳,这是因为,除了深圳、广州等城市实行了工业用地招标拍卖挂牌出让政府外,多数地方政府一般都以低地价、零地价甚至是负地价来出让工业用地,目的是在与邻近地区竞争招商引资中实现“政策竞争力”。为杜绝土地被贱卖、被圈地,国务院于2006年31号文中明确指出工业用地要走招拍挂的路子全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让,这事实上在政策上消除了各地“零地价”、“负地价”出让工业用地的可能。然而,由于各地方政府在招商上竞争无法消除,发展地方经济的政绩追求目标也没有消除,不少地方政府仍试图通过各种途径,通过土地换市场、土地换资本的方式来出让工业用地。而地方政府的这种考虑恰好与开发商降低拿地成本的追求一拍即合。在这种背景下,就会产生开发商、地方政府与中央政府之间的博弈将变得更加复杂。


      但从工业用地出让的总趋势来看,中央政府是不可能做出让步的,预计今后中央政府将运用更频繁的监管与监察手段,加大对工业用地出让的过程监管与事后监管,这无疑会为工业地产开发商的日后经营带来很大的政策不确定性,政策风险也就随之而生,这是开发商在进军工业地产之前必须考虑的。      


      中国工业地产投资有地域限制 


      近年来,在国内制造业的升级和转移,国家推动重点工业园区建设、跨国企业的投资落户和扩张行动等因素的推动下,国内工业地产需求持续增长。工业地产的投资价值正在逐步显现,工业地产投资商关注的焦点开始从传统的东部沿海地区投向内陆省份,投资布局趋势明显。而目前国内的几个区域中,由于发展时间、区域经济等各不相同,使得工业地产在各地的发展也不尽相同。

 

      珠三角 “贪新改旧” 


      珠三角是是世界制造业中心,工业地产起步较早。而近年来珠三角的产业升级转移,并没有影响珠三角的工业地产发展势头。事实上,珠三角要淘汰转移的是一些传统劳动密集型企业和污染企业,重点发展新型工业,实现腾龙换鸟。因而高新产业园越来越受发展商追捧。

 

       深圳、东莞、广州是目前珠三角工业地产的重镇,也是工业地产发展成熟的几个城市。但由于发展较早,这一区域的工业用地已经非常有限,而地处珠江出海口的广州南沙区,是珠三角少有的一块待开发的区域,发展前景不可估量。

 

      长三角 外资鏖战 


      长三角作为我国最重要的出口基地,有力拉动了区域国际物流业的发展,我国第三方物流收益的一半都来自长三角地区。因而,外资对长三角的物流地产投资,可谓不断升温。

 

       因此,企业进行工业地产投资的时候,应该着重考虑这两点因素,才能做到投资不盲目。  

 

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以上是《产业地产100讲》系列文章的第二十六篇,转载请注明“中工招商网”。

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